整体低迷，同比下降34%

大环境影响下，整体低迷，加上返乡置业潮未如期出现，今年春节期间重庆整体的备案量1.89万方，同比下降34%，客户观望情绪浓，春节楼市惨淡收尾。

90-100㎡产品撑市，160-180万总价段是主力

从成交结构来看，两级分化比较明显，其中春节期间置业者选择90-100㎡的紧凑三居室居多，占比32%，比去年增加6个百分点，这类刚改客户比较看中性价比；80㎡以下关注度变低，市场占有率将趋于萎缩，另外，140㎡以上住房的成交占比约20%，与去年春节同期相比上涨9个百分点，这类置业者的购买力较强，大多以家庭改善为主。

从区域成交来看，春节期间北区仍为置业首选区域，受城市“一路向北”规划利好，其中渝北区备案成交0.54万方，占整体的29%，居各区之首，随着下半年中央公园几大商业中心的兑现，商业价值显现，中央公园以及周边辐射到的悦来、空港新城等板块，市场活跃，占据前列，客户购买意愿较强，使得区域成交突出，其次是沙坪坝区，备案成交0.32万方，与去年春节基本持平，其他区域整体表现平平。

春节期间各区域认购较好项目的卖点主要有几个：

学区：学区房是置业者关注的一个点，保障子女上学依然是比较重要的置业原因，春节期间首创禧悦学府，取得52套的好成绩，项目后期规划有重庆7 中、南开实验中学、沙坪坝实验小学（在建中），教育资源丰富，升值空间较大。

大盘：以华侨城为代表，文旅+住宅作为自身的卖点，累计了更多的置业者关注，保证项目整体业绩持续释放，假期间在众多项目中脱颖而出，市场表现活跃。

低价：这类项目通过采用提高分销点数的政策来刺激市场，同时春节期间推出返乡置业特惠房，以御华晓风江南为代表最低折扣可做到82折，与节前相比降价幅度达到9%左右。

核心：从春节期间热销项目来看，随着城市发展的逐渐向外拓展，核心区价值越发显著，部分置业者趋向于城市核心的小高层、洋房等产品。 

品牌：好的品牌产品一直是购房者追捧的对象，不论是在建筑、景观还是宣传层面上呈现出来的都足以吸引置业者的眼光，以龙湖、融创等为例，春节期间关注度较高。

性价比：这类项目一方面价格处于洼地，另一方面虽离传统商圈较远，但公共交通较便利，满足购买力较弱的刚需、刚改客户需求，能够实现较快去化。

开盘少，去化低，冷淡收场

节前工程进度放缓，预售主要集中在节前一周，与去年同期相比减少6个，春节暂无预售，由于多数项目案场为仅留值班人员状态，供货少，春节期间仅一个项目开盘，整体去化仅33%，相对惨淡。

淡季更淡，转化率持续走低

根据监测项目数据分析，春节期间监测项目来访量共8005批，认购260套，主要集中在渝北区、巴南区、沙坪坝区，整体转化率3%，来访量与春节前一周相比减少29%，转化率减少2个百分点，一方面部分城市疫情的来袭，阻挡了部分置业者的返乡路程，主要原因还是客户对市场信心不足，观望情绪浓造成。

从板块来访top10来看，春节期间，板块到访人数与去年同期相比下降64%，各板块表现各异，来访量较高的板块主要集中在北区，区域规划完善，是重庆本地及返乡客群置业首选板块，也是外地投资客比较看好的区域，其中中央公园春节来访最高，但因较高的溢价力，让到访者止步，假期间转化率仅2%；另外，大学城今年最高来访量下跌88%，但转化率第一，主要是板块内主力在售项目的减少，导致客户流失，来访锐减，板块内较好的教育资源，促使购买意愿强烈，转化率高。

假期间，渠道分销人员不足，带客力度减弱，且多数项目在分销点数和激励政策方面没有进一步增加，整体营销表现较为一般，渠道成交占比下滑了40-50%，从客户来源来看，今年返乡客户不如预期，来访成交中仅10%左右是来自于返乡置业的客户，重庆地缘性客户成主力军。

春节活动化繁为简，噱头为主，实际折扣力度不足

随着春节的到来，各大房企推出“春节档”活动，以特价房源、成交送家电等活动为主，活动投放为“线上+线下”的模式。与往年不同，各房企以返乡置业活动明显减少，活动也由相对简单的“特价房源”、“认购砸金蛋”等活动取代了往年多样的线上直播等活动，且折扣力度较2021年有所减小。购房者对于房地产市场信心不足，使得开发商减少优惠政策。

从2021年四季度开始，各大企业就放出了大量优惠，但市场冷淡，年底市场去化率并未向好，整体去化率呈现下跌态势。在如此大环境下，企业减少了折扣力度。春节周各大房企延续了特惠房源、成交送家电等活动，新增了迎新春小活动。2022年初各房企活动力度不增反降，春节活动多是为了增加企业宣传噱头，而不是真正的让利促销。

缺乏信心，购房者持观望，春节周典型项目来访认购减少。

数据显示，多数项目春节周到访人数同比减少，较春节前也有明显下降。典型项目中，春节周到访环比平均下降28%，与春节前相比平均降幅37%。总的来说，市场低迷依旧主基调，春节活动未见成效；其次，各大房企减少了相关活动，往年春节返乡置业主力人群缺失，导致了典型项目今年春节周到访认购量同比下降。

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