编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之三十四：2021珠海楼市备忘录。

城市综述：2021年珠海商品房网签成交超6.7万套，创下近6年来新高；后半年土拍发力，全年共计拍出18块商住用地，总金额超212亿元，南光短短11天内在滨海商务区豪掷33亿连拍三地引发业界关注。随着横琴粤澳深度合作区相关政策利好的进一步释放，2022年的珠海楼市价量有望稳中有升。

一、新房市场整体向好，全年网签超6.7万套

据珠海市商品房预（销）售专网的统计数据显示，全市2021年度商品房网签共计超6.7万套，其中住宅网签共计48645套，办公全年网签共计8051套，商业全年网签仅2067套，其他网签共计7906套。

从近年的网签数据来看，珠海商品房网签成交量在2016年达到小高峰，突破6.6万套后，受限购政策影响，2017年网签量呈现腰斩。

随后，珠海网签量逐年上升，2019年再次突破6万套，而2020年虽受疫情影响，珠海但仍然取得了超5.6万套的好成绩。

在各种政策利好的持续加持下，2021年珠海网签一路走高，最终以总量超6.66万套收关，一举创造了6年来网签成交最高值，成绩喜人。

二、学区周边二手房热度高涨

根据链家数据显示，2021年珠海二手房成交3860套，同比2020年上涨43%。与新房市场相比，珠海的二手房市场成交量偏低，这中间一方面是受疫情影响，带看不便，另一方面则是新房市场的冲击。

与此同时，重点学校周边二手房热度在珠海一直不减，例如主城区的文园中学、紫荆中学、香华小学、九中、十二小等带优质学区资源的二手房一经挂牌，很快就有买家。特别是五洲花城、珠光里程花园等网红学区房房源一旦挂出，基本马上出现“售罄”现象。珠海凤凰中学旁房产中介刘先生表示：“我们这里就是学区房好卖，一般挂出来很快就有买家，而且价格基本没有受影响。”

三、两次价格备案规则调整，稳房价

在原来备案价规划的基础上，2021年4月珠海新增备案价格参考周期与周期内的涨幅上限政策。2021年8月再次收窄参考周期内的涨幅，由原5%~10%调整至3%~6%，且销售价格下限由原不得低于备案价85折调高至9折，进一步达到“稳房价”的目的。

2021年珠海楼市在维稳的基础上，先后两次对商品住房价格备案规则进行补充调整，稳房价始终为核心。

四、2021年总揽金212.5亿元

2021年，珠海一共挂牌19宗商住地，其中18宗地块成功出让，一宗地块流拍，土拍总揽金212.5亿元，拍地成交总面积达94.5万平方米。

从全年土拍情况来看，香洲区、金湾区等规划利好区域争夺依然激烈，溢价率居高不下，拍卖会现场常现“龙虎斗”局面。但寒冷局面也有出现，比如斗门就出现了地块流拍现象。

2021年珠海住宅地楼面价最高的是保税区的万科琴澳传奇项目地块，由万科于2021年4月27日以20558元/㎡竞得，现已开盘；作为2021年收官之作的香洲区三溪地块，于2021年12月30日被珠海市弘明集团拍下，溢价率30%，以楼面价17598元/㎡位居TOP2；位于香洲区的龙光玖榕湾项目以楼面价15686元/㎡排在TOP3，目前该项目也已开盘。

在成交金额上，华润置地广场地块以31.56亿的总价，成为2021年珠海住宅地总价“地王”，该项目包含银行总部大厦、住宅、商业等，面积庞大，功能齐全；万科琴澳传奇地块以30.16亿总价成为2021年珠海住宅地总价的TOP2，该项目位于保税区板块，含有商业、广场等配套；而金湾华发项目地块以29.15亿总价，成为2021年珠海住宅地总价的TOP3，该项目位于航空新城，体量庞大，涵盖住宅、商业、商务、幼儿园等多业态土地用途。

从成交总面积看，2021年珠海拍地成交总面积达94.5万㎡，其中华润置地广场地块以146009.86㎡成为珠海全年土拍总面积第一位；金湾华发项目地块以106975.65㎡成为珠海全年土拍总面积TOP2;金湾滨海商务区新澳半岛三期地块以92695.72㎡成为全年土拍总面积TOP3。

五、香洲区成交量最大，其次为金湾

据全年住宅网签的数据显示，香洲区住宅网签13903套，金湾区住宅网签12481套，成为本年度住宅网签大户。

香洲区和金湾区霸榜前二，作为珠海行政与教育各方面配套最为齐全的区域，香洲区仍是购房者心中的“白月光”。

随着航空新城各项基建设施基本落成，金湾区住宅类产品备受购房者青睐，稳居全年网签数据量第二名。

其中，位于香洲区十字门板块的华发国际海岸花园以成交2737套居榜首；位于斗门区尖峰南的华发又一城以1441套排名第二；位于斗门区湖心路的恒大滨江左岸以1281套排名第三。

六、珠海房价收入比：13.41

按照2020年珠海居民人均可支配收入55936元，主城区单套总房款平均300万来算，珠海房价收入比为13.41，而按照西区单套总房款平均150万来算，珠海的房价收入比为6.7。

七、2021年租金涨幅基本持平

据珠海市住房和城乡建设局数据显示，2021年与2020年相比，租金变化不大。珠海全市平均租金为40.33元/月/㎡，涨幅基本持平，其中香洲区平均42.68元/月/㎡最高，斗门区22.44元/月/㎡最低。

现在租住在珠海夏湾的王小姐去年换了一次房，现在她住在一个40㎡左右的房子，去年她租在拱北附近，房子大概30㎡。

王小姐认为租金并没有太大变化，主要看区域和房屋新旧程度，就像她租过的这两套房，租金一样都是1800元/月，但现在这套明显大于之前那套，还包括物业管理费。

八、购房者选房更趋向理性

整体来看，受疫情和房企暴雷等多方面影响，购房者更趋向理性。珠海中海某项目销售经理邓先生表示，他在2022年里接待了许多客户，明显感觉客户更“挑剔”和“细心”了，不单单是关注项目户型和价格，对周边的配套，比如学校什么时候能招生，公园什么时候能开放，到医院的路程是多少等，逐一细问。而且很多客户基本上要把整个片区的项目都走了一遍，甚至实地探访很多次才决定下定与否……这些都表明购房者都在趋向成熟、趋向理性。

九、2022年房地产走势：不会暴涨暴跌

对于2022年房地产的走势，有乐居编辑冬冬认为2022年的珠海房价稳定不涨已经算不错了，估计今年房价还会上涨一点。毕竟2021年年尾看到某些楼盘说价格上调，所以今年必定会上涨。

自由工作者小苑则认为央行降息，整体会平稳微上涨，但幅度不大，好盘及刚需盘上涨幅度会高一些。

某美容院美编单小姐认为2022年感觉不会寒冬，但在疫情的影响下购买力不见得会比2021年好，且受国家贷款政府收紧影响，刚需者贷款方面受影响还是很大。

房地产工作者郑先生则认为地产是重点打压对象，接下来国家发展方向将会更倾向科技、环保、文化、中低端产品出口等方向。房地产虽然重要但是不可能会有暴涨的情况，暴跌也不会，他认为2022年房地产稳中微跌，购买人群还是以刚需者为主。

十、展望2022年楼市：市场成交将稳中上升

从近年的成交数据来看，珠海市场整体向好的态势一直都没有变过，2022年的珠海市场成交仍然是稳中上扬的态势。至于价格方面，小幅上扬是大概率的事情，像一些热门区域的热门项目，价格的上升空间还比较大。

近年来，珠海软硬环境向好，城市配套日渐完善，特别是大基建、大招商、大引才如火如荼地进行，再加上横琴粤澳深度合作区建设的进度，珠海将成为大湾区发展的新引擎，市场未来可期。

当然，珠海的一些项目在2022年同样值得期待，比如位于唐家北围的华润置地广场，项目包含住宅、商业以及配建小学的具体楼栋布局等都已呈现，已经召开产品发布会；

再比如，2021年10月份的短短11天里，南光在滨海商务区豪掷33亿连下三子，时隔一个多月，三大地块就进行项目备案，其备案名称为新澳半岛，三大地块分为一期、二期和三期开发。

除此之外，位于老香洲的华发香山湖畔苑和珠海传媒综合体更新项目，都因位处主城核心、配套丰富，以及优质的学区资源受到市场的广泛关注。

本次年度备忘录采写人：冯伯健陈晓丹

2022年1月20日