继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之四十：2021长春楼市备忘录。

城市综述：2021年长春市区楼市总体下行，从1-12月新房成交来看，商品住宅成交面积和套数同比下降，刚需购买力不足。从区域来看，长春东部与南部两区域成交额占据16%与49%,供求与成交成领跑区域。

土地市场三次集中拍卖，反应较冷。长春第一轮流拍率4.8%，第二轮流拍率24.9%，第三轮流拍率22.5%。2021年经营性用地供应187宗,成交134宗,成交建面1586万平,同比下降26%。其中商住用地成交90宗,成交建面1440万平,同比下降13%。吴中提得单价地王，华润摘得溢价地王。整体地市成交热度不及2020年出现适度回调。长春目标突破百万人口城市，进入特大级城市序列，未来几年地产依然有发展空间。预判2022年大概率收紧供地,去库存为主。

新房成交同比下降，刚需购买力不足

2021年长春市新建商品住宅成交878万平，同比去年减少20%。其中，新建商品住宅成交682万平，同比去年(915万平)减少233万平下降25%。新增供应750万平，同比去年(917万平)减少167万平下降18%。批/售比110%，供大于求，均价10844元/平(去年10554元/平)。年末库存去化周期20个月(去年同期14个月)。套均成交面积109平(去年107平)，改善特征鲜明。

纵观长春17年至21年楼市数据，17年5月震荡上行，19年11月进入1年期盘整期，20年10月进入下行期，自21年5月起筑底。2021年上半年同比趋冷,下半年同比转好。全年成交价格没有明显的趋势性。

总体来看，商品房成交回落幅度有所收窄，价格于合理区间波动。2021年长春商品房供求比为1.07，受近年开闸供地影响，供大于求态势延续。年内量价双降，降幅逐步收窄，全年供应905万平，同比-10%;成交849万平，同比-11%，降幅收窄6个百分点;总销额773亿元，同比-16%，对比19年成交规模收缩近三成;成交均价9103元/平，同比-6%，整体在9000-10000元的单价区间小幅波动。

受容积率导向影响，市场供需主力多为8-18层中高产品，份额稳步提升﹔基于此，在普宅的房型设计上，主流项目需要多兼并居住功能性和尺寸感。80-120万总价为市场主流支付力，多对位80-90平住房需求;同时城市改善需求同比释放增加。

二手房成交量下跌，过户量同比下降13%

全年来看，二手房过户量同比下降13%，四季度成交价月均降幅1%。2021年全年二手房买卖过户62737套，同比20年(72380套)下降13%，对比19年同期(87266套)回落28%。无一二手房倒挂现象，流动性明显减弱，卖一买一受阻，且进入四季度后成交价月均降幅1%。

分区域来看，南关和朝阳等市中心区域价值奠定基石，成交量价表现相对较优。政策利好释放下，信贷修复，市场预期稳定，明年上半年成交量将呈现边际修复、底部小幅反弹的趋势。

城市道路建设影响地产布局，为西南带来利好

2021年轨交大环线首次形成;2025-2026年“地铁城”将初成规模。年内2号线西延线和3号线东延线通车，城市西南部的通达性明显提升，东南部和高新中心板块更具开发价值。目前城市在建9条线路，将于2025-2026年集中兑现，形成“地铁上的长春”，进一步打开地铁物业的开发机会。

2021年，长春道路通车有效提升城市交通运行效率，缓解交通压力，相对板块发展，交通将是其重要一环，新板块与主城区的联系会更加紧密，形成一个主体，优化城市运输体系及城市功能结构。

2021年轨交大环线首次形成;25-26年“地铁城”将初成规模。年内2号线西延线和3号线东延线通车，城市西南部的通达性明显提升，东南部和高新中心板块更具开发价值。目前城市在建9条线路，将于2025-2026年集中兑现，形成“地铁上的长春”，进一步打开地铁物业的开发机会面。

莲花山东吉林大路与泉眼大街彻底打通；南部新城芳草街道路工程开放交通；22条卡脖断头路全部具备通车条件，8条已经开放交通前进大街延长线简易通车；惠工路机场大道全线通车；南湖中街断头路半幅（蔚山路-谊民路)通车；公平路(亚泰大街-东岭北街)段主线正式开放交通。

此外，2022年将要建设的工程有高速口南迁工程的开工建设，预示着楼市断裂带以南区域也要被“盘活”了，不仅可以为南部新城释放大量土地，南城发展也就解锁了，南部新城向南的脚步不会停。

硅谷大街延长线通车，该工程位于长春西南部，起点为规划甲二路，终点至长春朝阳经济开发区杨柳河桥梁(市界)，道路全长4260米，是范家屯对外的交通干道，是与长春主城区联系的重要通道。

首先，缩减了时空距离。从范家屯欧亚超市到居然世界里购物中心由原来的30分钟缩短至10分钟，同城效应更加显著，也打破了长春人对范家屯遥远的心理距离。

其次，减轻交通压力，提高负载能力。原来从长春主城区去往范家屯，只能走绕城高速、102国道，城南大道或者阜育西街绕行，硅谷大街延长线通车后，成为了长春市区连接范家屯最近的主干道，提升了市民出行的便利。

其次，促进范家屯区域的发展。拉近了范家屯与长春主城区距离，同时，在一定程度上影响产业布局、城市功能，也会增加两个城区的人口流动性，从高新及南关来的刚需客户也可以考虑该区域。

再次，“暗藏”着长春城市外扩的方向。在高新和长春市十四五规划中提到:以硅谷大街及沿线区域为依托，西通主导产业集聚区，建设贯穿主城区、带动拓展区的创新驱动主动脉廊道，范家屯作为同城一体化的先导区、以及长春国际汽车城板块的拓展区，硅谷大街延长线作为西南交通的主干道，它的通车更有利于形成中心城区、开发区协同发展新格局。

城市外围轨交建设已提上日程，2号线东延工程与9号线的开工对城市东部发展起到促进作用，有效带动莲花山及空港与中心板块的串联，4号线南延工程建设再次加大了南部新城建设的信心，对区域交通枢纽起到重要作用。

教育配套+商业配套带动房产发展

教育资源配套兑现速度快，教育资源带动房地产市场效应明显。随着城市不断扩大，各区快速发展，为了满足城市各区域居民子女义务教育需求，提供教育场所，率先落地的学校，有生源积累优势。

从2021年3月至12月，长春多个新建学校获批：净月区育泽小学和中学的批复公示发布；高新区北辰学校发布规划许可公示；净月区明泽学校投入使用；北湖启明学校位置确定；北湖致远学校规划出炉；北湖实验学校建设项目受理公示发布等。

比如净月育泽小学和中学影响区域内有中信城、御翠园、优山美地、复地哥德堡、凤凰雅居等45个小区，该校建成后，将有效保障净月区东部建成区域的学位供给，满足适龄人口就近免试入学需求。

高新区北辰学校可有效缓解高新第一实验学校的生源压力，对区域生源及发展都有极高的促进作用。

净月区明泽学校对于净月区域发展及项目学区绑定都有极高的促进作用，居民看中优质学区配套，吸引大批犹豫客群及即将上学的家庭。

北湖新建校能得到有教学经验的老校扶持，对学校发展及教学质量有较大保障，对于北湖区域发展及项目学区绑定都有极高的促进作用，居民看中优质学区配套，吸引大批犹豫客群及即将上学的家庭。

此外，南部商业配套的完善，对区域发展起到支撑，商业地标的崛起，都伴随着城市格局的升级变迁;每一次繁华新篇的起笔，都蕴藏着对于未来世界的无限遐想与向往。

补足了周边商业的空缺，高新区内临近唯一的大型商业综合体，一定程度上缓解了区域客户对于商业的需求，提高生活便利度。

为大众创造新的生活方式，以更全新的理念为长春商业注入新鲜活力，引领城市商业文化发展与品质生活方式变革，助力长春商业繁荣升级。

意味着这个城市商业格局的改写，万象城所倡导的消费新体验，也在以不同的方式塑造着城市购物模式和生活方式，在潜移默化中改变着城市的时尚潮流和生活重心。

总之，轨道交通直接影响区域发展及楼市走向，影都板块与轻轨串联工作无准确消息，对区域内项目将有较大影响。轨道交通直接影响区域发展及楼市走向，影都板块与轻轨串联工作无准确消息，对区域内项目将有较大影响。北部片区配套日渐完善，教育配套将为有力带动者，东西发展刻不容缓。北部片区配套日渐完善，教育配套将为有力带动者，东西发展刻不容缓。

90%宅地底价成交，溢价率平稳回落

2021年12月底，长春全部完成了今年的三轮集中土拍。市场经历了“火爆—冷淡—平稳”的热度变化后，补丁政策初现成效，量价趋于稳定。受开发节奏影响，三次土拍获取土地转化上市时间滞后，同时多数房企流动资金紧缩，拿地意愿骤降。

2021年，长春地价平抑，90%宅地底价成交，溢价率平稳回落.。2021年宅地起拍价3350元/平，同比下降1.38%，成交楼面地价3399元/平，同比下降6.95%。全年81宗宅地底价成交，占比90%，溢价率由2020年的8.84%下降至1.48%。今年地房价比保持在37%左右，项目开发仍具一定的利润空间。

2021年90宗成功的商住地块中，有81宗以底价成交，占比同比增加7个百分点;另一方面，20%以上的高溢价地块仅有1宗，占总出让地块的1%，占比同比减少了10个百分点。

2021年商住地溢价率走低现象更加显著，一方面受地块质素影响，存在大量底价、流拍地;另一方面开发商资金难+回现难问题导致竞拍意愿大幅走低。

2021年长春有3个区的商住地成交量在150万m2以上，分别为永春、净月和莲花山。其中永春首次供地，成交242万平，占据各区之首;高热点区净月的成交量有所延缓﹔莲花山为亚泰、万达两个文旅大盘落位。

朝阳区以城央区位轻松破“7”，净月在慧泽板块推出多宗优质宅地，引发竞拍，整体地价向比增加近四成。

三次集中供地热度递减，平淡收官。受城市能级及市场需求影响，整体土拍市场表现平淡。首轮土拍后政策调整，对房企要求进一步趋严，第二三轮土拍均有延迟，且溢价率逐次下降，第三轮土拍以国企摘取所有棚改商服用地平淡收官。

2021年土地成交价格小幅波动，控溢价收效明显。优质地块关注度高，仍存溢价空间，但多数地块受到属性、综合素质及规定的多重束缚，仅有小部分以低溢价成交，多为底价出让，整体楼面均价下降5%;年成交金额下降率达26%，下降幅度高于成交面积同比，亦从侧面反映出控溢价效果显现。

长春各区分化明显，南城仍为主场。位于朝阳永春区域的中铁东北亚博览城项目集中拿地，助推区域成交量攀升全城首位，净月区凭借综合利好仍旧处于领先;大量棚改用地的集中出让，使传统城市中心朝阳区的成交楼面均价称霸全城，净月区持续稳定，地段+配套优势得以充分凸显。

商住外拓发力，棚改城心聚集。住宅用地仍为出让主力，商业紧随其后，分布偏向外环，与城市发展方向同步;棚改用地比例上升，除旧城焕新意愿提升外，集中出让导致优质地块需求增加，核心地段流拍率更低;限制条件放宽后，租赁用地出让量有所下降，且多宗流拍。

品牌房企重配套，求先机，开启拿地新模式，净月地价领跑全市。从房企拿地来看，无论是中铁集团进军永春新兴板块，还是万达进驻莲花山区域，均选择建设百万级大型项目以抢占发展先机并带动区域崛起；龙湖、远创、万科等房企借势优质配套，扎堆净月新城板块，表现稳健；房企关注重点虽仍侧重于南城，但同时兼顾传统区域地块，主城焕新提速趋势明显；采取合作开发模式的房企有所增加，利用优势互补，降低开发成本并增强项目抵御风险的能力。

从成交楼面价来看，2021年最高起拍价破6000元/m，楼面价排行前十地块成交价均在5700元/m以上，整体价格略低于去年同期,高楼面价、高溢价率地块集中于净月区域，区域客户整体消费水平，区域优质配套利好等，是导致净月区领跑全市的核心要素。

头部房企以质为先，本土国企底价换量。全市成交地块中，拿地主要以本土房企为主，本土房企摘地宗数占比70%，整体溢价率为1.3%，品牌房企共占比30%，整体溢价率为1.6%;品牌房企获取土地多围绕净月等热点区域展开，地块较为优质，溢价空间大;而本土房企中除中铁豪摘23宗地外，多以外围区域，主城焕新及中小规模地块为主，底价成交居多。

新区+旧改+首次竞配建，“最”地块风格明显。全年出让的土地中，大型综合项目的开发占据摘地规模之最;而配套相对完善，生活氛围浓厚的旧改居住用地为最贵楼面地价拥有者;在土拍新规出台后，长春首次出现的宽城竞配建地块受到开发商重点关注，最终以近30%的溢价成为最高溢价地块。

2021年，土拍政策稳定，供求端无明显变化，预计维持在1000万㎡以内，成交率有望提升，流拍率合理下降。优质地块有望增加，价格存上上升空间。经过多轮调整，土拍市场趋于理性、规范，受资金回笼速度影响,预计上半年热度明显高于下半年,资源分配更为合理。供应172宗1170万㎡，同比下降31%，成交:140宗891万㎡，同比下降20%，流拍32宗279万㎡，流拍率19%。

市场份额向规模和品牌房企聚集，全市总均10626元/㎡

客户分化明显，刚需、品质型改善产品占据主力;80-90㎡刚需产品供求仍为主力;刚需产品成交比例降低，对比2020年下降1%;120-140㎡改善性三房成交比例提升，对比2020年提高4%，品质型改善房源认可度提高;刚需占比降低，但仍为现阶段主力，品质带动，长春市民改善需求增加;现阶段80-90㎡住宅产品仍为去化主流，但对比20年占比31%下降2个百分点。

在总价方面，总价70-90万产品占比下降，120-140万以上比例上升，价格的优惠力度和品质的呈现度增强，使得客户对于住宅产品的认可度逐渐形成两级分化态势。

在资源倾斜和政策利好下，2021年仍由南城领跑，供求价均持续高位;全市总均10626元/㎡，呈现一梯队“拉”，二梯队“拽”，三梯队“追”的态势。

净月、南关、朝阳、高新、绿园，均价在全市总均及以上，拉高城市整体均价，偏刚改/改善;经开、二道、北湖、汽开，均价低于全市总均10%以内，降低城市整体均价，偏刚需;宽城、莲花山、奢岭，均价低于全市总均10%以上，存在配套不全、发展滞后等问题，缺乏溢价能力。

2021年，市场份额向规模和品牌房企聚集，万科提名三连冠。近三年头部房企总份额不断提高，21年总份额占到全市的58%(19年49%，20年51%)，品牌房企逐步掌握定价权和出货权。2021年前十房企门槛值超20亿元，前五超40亿，冠军销额近80亿，市场份额逐步向规模性房企聚集。头部房企集中度进一步提高，总销占全市市场比重58%，增加了7个百分点;由于项目数量激增，单盘产出大幅下滑。头部房企成交金额下滑16%，品牌开发商项目数量同比增加35%，单盘产出同比下降19%，盘均销额约4亿。

2022年市场预判，抬头预计在二季度

2022年，长春市场楼市利好发酵仍需时间，一季度将成政策过渡期，抬头预计在二季度。政策适度宽松，供平销升，出清库存，观望周期拉长、信任等级降低,置业冲动减弱。潜在客户对市场预期较低，谨慎或延迟购买，加剧市场调整;房企问题频出，降低行业信心和客户购买力，多因素叠加，引发各类维权，导致客户信任降级。按时交房、开发口碑与信誉为客户置业的首要考量因素，更倾向将大品牌作为第一决策要素，而非单一价格驱动。

政策与“银根”不会再宽松，会适当调节。城市发展需要的人口与经济将缓慢改善，尤其是“留住人才”不会短时间内产生效应。土地会有节奏供应，成交预期会减少。2022开局将以“去库存”为主，还要增强市场信心，巩固基础，才能发展健康的市场!

本次年度备忘录采写人：江华