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2021年，是物业管理行业充满变数的一年。上半年，行业在资本市场呈现一片欣欣向荣的景象，而这种景象在下半年戛然而止，上市进程受挫，股价一路下调，资本市场低迷。在这一境况下，上市物企一方面密集配股融资，择机开展并购整合，另一方面，为扭转这种景象，物企亦通过股权激励、股票回购等方式提振市场信心。

纵观整年，可以将近一年行业资本市场的表现总结为四个关键词：多变、分化、蓄势、自救。

多变：资本市场的“冰与火之歌”

2021年伊始，多项利好物业管理行业的政策频发，为行业营造良好发展的政策环境。年初企业陆续发布盈喜公告，加上年报中良好业绩、明确的战略规划，为市场注入发展的信心，带动物业板块整体提振。上半年也迎来递表高峰期，近30家企业成功递表。

然而，下半年，房地产整治政策的过度疑虑及信贷危机所引发的不确定性担忧情绪也延展到物业管理行业，资本市场降温，市场对上市物企的高估值逐渐回调。纵观2021年，上半年和下半年行业在资本市场出现明显的分割，上演了“冰与火之歌”。

一、火：利好政策驱动发展，递表物企年度最多

1、政策频发，营造良好发展政策大环境

随着物业管理行业社会地位和市场认可度的日益提升，国家相关部委密集出台多项支持行业发展的利好政策，鼓励与支持物业管理行业和企业在提升物管覆盖率、建立完善的物业费定价机制、开展多元增值服务、建设智慧平台等多方面发力，从大方向上定调行业方向，进一步打开行业发展的空间。

例如，2021年初住建部等十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确要发挥业委会作用、提升物管覆盖范围、完善价格机制、提升智能化设备管理水平、规范维修资金使用和管理等内容。5月28日国家商务部、住房和城乡建设部12部门发布的《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》鼓励行业探索“物业服务+生活服务”模式等。同时，“十四五”规划也首提物业管理行业，全文共6次直接提及“物业”，1次“小区”，25次“社区”，物业的重要性进一步凸显。各省市地方政府也陆续出台配套实施细则，落实中央政策导向，共同支持和鼓励物业管理行业的发展。此外，行业也加大力度整治规范物业管理行业市场秩序，将物业管理向有序化、规范化方向发展。

2、递表企业年度最多

2021年上半年行业上市热情持续火热，行业迎来企业集中递表期。截至2021年12月31日，全年新交表企业累计达34家，明显高于2019年的9家和2020年的19家，为迄今年度递表企业数之最；且其中有28家企业递表时间集中在上半年，引发市场的广泛关注和重视。

3、推出恒生物业服务和管理指数，物业板块独立性增强

受惠于多项政策的出台，物业在基层治理层面、服务边界延伸扩展，发展智慧社区等方面的发展受到极大支持，以及疫情期间物业管理板块的抗周期性和抗风险性赢得市场的考验，呈现出大幅增长的良好势头，物业管理行业的发展极具想象空间。

而这也引起恒生指数公司的关注，于2021年4月19日，恒生指数公司适时推出恒生物业服务和管理指数，进行追踪物业管理板块的高增长潜力，旨在提供一个参考基准，以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。恒生物业服务及管理指数将物业管理行业作为独立板块进行关注，进一步提升了物业管理行业市场的关注度和重视。

4、多家物企纳入港股通，物企板块流动性提高

港股通能为内地投资者在香港上市的物业股打开通道。2021年2月26日周五收盘后，恒生指数公司公布截至2020年12月31日恒生指数系列季度检讨结果：恒大物业、华润万象生活、融创服务、世茂服务、金科服务、新城悦服务、合景悠活、卓越商企等8家物业服务企业新晋成为恒生综合指数成分股，并于3月15日生效。

至此，物业管理行业共有18家物企可通过港股通交易。截至2021年12月31日，18家港股通物企总市值（4048.22亿元）占全部上市物企总市值（5004.80亿元）的80.89%，港股通物企皆为中型规模及以上物企，物企板块流动性有望提高。物企被纳入港股通也表明其财务稳定性、安全性与成长性获得认可，有助于其成为更多投资者的配置标的，有利于股票流动性及市值的提升。

二、冰：上市之路充满变数，预期的上市高峰并未到来

截至上半年，上市物企数量已近50家，彼时另有20余家物企已成功递表或明确分拆上市，参考此前上市进程，在物企正常一次递表即通过聆讯上市的情况下，2021年或有超过70家上市物企。

然而，下半年，资本市场遇冷，预期的上市高峰并未到来，物企上市进程受挫。截止到2021年12月31日，上市物企总数仅为55家。回顾整年，2021年物企上市之路充满坎坷、股价明显回调、恒生物业服务指数一路下滑、PE倍数腰斩、市盈率下降等。

1、上市之路多坎坷

递表企业数量创新高，而实际转化上市的物企数量未及预期。从递表企业来看，2021年行业递表物企数达34家，为迄今为止递表企业最多的一年，但从实际推进进程来看，年内递表并成功上市的仅有9家。此外，年内新增上市物企共14家（其中13家为常规IPO上市，均为港股物企），较上年18家减少4家，未及预期。

资本市场遇冷，上市之路多坎坷。2021年34家递表物企中，有28家集中于上半年，行业呈现一片欣欣向荣的景象，然而火热景象在下半年戛然而止，多家物企首次递表到期而未能更进一步，致使二次递表企业增多。中南服务、祥生活服务和中梁百悦智佳在历经二次递表后，通过聆讯而后续进展不明。当前，祥生活服务聆讯资料已呈失效状态，并表示决议暂缓上市。

此外，行业也首次出现IPO终止和退市事项：阳光智博换股万物云，富力物业则被碧桂园服务收购，均终止IPO；碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，蓝光嘉宝服务于8月20日正式退市。此外，6月集中递表的物企则在年底递表资料陆续过期。

上市进程放缓，用时加长。从审批节奏来看，物企获批进度放缓，同比延后约68天。根据克而瑞物管、中物研协统计，2020年17家在港交所上市的物企从初次交表到成功上市平均历时137天，而2021年上市的13家物企平均用时205天。

2、资本市场承压下滑

• 股价走势：下半年明显下滑

从物业股在资本市场的表现来看，2021年，物业股在上半年股价呈现上行，而下半年下滑明显。上半年，在十部委等多项重磅政策的推动下，行业迎来发展利好，物业板块受到提振。同时，物企于年初陆续发布盈喜公告，良好的业绩拉动物业股的上行。截至2021年6月30日，物业股和恒生指数、沪深指数均取得显著提升。其中，上市物企上涨16.07%，其中港股通物企上涨26.04%，高于同期恒生指数（5.86%）和沪深300（0.24%），同时恒生物业服务和管理指数上升5.52%。

而下半年，教培行业“双减”政策引发市场对政策不确定性的担忧，住建部等八部门规范整治房地产行业的通知进一步放大担忧，同时，地产方债务违约引发信任风险，不确定性担忧情绪也延展到物业管理行业，资本市场降温，市场对上市物企的高估值逐渐回调，下半年股价下滑明显。截止2021年末，上市物企下跌23.69%，其中港股通物企下跌29.09%，恒生物业服务和管理指数下跌46.74%，跌幅高于恒生指数和沪深300（分别下跌14.08%和5.20%），物业股板块的整体表现劣于大盘指数。

• 恒生物业服务和管理指数一路下滑

4月19日，恒生公司推出恒生物业服务和管理指数，加大物业板块的流动性。然而，整体来看，恒生物业服务和管理指数一路下滑，至2021年底，下滑至5354.17。

• PE倍数腰斩

2021年，物业板块PE普遍下降，至2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）降幅52.31%。其中，市盈率最高的是华润万象生活，为53.72倍，较去年底下滑64.36%；市盈率最低的彩生活，为2.26倍，较去年底下滑74.66%。

• 上市首日市盈率低于25倍

对比历年上市物企上市首日市盈率，2018年至2020年，上市首日市盈率均值由33.86倍上升至46.82倍，持续上涨。而2021年出现下滑且市盈率均值低于24倍。

2021年新上市物企中，超六成的市盈率低于25倍，资本市场对物业板块的想象力逐渐消退。

3、停牌次数增多

对比历年上市物企停牌事项，2018年、2019年停牌事项和间隔时间均较少。而2021年共有8家物企发生12次停牌。其中，有7项与收并购事项直接相关，两项负面导致的停牌（鑫苑服务未刊发2020年全年业绩报告以及彩生活其关联方花样年未履行其结欠TFISF之付款义务），以及三项分别与配售新股、澄清与关联方的关系及引进战略投资者相关。今年物企的停牌，引发市场的负面情绪，较停牌之前，复牌首日股价多出现下滑。

分化：行业竞争加剧

头部企业发展优势明显

随着物企市场竞争日趋激烈，行业分化加剧，优质资源向头部企业聚集，市场集中度进一步提升。上市物企中，市值、市盈率相差最大差值约845.16倍和23.80倍，合约面积、在管面积和营业收入差值最高约346.36倍、178.89倍和86.77倍。

一、资本市场呈现明显分化

物业管理行业的成长性和想象空间得到资本市场的认可，规模大、持续稳步扩张并具有特色业态和多元业务的综合性物企，获得显著的提升，打开发展的空间，估值增大。其中，碧桂园服务市值一直稳坐物业板块首位，市值曾一度超过2千亿，并超过其地产公司。

同时，物业板块两级分化现象较为显著。截至2021年末，55家上市物企市值均值为91.00亿元，在平均值以上的上市企业有12家，占比21.82%，但仍有43家企业市值均在平均值以下，同时，市值最高的仍是碧桂园服务，达到1285.23亿元，在全部上市物企总值中占比25.68%，而最低的为方圆生活服务，市值仅为1.52亿元，最高和最高值相差845.16倍，相较2020年市值最大差值372.03倍，市值出现严重分化。

截至2021年末，上市物企市盈率均值为17.64倍，其中，市盈率最高的华润万象生活（53.72倍）为市盈率最低的彩生活（2.26倍）的23.80倍。同时，头部物管公司的普遍具有较强的管理服务能力和服务服务质量，且业绩的增长潜力和确定性较大，往往能够拥有较高的估值溢价。截至2021年12月31日，百亿市值以上的优质物企市盈率均值为27.53倍，而其他物企市盈率均值仅为14.89倍，差距较大。

二、经营指标呈现明显分化

扩规模仍是物企重要的发展战略，头部企业持续强者恒强的发展态势。2021年，物企持续通过关联房企支持的基础上，市场拓展能力进一步增强，同时，年内上市物企并购市场火热，加快行业的整合，物企管理规模持续扩大，市场集中度加速提升，物企之间的分化也进一步加剧。

截至2021年6月30日，披露在管面积的45家上市物企在管面积均值达1.16亿平方米；其中，有15家企业高于均值，贡献了近八成（78.67%）的管理面积。仅管理规模前五的企业：碧桂园服务（6.44亿平方米）、恒大物业（4.50亿平方米）、保利物业（4.28亿平方米）、雅生活服务（4.24亿平方米）和彩生活（3.59亿平方米），五家企业在管面积总值达23.06亿平方米，在管面积贡献度已超过四成（44.25%），管理规模集中在头部企业。

从增速上看，45家上市物企在管面积增速均值达48.39%，高于均值的企业有17家。其中碧桂园服务和恒大物业未因规模高基数而增势减弱，增速分别达到101.56%和77.17%，处于高位，强者恒强态势明显。此外，规模最大的碧桂园服务（6.44亿平方米）与规模最小的兴业物联（360万平方米）相差178.89倍，规模分化较大，且分化程度大于上年同期最大差值（122.88倍）。

从合约面积上看，截至2021年6月30日，披露合约面积的44家上市物企合约面积均值达1.78亿平方米，其中，有13家企业高于均值，贡献了近八成（78.14%）的管理面积。仅合约面积大于5亿平方米的企业有6家：碧桂园服务（12.05亿平方米）、恒大物业（8.10亿平方米）、保利物业（6.22亿平方米）、雅生活服务（5.84亿平方米）、绿城服务（5.75亿平方米）和彩生活服务（5.65亿平方米），6家企业对合约面积的贡献度已超过半数（55.53%）。

此外，营业收入最高的碧桂园服务（115.60亿元）为最低的兴业物联（1.33亿元）差值达86.77倍，亦高于上年同期最大差值（68.92倍），营收的分化同样较为明显。

蓄势：密集配售融资

择机开展并购整合

一、蓄势：密集配股融资，增强资金实力

根据克而瑞物管、中物研协统计，近三年上市物企25次配股或可转股债券，筹集金额总值达559.03亿港元。其中，2021年共有8家上市物企发起11项配售或可转股债券，募集资金净额达345.67亿港元。

从配股所募集资金的情况来看，有9家企业发起的15项配股说明了其资金详细用途，已使用的募集资金中，用于收并购的占比近九成。具体来看，9家上市物企通过15次配股共募集347.72亿港元，截止到目前，已使用308.51亿港元，使用率达88.72%。同时，已使用的募集资金，有276.83亿港元用于收并购，占已使用金额的89.73%。

二、择机：增厚资本实力，主动权增强

上市物企蓄势以待，密集的配股融资，择机出手优质标的。2021年，上市物企并购整合市场火热。在并购方面，物企不仅延续2020年“大鱼吃小鱼”的竞争格局，收并购也向头部企业之间、上市物企之间和拟上市物企之间演变，同时地产变局也引发了多起物企并购，大量优质标的进入市场。

在机会来临时，资金为物企开展并购整合、扩张规模奠定基础并提供强力支持，拥有充足的资金为物企具有更强的主动权。根据中物研协数据，截止到2021年底，共有29家上市物企共发起53项并购，并购交易总额达355.88亿元，交易所付总代价为上年同期（94.30亿元）的3.77倍。

自救：夯实自身实力明确发展目标

回购提振市场信心

一、积极披露新动向，明确战略规划目标

2021年，上市物企更加重视披露发展新动向。年初2020年业绩发布及2021年中期业绩发布会上，上市物企纷纷积极披露业绩情况，并对其业务发展的走向、重点、战略方向等进行细致分析。同时，并根据其过往业绩和对后续战略规划、行业前景的预判，给出未来三至五年发展目标。

根据克而瑞物管、中物研协数据，有20余家上市物企高层在业绩发布会上明确披露未来三至五年业绩指引。如碧桂园服务营业收入五年超千亿，绿城服务营业收入5年5倍，金科服务营业收入5年10倍，世茂服务营业收入3年5倍，合景悠活在管规模3年10倍，远洋服务净利润4年4倍。雅生活则着眼于未来三年实现千亿市值和千亿产业平台。此外，多家物企着力于实现净利润不低于50%的增速等。明确的战略规划，对厘清内部发展目标，增强市场信心具有重要意义。

二、股权激励、回购，提振市场信心

在激烈的市场竞争中，股权激励、回购也成为激发团队活力、提升物企发展动力、提振市场信心的方式，对于带动股价上涨起到正面作用。

加大股权激励，驱动物企长期发展。根据克而瑞物管、中物研协数据显示，当前已有超过30家上市物企实施了股权激励计划。仅2021年，便有保利物业、金科服务和新城悦服务等11家物企发布27项股权激励计划相关事项。

物企通过实施或确定了股权激励计划，将管理层和核心业务人员与公司的利益深度绑定，对吸引和保留人才、调动员工积极性，实现业绩和规模的提升，推进公司长期发展具有重要意义。同时，股权激励计划彰显了公司的实力，提升市场信心。

股价低迷时期回购，提振市场信心。下半年，在股价低迷之际，多家上市物企发起多轮股份回购。根据克而瑞物管、中物研协数据，2021年有9家上市物企回购85次，累计回购5564.8万股，回购金额达10.04亿元。其中，碧桂园服务回购数量和金额均最多，年内，公司共发起16次回购，累计回购1228.2万股，耗资5.93亿元。

上市物企发起股票回购，展现了对行业前景和股价的信心，也向市场传达了股价被低估的信号，将有利于缓解投资者的担忧，稳定股价和市值，提振市场信心。

总结和展望

站在2022年初的时点，回首过去一年物业板块资本市场的表现和对行业基本面的预判，我们仍对物业板块在资本市场的表现抱有积极乐观的心态。预计随着上市门槛的提高，物业板块的整体水平会有进一步的提升；同时，随着新一年政策环境的利好，预期高增长的业绩，低迷的资本市场料将提振。此外，重视品牌建设和服务力提升的上市物企长期来看将具有更大的发展潜力。

一、上市门槛提高，看好资本市场后续发展

港交所新规调整上市盈利要求，2022年上市难度增大：2020年5月20日，港交所修订《主板上市规则》，对上市申请人的主板盈利规定进行调整，将盈利规定调高60%。根据规定，主板上市申请人三年累计盈利不低于8000万港元，其中前两个财政年盈利总和不低于4500万港元，最后一个财政年度不低于3500万港元，该新规于2022年1月1日起开始实施。

港交所新规正式实施后，对中小物企来说，上市门槛和难度加大，上市时间延长。而从长期来看，上市门槛的提高有助于改善港股整体的流动性，利好香港市场的长期发展。在物管市场也将进一步推进行业之间的整合和竞争，促使物业服务企业更加注重加大对其内部管理运营力度、提高创收能力，有效控制成本增长，加大对服务质量，以提高盈利能力，进而实现行业整体水平的进一步提升，资本市场的表现料将有新的提升。

二、上市物企估值修复，市场回归理性

2021年上市物企经历大半年的低迷，眼下已经是物企估值的最底部，预计将在适当的时机进行修正。一方面，随着政策落地效果实现，房地产市场的逐渐企稳，地产传导给物企的负面影响料将减弱。另一方面，上市物企通过股权激励、回购等举措提振市场信心的同时，也进一步夯实内部发展，加大市场外拓能力，独立经营能力增强，实力增强。

外部环境的企稳和企业内部的聚力发展，这将促进资本市场的发展利好。随着此前利好政策的落地实施、年后两会利好物业发展提案的上呈、物企盈喜公告的陆续发布，以及2021年度业绩的最终披露，预计上市物企的估值将得以修复，市场回归理性。

三、重视品牌和服务力的上市物企蕴含强大发展潜力

资本市场对物企成色的考量将更加的理性和全面。当前来看，大规模、高业绩、较强的盈利能力、高成长性仍是衡量上市物企能力的重要的指标要素，同时，随着市场参与者的增多，具有特色业务上市物企亦具有更大的发展空间，例如，商管类物企有望成为更加独立的板块。而从长期来看，提高服务品质，加大品牌建设，做强服务力，是上市物企行稳致远的跟进和长期持续发展的关键。

[可点击图片了解服务力研究成果]

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