编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之二十四：2021石家庄楼市备忘录。

城市综述：2021年石家庄楼市经历了前所未有的低谷期。宏观政策调控叠加本地政策严管，开发商遇到前所未有资金紧张困境，加之产品雷同、项目扎堆，竞争异常激烈。而行业不稳定和购房政策收紧等因素，也让购房者观望情绪加重，让整个市场陷入低迷的恶性循环。

乐居财经石家庄推出《2021石家庄楼市备忘录》，直击2021年石家庄楼市，记录城市发展。

新房市场端：市场下行压力大，成交达三年最低值

2021年，石家庄新房市场受供需两端影响，波折前行。2021年1-2月受疫情影响成交低迷，3月各项目集中加推入市，市场回暖。但下半年受调控政策影响，市场进入下行通道，2021年全年，各房企采取工抵房、特价房、内购房等形式促进销售回款任务，但较2020年比成交面积和成交金额双下降，全年商品房累计成交422万㎡、成交金额606亿，两项数据较去年相比收缩2成以上。公寓市场整体表现较弱，成交规模萎缩三成。

2021年石家庄商品房市场总供应32276套，成交32823套；供应面积380.24万㎡，成交381.73万㎡，成交均价14818元/㎡，总成交金额566亿，是近三年最低谷。

在成交区域上，各区供求关系比较平衡，长安区供求规模居首，成交194亿为各区最高，长安区、桥西区、正定县成交规模同比增长。新华区成交单价18384元/㎡，为各区最高，各区成交均价较2020年都有所微降，最大降幅是鹿泉区。

2021年1-2月，受疫情影响，新房市场供应基本停摆，3月、5月、6月、12月形成成交小高峰。3月、5月因疫情结束后楼盘集中入市，10月、12月因节假日冲刺和年终销售任务冲刺，也有一波小幅上扬。

在成交面积上，石家庄住宅市场主要成交面积集中在80-140㎡面积段，其中100-120㎡居首，总价段在100-150万之间。其中品牌房企占成交主力，占比63%，连续三年持续稳增。

2021年石家庄住宅狭义库存达到311万㎡，较去年增长37%，去化周期约10个月，其中长安区库存量最高。

2021年全年公寓市场成效低迷，长安区成交金额为5.85亿，为各区最高，裕华区成交均价最高为12968元/㎡，其中40-60㎡为市场主导，40-50万总价备受欢迎。但公寓市场供应和成交较2020年都有断崖式下降，达到三年来最低值。

二手房市场端：供应增加，成交下降，去化周期加长

根据贝壳指数数据，2021年二手房市场端成交低迷，为近三年来最低，不到35000套。全年二手房挂牌均价14359.42元/㎡。其中100-120㎡三居为成交主力，其次为120-140㎡面积段，仍以改善型需求为主；2月达到挂牌价最高值，其次6-9月为高峰期，这与开学季有很大关系，进入年末价格逐渐下落，12月达到年度最低。

在各区域上，裕华区依旧是二手房价格最高区域，其次为桥西区，在网友搜索排名上搜索区域最高也是裕华区，其次是新华区。

相较于2020年，二手房市场主力成交面积段和成交量均有下降，加之新房市场100-120㎡产品供应量持续增加，二手房去化周期加长。

        政策端：政策日趋收紧，开发门槛提高

2021年河北省委、省政府提出《关于大力支持省会建设和高质量发展的意见》，强省会战略逐步落地。城市建设方面，42个城市更新重点项目陆续开工，高铁商务区、滹沱河生态经济带、中央商务区、北站片区、新一代电子信息产业园、生物医药产业园等工程建设，拉开城市发展框架，为房地产行业发展打开更大空间。

房地产开发政策层面，2021年11月7日石家庄出台《关于调整我市商品房项目预售许可形象进度的公告》，预售政策逐渐收紧，要求开发项目（除装配式、被动式建筑）在主体封顶后才可拿预售证，倒逼房地产企业向绿色建筑转型。同时加大预售资金监管，根据企业信用实行差异化监管政策，对商品房预订款、首付款及按揭款、预售后剩余工程建安成本资金的使用进行严格管控，避免了房地产项目“烂尾”风险。

土地政策方面，2021年石家庄土地市场变革，彻底断开土地一级市场与二级市场联动开发；要求在二环内做“减法”，二环内存量土地优先用于教育、养老、绿地、文化、体育等公共服务设施，并要求新建居住项目容积率不高于2.0；由政府主导参与到土地一级开发中，托底城市更新项目建设。

2021年住房贷款政策受政策影响，呈现出“先抑后扬”趋势。一二季度石家庄住房贷款利率普遍上调，石家庄四大银行首套房贷利率基本为5.15%-5.39%之间，二手房房贷利率上调更加明显，基本在5.29%-5.65%之间，购房者观望情绪严重。三四季度，房贷利率逐渐放松，对购房预期产生积极影响。

土地市场端：房企拿地热情锐减，底价成交成主流

2021年年初，石家庄调整城市规划，住宅用地断供长达4个月，进入下半年住宅用地陆续进入土拍市场，但整体拿地热情不高，流拍、停拍现象频出，底价成交成为主流，成交大幅下降。

2021年房地产开发用地供应391万㎡，成交253万㎡，成交金额261亿元，其中住宅成交203万㎡，比2020年下降约三成。

其中成交总价最高地块是石煤机地块，成交价23.56亿元；楼面价最高地块也是石煤机地块达13120元/㎡；溢价率最高地块为中冶德贤御府地款，溢价34%。在区域方面，2021年长安区成交量依然最大，但其他区域供应及成交均普遍不高。

2021年品牌房企拿地积极性锐减，仅保利地产在桥西区、鹿泉区、藁城区斩获5块土地，共计约23.97万㎡，拿地金额约29.44亿。此外，融创拿下融创公园壹号地块，中冶拿下中冶德贤御府地块，此外石家庄城发投集团、东胜集团、荣鼎集团、润江集团继续斩获新地。2021年石家庄无新增规模性房企布局。

2021年商业用地供应缩减超5成，成交51万㎡，总面积19亿元，其中正定、鹿泉供应排前二，桥西区楼面价最高。

房价收入比：

根据石家庄市统计局数据显示，全市城镇居民人均可支配收入40247元，测算出家庭可支配收入160988元，以新房套均价172万元来计算，2021年石家庄新房房价收入比为172/16.0988≈10.68，即家庭以现有收入约10年可以买一套房。

租房市场端：

2021年，石家庄租房市场租金较去年有小幅微涨，但全年看整体平稳。整体看1室和3 室户型有小幅上涨，从租房实际情况来看，2室和3室的合租性价比更高，3室及以上户型也存在一定的家庭租赁，需求相对稳定，租金波动较小。

很多租房客表示，租房时比较好找房源，并且跟房东好商谈价格，年度租金并没有大幅涨幅。

楼市心态：

2021年，对于石家庄房企来讲是举步维艰的一年，年初受疫情影响供应受阻，3月进入供应旺季后国家层面调控政策陆续出台，购房者官网情绪严重。

在供应端，品牌房企扎堆，部分区域新房如雨后春笋，竞争白热化，内卷严重，尤其进入下半年进入降价竞争僵局，有些企业甚至骑虎难下。但2021年仍有一些企业携带优质产品入市，在产品力上进行革新，也带动市场平均水平的提升，倒逼房企将功能空间做的更加细微。2021年，品牌房企大量项目集中陆续交房，物业服务水平对品牌溢价的作用逐渐凸显。

而在买房端，受市场下行趋势和房贷利率上调等影响，观望情绪严重。但在房企激烈竞争之下，购房者可选择性增多，也能在房企促销期抓住价格合适房源，抄底买房。在购买面积段上，100-120㎡户型成为主流，比往年有所扩大，说明人们对于住房的居住舒适度要求更高。

楼市展望：

2021年楼市发展动力不足，住宅成交规模创三年来成交新低，大量项目以价换量，成交单价创四年来新低，土地市场也同样预冷，导致2022年上半年入市新项目较少，供应量不足预计成交仍然不会有大涨。但随着融资环境好转，房贷利率下调的积极政策因素陆续出台，企业面临环境逐渐宽松，也逐渐告别议价换量，房价也将逐渐回暖。

      本次年度备忘录采写人：王坤

      （数据来源：石家庄房地产市场研究中心、百禄咨询机构、贝壳找房）