继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之三十九：2021江门楼市备忘录。

城市综述：2021年，随着调控政策的收紧，江门房地产市场仿佛笼罩了一片迷雾，开发商步步谨慎，购房者观望情绪浓，住宅库存量上升，楼盘“内卷”抢市，市场信心稍显不足。楼市需要“合理化”调整，出台更多利好政策，为开发商及购房者拨开迷雾，稳步持续健康发展。

一、新房：2021年江门卖房超5.5万套

江门住建局官方数据显示，2021年江门全市卖房共55211套，同比下降9.6%；成交面积约596.47万㎡，同比下降11.5%；住宅成交均价为8293元/㎡，同比上涨1.3％。

上半年江门楼市一片“欣欣向荣”，从成交量上看，1月份达到峰值，为6153套。下半年楼市略显“清凉”，8月回落至3594套，12月稳步回升。

从价格上看，全年房价总体呈稳定状态，稳定在8000元/㎡左右。全市新房成交均价在6月呈现全年“高峰”，为9057元/㎡。

从区域上看，2021年成交套数最多的区域为鹤山市，全年成交11212套；其次为台山市，全年成交9539套。另外，蓬江区全年成交8026套；新会区全年成交7889套；恩平市全年成交7587套；开平市全年成交5863套；江海区全年成交5095套。

各区房价而言，2021年依旧是蓬江区均价最高，为11409元/㎡；而最低的为恩平市，均价5382元/㎡。

从价格涨幅来看，2021年蓬江区、江海区、新会区均价“同比上涨”。其中，新会区价格涨幅最大，为6.1％；蓬江区及江海区的涨幅最为4.4％。而鹤山市、台山市、开平市、恩平市均价同比下跌。

库存方面，截至2021年12月31日，江门全市商品住宅待售套数为78154套，同比增长10.2％。其中，库存量最高的为台山市，库存14251套；其次为鹤山市、蓬江区，库存分别为12755套、11965套。

乐居综合统计出近4年江门全市房价行情。其中，2021年全市成交套数、成交面积相比去年稍有下降；而成交均价稍有上升。

二、二手房：存量住房成交超2.2万套

2021年，江门全市存量住房成交面积约228万平方米，同比减少11.9%；存量住房成交套数22212套，同比减少10.7%。

各区域存量住房成交套数为：蓬江区5934套、江海区1905套、新会区5559套、鹤山市2874套、台山市2498套、开平市3125套、恩平市317套。

江中房协数据显示，江门市存量住房成交面积已连续4年减少，今年创下近5年新低。业内人士表示，这或许是与一手住宅的价格下降，以及银行对二手住宅的贷款限制有关。

三、政策：引导房地产市场平稳健康运行

2021年，相关部门出台交房即发证、上调“豪宅线”标准、推进公积金贴息贷款工作等楼市政策，稳定市场信心，引导房地产市场平稳健康运行。

3月25日，江门市举办“交房即发证”服务试点工作启动仪式，标志着我市“交房即发证”创新改革工作全面启动。随后，四市三区多个楼盘启动试点，业主在交房之日即可获得《不动产权证书》和新房钥匙。

“交房即发证”服务，验收——交房——发证工作同步并联进行，大大方便了业主办理落户、子女入学、抵押贷款等事宜，保障了购房人的合法权益。

6月4日，江门市住房和城乡建设局发布关于公开征求《江门市“十四五”住房发展规划（征求意见稿）》意见的公告，规划期限为2021-2025年。

“十四五”期间，江门市力争新增供应各类住房28.81万套。其中，新增供应商品住房28万套，新增供应人才住房3400套。市区要充分尊重居民改善型住房需求，引导市场供给一定比例的“大户型、高品质”住房。同时，引导更多就业人口在滨江新城、枢纽新城等地区居住，提高职住发展不平衡地区居住效率。

6月21日，江门自然资源局发布《江门市市区“三旧”改造专项规划修编草案》。改造重点区域中，蓬江区主要涉及白石片区、白沙片区、篁庄片区、人才岛等区域；江海区主要涉及北街片区、油湾片区、礼乐新民片区、滘头片区、府西片区等区域；新会区主要涉及江会片区（奇榜）、城东、城西、梅江村等区域。

通过三旧改造，江门多个旧城区将焕发新活力，居民居住环境更好，社区业态提升，促进城市发展。

7月30日，江门住建局发布《2021年下半年普通住房享受优惠政策的公告》。其中，“豪宅线”的标准从此前的15398元/㎡上调至16134元/㎡。

本次豪宅线的调整，主要影响二次购房者，购买16134元/㎡以下房源，首付比例减至3成，减轻购房负担，提高购房积极性。

12月8日，江门市住房城乡建设局相关人员组织召开房地产金融工作座谈会。会议提到，我市将推进公积金贴息贷款工作，稳定市场预期；同时加大公积金轮候贷款发放力度，控制和缩短轮候时间。

公积金贷款的利率比商业贷款更低，但是放款时间更长。推进公积金贴息贷款工作、加大公积金轮候贷款发放力度，可减少市民贷款压力及轮候时间，增强市民购房意愿。

四、土地：吸金158亿，4家新房企布局

2021年，江门土地市场也呈现“高开低走”的现象。上半年，超10家房企争抢枢纽新城TOD靓地、万科16亿豪气拍下江侨路靓地、新房企纷纷进驻...土地市场可谓掀起多番“热浪”。而下半年市场降温，不少地块遭到“冷落”，房企拿地颇为谨慎。

据乐居不完全统计，江门全市共出让71宗商住/商服用地，成交63宗，终止出让11宗，流拍1宗，成交总面积约305.7万㎡，同比上升46.48％；成交总金额约158.3亿，同比下降18.82％。

从成交面积看，台山市卖地面积最多，成交163.6万㎡；其次为蓬江区，成交42.25万㎡；开平市成交41.94万㎡位列第三。

从成交金额看，蓬江区吸金最多，成交金额61.17亿；其次为新会区，成交33.75亿；台山市位列第三，成交22.13亿。

部分热门区域的地块被品牌房企集体“哄抢”。其中，万科、建发、禹洲夺得的3宗地楼面价破8字头！

成交楼面价最高的地块位于蓬江区滨江新区的JCR2021-38（蓬江04）号地，该地块经过超55轮报价，最终由万科竞得，成交总价约161361万元，折合楼面价8221元/㎡，溢价率43％。业内人士纷纷表示，该地块堪称本年度最具竞争力的地块。

随着市场的变化，各大房企拿地十分谨慎，“新面孔”少之又少，仅有江西新旅、鸿基地产、禹洲、建发等4家新晋房企进驻江门，进驻方式为竞拍或合作拿地。

五、保利、万科、海伦堡项目领跑

面临挑战的2021江门楼市，个盘销售分化，购房者更倾向于选择资金状况好的品牌房企，或口碑佳的本地房企。那么，各大楼盘销量如何？谁最“受宠”？

2021年，蓬江区网签量第一的是万科金域国际，网签782套，网签面积约8.08万㎡；第二的是海悦尚珩，网签536套，网签面积约5.81万㎡；第三的是碧桂园滨江天元，网签424套，网签面积约4.56万㎡。

江海区网签量第一的是印象海伦湾，网签707套，网签面积约8.05万㎡；第二的是保利大都汇，网签637套，网签面积约5.80万㎡；第三的是嘉华新都汇，网签381套，网签面积约4.05万㎡。

新会区网签量第一的是新会保利西海岸，网签821套，网签面积约9.85万㎡；第二的是世茂碧海银湖，网签565套，网签面积约6.90万㎡；第三的是碧桂园凤凰城，网签526套，网签面积约5.70万㎡。

六、江门房价收入比：8.09

据国家统计局江门调查对数据，2021年江门居民人均可支配收入37068元，以一个家庭3人计算，测算出家庭可支配收入约11.12万元，以新房套均价90万计算，2021年江门新房房价收入比为90/11.12≈8.09，即家庭以现有收入约8.09年可以买一套房。

七、江门租金：市区月租金平均22-32元/㎡

江门住建局发布的《关于公布2021年江门市区房屋租金参考价的通知》显示，蓬江区的电梯房月租金平均27-32元/㎡，租金较高的是楼龄较新的大型小区，如碧桂园滨江壹号、海逸城邦、越秀星汇名庭等小区，月租金区间为33-35元/㎡。租金最贵的为位于育德片区的上城摩卡，租金36元/㎡·月。

步梯房方面，蓬江区步梯房月租金平均在12-25元/㎡左右。

江海区的电梯房月租金平均24-30元/㎡，尤其是嘉华新都汇、合景领峰、合景叠翠峰等府西板块一带的小区租金较高，约30-33元/㎡。步梯房方面，江海区的步梯房月租金平均在15-23元/㎡之间。

新会区的电梯房月租金平均在22-30元/㎡，租金较高的有雍翠峰、碧桂园南湖郡、碧桂园盛世名门和博富南湖一号，月租金为在33-35元/㎡。步梯房方面，新会区步梯房月租金平均在12-20元/㎡。

八、市场心态：楼盘内卷与躺平

随着融资“三条红线”、房贷“两条红线”等调控政策的持续收紧，江门市场的变化开始显现。

房企方面，债务问题及流动性问题持续发酵，不少开发商为了“活下去”而烦恼。

眼看着房子越来越难卖，不少楼盘开始内卷，推出各种优惠及活动“花样”救市。滨江新区8字头、杜阮片区7字头、江门城区7字头、江海府西7字头、新会4字头......除了给予价格上的优惠，部分开发商还推出了首付分期、送车位、送装修费、物管费等活动，只为吸引购房者的目光，抢占市场。

在楼盘“内卷”风起云涌之时，也有不少项目风雨不动安如山，选择“躺平”卖楼，表示“不会跳水、不会减配、不会烂尾”，不会降价以损害上一批业主的利益，不会降低合同内约定的社区品质，以质量取胜。

购房者方面，严查首付来源、房贷收紧、房贷利率上涨等问题频出，拦截了多数刚需购房者，使得大家纷纷感叹“买房难”。加上下半年部分楼盘的价格越来越低，购房者的“观望”心态愈发浓烈，担忧这个月刚买，下个月房子又降价了。

根据美智研究院市场数据监测显示，2021年新房成交主力面积段为90-120㎡，占总成交的60%，其次是120-144㎡，占比24%。随着生活水平的提高，购房者对户型设计舒适性、实用性和功能性有更高层次的需求。

九、楼市展望：预计2022年中房价回稳

‍

房地产业依旧是全社会支柱产业之一。展望2022年，江门房地产市场或将告别周期性波动，以“健康发展”和“良性循环”为关键词，走出稳中向好的步伐。 

江门市房地产行业协会会长叶泽权表示，中央提及支持满足购房者合理住房需求，结合“房住不炒”主旋律来看，房地产市场要去投资化，房价大涨大跌的可能性不大。 

江门市房地产中介服务协会会长、江门裕隆基地产总经理杨东卉表示，在“因城施策”指引下，江门楼市利好继续释放，金融政策有所放松，如降准、降息等，2022年市江门楼市整体向好发展。预计2022年二季度起，市场供求关系有所调整，成交量稳中上涨，价格趋稳。

美智研究院首席分析师张镇兰表示，2022年楼市将以稳预期、稳增长、防风险为主。考虑到政策与市场反应的滞后性，预计年中是房价回稳的节点。随着楼市回稳，市场信心提振，下半年有望维持市场温度。

本次年度备忘录采写人：黎婷婷

数据来源：江门住建局、江门房协网、江门市公共资源交易中心、美智研究院、江房中协