编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之二十七：2021西安楼市备忘录。

城市综述：2021年西安楼市出现先热后凉的局面。新房市场供应量下滑，房价上涨趋势放缓，“全运效应”下的港务区供货量密集。330、830新政及二手房指导价的出台，有效规范市场，抑制涨价。三次集中土拍中，龙湖、金茂等表现亮眼。

新房：港务区新货爆仓高新改善大盘内卷

2021年，市场下行的大背景下叠加政策严控，新房总成交量维持在1200+万㎡的规模；主城区及西咸新区成交量较上年均有明显下滑，单月成交多在100万㎡以下。

浐灞和高新仍是成交“主力军”，尤其是浐灞区域，年成交量约330万㎡，高新区年成交量接近160万㎡；西咸新区各板块中，沣东、沣西依然是市场的主力。

港务区商品住宅供应量全市排名第一，达到197万㎡；浐灞板块供应量仅次于港务区，为186万㎡。

从西安市商品住房销售平台的信息显示，港务区年度推售房源总量达到了15348套，开盘54次，意向购房登记161249组。

2021西安新房住宅成交价格涨幅趋缓，全年成交均价17030元/㎡，较上年上涨6.6%，涨幅持续收窄；其中高新改善产品的集中入市，带动区域价格稳步上涨至全市制高点，全年数据统计，高新三期年度上新楼盘近10个，主力产品集中在170㎡左右大平层，区域内均价达到22516元/㎡；高新版块同质化楼盘内卷现场严重。

二手房：冰火两重天！7月后成交直降

由于调控政策的影响以及市场供应的变化，2021年上半年西安市新建住宅供量明显不足，挤压需求退至二手房市场，表现强劲，上半年网签数量创2015年来新高。1-6月，西安城六区存量住宅累计成交46225套，同比大涨87.32%。

7月8日，西安住建发布《关于进一步规范房源发布有关事项的通知》和《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。要求房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。严禁发布不符合交易条件、禁止交易的房源信息。同时要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。7月9日，西安市房产交易管理中心首次对外发布了部分住宅小区二手住房成交参考价格，涉及住宅小区102个。

受政策、贷款时间延长、新房市场遇冷等因素，二手房成交量自7月以后持续下跌，8月成交量下滑约50%，9月下滑约30%，10月保持下滑趋势，11月二手房成交套数3026套，环比下跌19.95%，同比下跌65.09%。值得注意的是，11月二手房成交价格为17755元/㎡，环比上涨6.53%；

2021年7-10月间，前后两次发布二手房成交指导价的小区共计205个，包含浐灞、曲江、高新等多个置业热门区域，对二手住房成交带来了巨大影响；加之房贷政策，资金审核从严，不少购房者只能望“房”兴叹，二手房市场坚冰难破。

楼市调控：持续加码！控需抑价效果明显

2021年2月24日，网传住建部＂土地市场动态监测与监管系统＂发文，要求22个重点城市，按照住宅用地分类调控文件要求，实现＂两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过3次

随后，西安紧跟政策风向，全年发布多轮调控政策，限制土拍价格上涨，建立二手房指导价，升级限购，降低市场预期，促进房地产稳定发展。

3月30日，西安市政府发布《关于建立房地产联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调整供地节奏和规则，升级调控，加大保障性住房供给，提出建立二手房参考价。

其中针对土拍市场进一步明确，主要包括两点：1、调整供地节奏，涉宅用地年增长率超20%；除蓝田、周至外，全市商品住宅，共有产权用地实行“限房价、定品质、竞地价”；2、住宅用地按季度集中出让，超出三道红线的不得参拍。

此外限购政策再次升级，要求落户满1年，或连续缴纳12个月社保具备购房资格；限购区域内，合同满5年办房产证，房产证满5年方可交易；48个月无住房转让记录的认定为刚需家庭。

8月30日，西安市政府发布《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，扩大限购范围，强化限购措施，加强房地产金融管理，完善住房保障体系建设。

首先升级了限购范围，将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购范围，能源金贸区也开始限购；其次落户满3年方可在限购区域内购买2套；夫妻拥有2套住宅的，离异后1年内不得在限购区域内购房；再次强调土拍的规范性，要求土拍禁马甲，严查购地资金来源，严控住宅用地溢价率，不得以竞配建等方式提高实际地价。

同时为了抑制上半年出现的二手房“漫天要价”的情况，7月和10月两次出台相关政策要求，并发布二手房指导价。

7月8日，参考二手房网签成交价格，评估价格等因素，经调查分析，形成二手房指导价格，严禁以“学区房”“学位房”名义炒作房价，不得哄抬房价。建立二手房成交参考机制

7月9日，发布102个住宅小区二手房成交参考价格，9成以上低于2万元/㎡，最低单价为浐灞生态区辰宫双河湾小区8800元/㎡。

10月13日，发布103个住宅小区二手房成交参考价格，最高价25838元/㎡，涵盖高新、曲江、雁塔等13个区域。

2021年，西安楼市政策针对“房住不炒”、“租赁住房”、“资金监管”、“金融风险”和“二手房指导价”五大关键词持续升级，效果明显，楼市整体平稳！

三轮土拍：金茂、龙湖成年度热点

2021年，受房地联动、集中供地和金融调控等政策叠加影响，西安土地市场经历了从一季度高热到二季度以来的回撤，全年招拍挂成交缩量，土地出让金继2020年之后再破千亿，开发用地价格保持涨势。

虽然西安不在集中土拍的22个热点城市之列，但也积极跟进，全年大规模土地招拍挂分为6月、10月、12月三轮，其中10月14-19日第二轮集中土拍共成交24宗1521.214亩住宅用地，土地出让收入合计185.08亿元；12月23日，第三轮集中土拍成交13宗1022.048亩开发用地，土地出让收入合计74.49亿元。

2021年西安市土地招拍挂市场成交各类建设用地416宗，26802.45亩，较上年缩量22.83%，实现土地出让收入1120.99亿元，同比微增3.56%，居全国土地出让收入第12位。

2021年居住用地成交面积占比来看，高新区及港务区均超千亩，西咸新区4263.34亩，占比全市39.32%，沣东新城居首，其次为秦汉新城；远郊区县成交2000.81亩，占比全市18.45%，较上年上涨16.68%，临潼区排位第一。

其中居住用地成交150宗，总计面积达到10843.27亩，同比下降20.13%；土地出让收入929.09亿，同比增长15.52%；土地单价达到912万元/亩，楼面单价5148元/㎡。

从各大房企拿地表现来看，龙湖2021年斥资61.4亿元增加土储353亩，以总金额位居各大房企首位；绿城以48.8亿元，占据拿地总金额榜次席。

此外，龙湖、金茂地产拿地成为年度土拍热点事件。

在10月中的第二轮土拍当中，龙湖以6宗、326.605亩的成绩成为最大赢家。

金茂于6月29日，以总价18亿元（溢价20%）竞得高新区鱼化寨街以南71.801亩地块，该地块规划容积率不大于2.8，商品住宅毛坯销售均价不高于23741元/㎡。

12月23日，金茂一举摘得曲江大明宫两宗优质宅地，合计面积近百亩，毛坯销售限价在25000元/㎡左右。

展望2022年西安土地市场，仍以“平稳”为主基调，供地结构将持续优化，商品住房与保障房用地供应将并重推进，供地政策将根据市场反应进一步优化调整，以保证市场一定的活跃度。

新房市场：“摇号盘”仍占主流港务区关注度高

2021年西安新房销售业绩表现，全国性品牌房企仍占主流，但本土房企中天地源、紫薇表现亮眼。

融创西安在售楼盘7座，全年开盘总场次达到22场，推售房源总量7883套，意向购房家庭登记80945组，销售金额达到189.8亿元，销售面积115.1万方，其中全运板块双子星——融创时代奥城、融创望江府均有上佳表现。

天地源为代表的本土企业表现出强劲韧性，依靠天地源·云水天境的高性价比获得购房者青睐，销售额达到83.8亿元；此外紫薇地产也以62.1亿元的销售额挤进房企前10。

根据房源上线总量判断，2021年度推售1000套房源以上的楼盘达到18座，年度开盘5场次以上的楼盘9座。

数据显示，招商城市广场年度开盘6场次，推售房源总量3307套，均价14391元/㎡，同时实现线上意向登记家庭总数9559组。

凭借去年9月召开的全运会带动，港务区顺利冲到各区域首位，区域内11座楼盘线上登记54场次，推售房源15348套，区域均价14773元/㎡。

根据西安市商品住房销售公示平台公示信息统计，港务区各楼盘年度共计吸引157937组意向购房家庭关注，超过年度全市意向购房家庭总数的五分之一。

新房置业单套门槛200万起房价收入比近14:1

2021年西安经济总体运行平稳，但增速趋缓；下半年开始受市场下行影响，房地产投资增速持续下滑。根据克而瑞西安机构数据统计，2021年西安市前三季度GDP达到7639.15亿元，全年有望继续保持万亿以上，同比去年保持增长。

固定资产及房地产投资方面，2021年处于相对低谷。受疫情影响，2021年1-2月环比增幅较为明显，但下半年市场下行，投资增幅也呈现明显下滑趋势。

2021年前三季度消费品零售总额增速较2020年呈现明显上升趋势，2021年人均可支配收入较上年稳步上涨，2020年为43713元。

截止2021年12月底，西安楼市整体均价为17015元/㎡，结合目前在售商品房住宅产品来看，购房起步价应该在200万元/套左右。

2021年新房市场中，普通住宅总价200-300万元的产品为主力，占比约32%；150-200万之间产品占比约26%，排在第二位。以主流在售商品房住宅单套250万元、家庭总可支配收入18万元为例，目前西安的房价收入比为13.89:1。

住宅房租无涨幅甲级写字楼需求大增

2021年11月1日，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》发布。据悉，“十四五”期间西安将聚焦基本住房需求，建设保障性租赁住房30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上。2022年底之前，预计完成筹建保障性租赁住房11万套（间）。

同时规划还指出，2008年以来，全市累计保障住房困难家庭42万户，其中，解决城镇中低收入住房困难家庭约占72%。

通过多家二手房门店及经纪人反馈的情况来看，2021年西安住宅租赁市场相对平静，各地区单月租金无明显涨幅，以租房需求相对集中的高新区为例，年初80㎡左右两室户型月租1800-2200元/月，至2021年底该地区及对应房源月租金保持不变。

商业地产方面，第十四届全运会是拉动城市基础建设与地产开发的重大利好事件，同时带动经济基本面长期乐观。以甲级写字楼为例，全年新租面积高达27.6万平方米，同比上涨27%；增量需求中，来自房地产及建筑行业的占比达24.8%，居各行业首位。此外，科技互联网、金融科技头部企业加快布局西北市场，全年新租占比分别为22.8%、15.9%。

商业地产受限于居高不下的库存量，2021年西安甲级办公楼市场仅新增供应7.9万㎡，截止2021年底，存量206万㎡。同时受疫情反复影响，12月中旬，甲级办公楼平均租金同比下降1.8%，至年底报96.6元/㎡/月。

从众心理严重置业心态亟需调整

根据2021年西安市商品住房销售公示平台信息统计，全年城六区及各开发区、长安区（含航天新城）、临潼区共计147个楼盘上线登记，开盘场次达到313场；新盘推售房源总量78606套，购房意向家庭登记727637组，通过核验家庭590832组，其中刚需家庭159153组，普通家庭431679组。

2021全年线上登记的楼盘总数达到了147个，开盘场次313场，其中173次登记意向购房家庭总数超过房源总量，需要进行“摇号”销售，比例超过55%。

特别值得提到的是，“万人摇”共出现13次，单场意向购房家庭登记最多的为中国铁建万科翡翠国际，1074套房源登记意向购房家庭39005组，最终33189组通过核验。

从购房心态来看，大部分购房者置业选择仍然偏保守，对于名企热盘的追捧程度保持高热，同时易受市场导向影响，8-9月间港务区因为全运会的召开集中放量，大批购房者涌入，造成不少楼盘短时间内聚集大量意向购房者，但中签率较低，而同期不同区域楼盘销售则遇冷。

对此，西安本地知名媒体人西安房哥建议，“对于刚需、刚改来说，尽早买！对于主城区热门盘，中签率太低是一个很现实的问题，可以适当的考虑‘第二梯队’，不要过于纠结红热盘。”

持续以稳为主住宅房价或将停涨

2022年在大基调不变的前提下，楼市和土地市场都将得到进一步规范，同时为保证合理购房需求得到满足，针对刚需购房群体可能将出现宽松性利好政策，比如按揭审批周期减少、房贷利率小幅下调等；同时二手房指导价常态化，涉及小区范围将进一步扩大。

土地市场将持续收紧，溢价率受到控制，同时各大房企拿地更加理性，预计地价在2022年上半年保持平稳态势。

连续上涨的房价将结束补涨，稳定在当前水平，主城区17000元/㎡左右，同时不排除部分房企以价换量，出现阶段性打折优惠的情况；二手房市场短期内回暖的可能性不大，至少在2022年上半年保持现状。

西安本地资深房产分析师、地产S姐沈玮认为，“疫情之后会打破整个市场的走势，但是不会影响市场的规律，小阳春即使三月不来，五月也要来。特别是在于地方政府的政策指向，如果有利好楼市的政策指引，特别是降准降息、货币放水等情况之下，市场将会迅速做出反应。”

2022“改善”仍当先区域要内卷

疫情中长时间居家的生活经历，对于购房需求的影响是客观存在的，从新房供应量和住宅成交结构的变化均能发现端倪。

原本在今年一季度上市的近40个楼盘当中，几乎一半楼板价过万，多集中在高新、航天新城、港务区，而这些板块也是改善型产品较为集中的区域。

2022年上半年，以金泰·唐618、招商华宇长安玺、蓝光恒志芙蓉观宸、西安星河湾3期、绿城西安和庐以品质为突出卖点的新品，将出现高品质楼盘集中上线的局面。

区域热点仍然看好港务区、高新。首先各大房企2021年在港务区完成了前期铺垫，2022年面向刚需、首改的产品将持续大批量供货，得益于购房意愿的惯性，2022年上半年港务区各大流量盘仍将保持“摇号”状态，同时融创望江府、华润紫云府等改善型产品会出现明显的竞争关系；此外关注港务区的购房群体对于价格因素非常敏感，部分备案价略高的楼盘可能出现滞销，大幅优惠甚至降价也不无可能。

2022年的高新将迎来鱼化板块的崛起，该片区内旗手将由高新·金茂悦园担纲。同时软件新城、高新三期CID同质化楼盘竞争将持续，而随着龙湖、天地源、紫薇新项目的加入，“刺刀见红”的场景或将出现。

综合来看，2022西安楼市将延续2021年整体趋势，新房市场产品结构将发生调整，不少品质楼盘会受到更多关注，对于购房者来说一二手房的互补关系将逐渐形成，业界对于2022年普遍持相对乐观态度。

本次年度备忘录采写人：高明东