编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十九：2021重庆楼市备忘录。

城市综述：回顾2021年重庆房地产市场，从高潮到低谷再到平稳。上半年，重庆首轮土拍空前高涨，带动整个新房市场热销，存量一度低点；下半年，重庆商品房市场急转直下，新房成交量、开盘量双双下行，二手房挂牌量创新高，国央企成拿地主流，重庆老牌“开发商”纷纷隐没，年末两个月，各大开发商调整战略、平衡发展，重建市场信心，2022年向着平稳发展前行。

一、2021年重庆新房供应五年新低，成交冲高回落

从2021年重庆主城区商品房单月成交量走势看，呈现由低到高，再回落的形势。

据克而瑞重庆机构数据显示，2021年重庆主城区商品房共成交21.41万套，比2020年少卖9479套。成交面积2269.79万方，同比增长3.7%；供应面积1801.58万方，同比下降19.5%。

2021年3月~6月是重庆商品房成交量的爆发期，单月成交面积基本在200万方以上。其中，5月商品房成交面积318.08万方，创近42个月新高。

2021年重庆楼市拐点出现在8月，商品房成交量急速下跌31%，8~12月，商品房月均成交面积仅135.59万方。

从近十年重庆主城区商品房供求量走势图看，2021年商品房供应面积1801.58万方，为近五年最低。

数据显示，2021下半年重庆商品房月均供应量仅136.17万方，低于上半年月均供应量。受市场趋冷的影响，下半年开发商纷纷减缓开盘、加推节奏，同时加大促销、去化，在确保资金链健康的前提下寻求平衡。

成交均价13476元/m²，整体增速上扬

克而瑞重庆机构数据显示，2021年重庆商品房成交建面均价为13476元/m²，同比上涨6.58%，增速呈现上扬态势。

从2021年单月商品房成交均价走势图看，重庆房价呈现“冲高→拐点→回落”的走势。

其中，9月重庆商品房成交均价跌至10806元/m²，为全年最低，主要由于该月部分开发商推出大量低价公寓类产品，以及大量“资产置换”的商品房集中成交，从而拉低房价水平。

分析认为，2021年重庆房价受地价影响较大。4月底，重庆首次集中土拍，开发商拿地热情高涨，高溢价率地块频频出现，助推在售楼盘纷纷提价。

随着9月重庆第二次集中土拍遇冷的影响，以及下半年房地产“收紧”政策的释放，重庆商品房成交均价出现明显回落。

12月重庆第三次集中土拍依旧延续“清冷”的氛围，反映到商品房市场层面，则是开发商的打折促销，成交均价进一步下跌。

二、2021年二手房挂牌量历年新高，成交套数跌宕起伏

22021年重庆二手房上半年整体市场活跃度高，市场成交量呈波动上涨，价格持续上涨，5月因重庆第一轮土拍火热，带动二手房市场销售，成交量突破1.7万套。

下半年，限购、限贷等政策不断趋紧、土拍遇冷导致购房者观望情绪、按揭贷款额受限、放款期限延长等，购房者的合理住房需求释放受到抑制。

另一方面由于下半年传出房地产税试点工作推进等消息，购房者观望情绪加重。

8月起二手房成交量持续萎缩，挂牌量大增，二手房变现难度增大，影响购房者置换住房需求及房价走势预期。

重庆二轮集中土拍遇冷后，2021年9月重庆二手房挂牌量突破16万套，一个月时间内增加约6000套挂牌，成交量大幅下探。

截止2021年12月重庆二手房挂牌量仍然处于16万套高位。

三、土拍“两集中”、灵活存缴公积金等关键政策出台

精准调控、“稳”字当头是2021年楼市总基调。全国集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷、二手房指导价、限跌令等政策“风声”不断。

在此背景下，2021年重庆房地产市场“先扬后抑”，上半年的火热与下半年的萧条形成鲜明对比，在稳定市场预期上，多项有关土拍、购房政策先后出台，保障楼市健康、平稳运行。

2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”。2021年重庆执行了三次集中供地，累计成交12243亩土地，累计成交金额1073.64亿元。

首批集中供地竞争激烈，后两批次集中供地整体保持了政策的稳定性和延续性，尤其是第三批次集中供地收官，超七成底价成交，集中供地后重庆“稳地价”初见成效。

8月11日，重庆住房公积金管理中心官网发布《重庆市灵活就业人员参加住房公积金制度试点管理办法的通知》，涉及重庆市行政区域内灵活就业人员住房公积金的缴存、提取、管理和监督四个方面内容。

该文件颁布意味着，即日起重庆市灵活就业人员可自愿缴存住房公积金，并可享受相应的贷款政策。灵活就业人员缴存住房公积金，可享受职工公积金一样的贷款政策，即购买首套住房，以及其他贷款，支持灵活就业人员通过“先租后购”解决家庭基本居住问题，提升制度普惠性。

10月20日，中共中央、国务院印发了《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，规划范围包括重庆市的中心城区及周边27个区县，四川省的成都、自贡等在内的15个市。

从规划提出到纲要落地，重庆作为成渝经济圈的核心城市之一，重庆发展也纳入了战略高度，作为承东启西的重要国家战略重心、中国发展的“第四极”，新一线城市，将带动大西南乃至更大区域的经济、社会的发展的重要存在。成渝双城经济圈的推进，体现在楼市上，出台了两地公积金“互认互贷”政策，重庆西部科学城以高能级、高规划，成为近两年热门板块。

四、重庆土拍跌宕起伏、优质地块放量

2021年重庆土拍市场犹如搭乘“过山车”，市场从高潮到低谷再到平稳。

2021年上半年，重庆首轮土拍空前高涨，甚至带动整个新房市场热销，存量一度低点；

下半年，重庆市场急转直下，成交量、开盘量双双下行，土拍国央企成主流，重庆民企开发商纷纷隐没，年末两个月，各大开发商调整战略、平衡发展，重建市场信心，向着平稳发展前行。

整体来看，截止2020年12月31日，重庆主城区土地市场涉宅地块成交107宗，成交可建体量1468万方，同比2020年下降20%。

从成交金额来看，2021年重庆主城区卖地金额超1143亿元，同比2020年涨幅0.7%。且2021年土地成交总额创下近十年来最高。

2021年4月28-29日，重庆迎来了空前激烈的集中土拍，共计成交金额635.04亿元，成交楼面均价9133元/㎡，平均溢价率42.99%，其中41宗地块拍卖成交，5宗地块挂牌成交，共有33家企业出手拿地，龙湖、融创增储量超百万方。

此次拿地势头，也直接影响了5、6月份重庆市场成交量“冲高”，并且在下半年诞生了多个红盘项目：龙湖拿下的大渡口住宅地块，推出焕城项目，并打造商业配套——龙湖天街，首开热销400多套；招商拿下的西永地块，推出招商渝天府项目，去化较好；融创高地价拿下的中央公园地块，推出春华锦改善盘，首期开盘较好。

2021年7月中下旬以来，多地“补丁”式调控频出。第二轮集中土拍中，各大城市新增竞拍门槛、要求竞自持租赁住宅面积，要求房企新增土地金额不能超过年度销售额40%，甚至要求房企上报拿地资金来源。

重庆首轮土拍规则十分宽松（不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建），房企参拍热度高涨，为确保“控地价、控房价、稳预期”，重庆第二轮集中土拍规则全面升级，对最高溢价率、保证金比例、参拍企业的企业马甲、参拍资质以及资金来源等作出严格限制。

2021年9月24日重庆第二次集中土拍在半小时内低调收场，9宗土地提前终止，5宗流拍，26宗挂牌成交，2宗竞拍成交，最高溢价率仅0.43%。

龙湖、融创、金科等拿地频出的开发商，纷纷隐没，康田（重庆市地产集团有限公司）、巴南建设集团、成都城投、两江文投、迈瑞城投等为代表的央企、国企、平台公司成为是重庆第二轮土拍拿地的主力，也成为接下来土拍的基调。

2021年10月，在“三条红线”政策下被重申，房企近三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负的背景下，能够拿地的房企，除了企业规模考核，其资金是否充沛，融资能力如何才是决定性因素。

2021年12月11日，牵动业内外心弦的重庆第三批次土拍，落下帷幕，共计出让土地28宗，5宗流拍，23宗土地成交。成交地块中，20宗底价挂牌成交，3宗通过竞拍成交，共揽金275.75亿元。

其中，中海以封顶楼面价12426元/㎡，总价9.77亿元，溢价率15%，竞得位于重庆S*M广场南侧的江北区大石坝组团I分区I6-1-1/03，出让面积66亩的大体量纯住宅地块，达到封顶价后，触发摇号机制。

由成都万华以楼面价7192元/㎡，成交总价约30.65亿元，拿下的两江新区悦来组团D分区593亩地块，体量堪称2021年度之最。

由香港置地联合华润以12430元/㎡楼面价，成交总价30.39亿元，拿下的江北区观音桥组团I标准分区100亩商住地块，将打造成观音桥核心商圈重奢商业体。

与房企纷纷躺平的二批次土拍，此次土拍推出多宗优质地块，剔除自持比例供应纯住宅地块，新增了香港置地、招商蛇口、万科、金茂、建发等大牌开发商的身影。

看好优质地块、溢价率15%、多家房企激烈竞争......在优质供应、降低拿地门槛的前提下，不少房企已经开始谨慎拿地，积极性有所提升。

2021年，重庆主城区新增33宗“万元地”。其中，保利置业揽获的中央公园地块，成交楼面价创全年最高，达到15711元/㎡，成为2021年度“地王”。

在双集中土拍对房企拿地门槛及资金严格监管下，康田、颐天康养等国央企现身土拍现场，龙湖、融创、中海、招商等实力派民企开发商对于心仪地块频频出手。其中，康田拿下钓鱼嘴、中央公园板块6宗地块，成为2021年度拿地宗数和可建体量最多的房企。

其中，北区成交体量660.36万方，占比38.6%，成交楼面价top10大部分位于北区中央公园板块，未来将成为改善住宅重点关注板块；受成渝经济圈规划影响，西区成交体量最多，占比39.3%；南区整体出地量低，且成交地块多位于鱼洞及界石等配套资源较弱地块。

五、四大热门板块商品房成交超万套

2021年，重庆主城九区中，渝北区、沙坪坝区和巴南区商品房成交量最多，三个区域商品房成交量占比约61%。中央公园、蔡家、李家沱、西永四个板块是重庆楼市最热门区域，商品房成交量均超10000套。

在重庆楼市热门板块TOP20中，中央公园、蔡家、李家沱、西永板块商品房成交量均超过10000套。

值得注意的是，2021年重庆北区依然是置业首选，在TOP20榜单中，北区板块占比达到45%，西区占比30%，南区占比25%。房价方面，TOP20榜单中，弹子石和观音桥传统城市中心板块房价水平最高，分别达到18319元/平方米和17607元/m²。

作为楼市热度最高的板块，中央公园房价水平达到16895元/m²，相比2020年增长约6%。

六、重庆房价收入比10.8，普通家庭购入新房需10年

重庆主城区新房成交均价1.3万元，以建面100平户型为基础计算，重庆主城区一套房子总价约为130万元。2020年，重庆居民人均可支配收入3.08万元，家庭可支配收入预估12万元。

以此计算，重庆房价收入比大约在10.8，也就说如果以家庭为单位，需要10.8年才能在重庆主城购入一套适合面积段的商品房。

七、2021年重庆租金变化：租售比1：452，房屋出租38年才可回本

据中国房价行情网数据显示，2021年12月，重庆平均租金29.71元/月/㎡，同比上涨8.61%。照此计算，2021年重庆租售比为1:452。即在重庆买一套房，如果出租的话，需要452个月才能回本，约相当于38年。

从重庆主城各区的租售比来看，两江新区租金最高，达到36.08元/月/㎡，其次分别是江北区和渝中区。其中，两江新区作为由国务院直接批复的第三个“国字级”新区，也是我国内陆地区第一个“国字级”开发开放新区，依托产业体系规划和较好的发展前景，两江新区房价和租金相对较高，是部分购房者的首选。

此外，江北区、渝中区的房价和租金也一直居高不下。受到“一路向北”等战略的影响，江北区发展迅速，交通等配套早已成熟，而渝中区作为重庆的“母城”，配套成熟，出行便利，是租客的首选。

八、买房心态跌宕起伏，犹如过山车

2021年4月重庆第一轮土拍之火热、激烈，溢价率之高，引发了重庆市民的购房热潮，“供不应求”、“购房热情”、“项目热销”、“二手房卖家挂牌涨价”成为5、6月的关键词。

据统计，5月重庆主城区商品房成交2.95万套，成交面积达到318.08万方，创35个月以来新高；商品房成交均价14117元/平方米，同比涨约16%，创历史新高，并连续6个月出现供不应求的市场现象，商品房库存量持续下降，不少楼盘开盘即售罄的例子比比皆是。

但下半年，随着一些房企暴雷、楼盘停工、购房贷款收紧、二三轮土拍跌入冰点等楼市风声不断，购房者随即出现严重的观望情绪，二手房卖家也频频挂牌抛售。

2021年最后两个月，随着购房预期稳定，重庆各大房企出台各种购房优惠政策“挽救市场”，一些“低价盘”、“抄底盘”、“秒杀盘”屡见不鲜，激发了一波购房热情。

九、受访者普遍表示2022楼市会以稳为主

一位房地产媒体人士表示，2022年重庆楼市应该会比2021年相对好一些，2021年重庆楼市经历阵痛，一些房企暴雷，楼盘停工，导致购房者对市场产生了比较严重的担忧和观望情绪，我认为2022年在政策层面会出台利好房地产政策，以保持房地产市场稳定。

一位重庆市民认为：希望2022年重庆楼市能稳一点，市场回温，自己的二手房可以出手，可以回款添置新房。

身边朋友表示，2022年重庆房地产市场会以“稳”为基调，逐渐回归理性和平稳，但不会出现2021年土拍这样火热的行情了。

重庆某开发商认为：面对政策调控、疫情反复、市场竞争的叠加冲击，2022年前进的征程不会一马平川，但房地产仍然是中国的重要行业、支柱行业，房企也正在重新审视高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的经营模式，以谋求更长远的发展。

十、迭变重整，“稳”字当头

2021年，在国家“房住不炒”政策基调下，重庆房地产市场淌过了不平静的一年，房地产市场表现出如同坐过山车一般的跌宕起伏。

时下，房地产正处于房企优胜劣汰、迭变重整的调整期，2022年也将是房地产行业高质量发展的奋斗时刻，是行业结构调整的机遇时刻，更是行稳致远的历史起点，房地产健康发展将成为未来发展的必然趋势。

展望2022年，不少房企表示，房地产行业正处于粗放式向精细化发展的过渡期，但行而不辍，未来可期，地产信心比黄金更宝贵。房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头，房企亟需转变固有思维模式，在阵痛中历练成长。视困难为挑战，视挑战为机遇，每一次的动荡都是一次机遇。

2022年，从2021年下半年重庆土地供应端占比来看，核心区土地资源有所释放，成交体量占比16%，包括观音桥、弹子石等稀缺地块出让，会成为接下来的置业重点。

从近12年房价水平看，2022年仍会呈“上扬”走势。2022年，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点为25820元/m²，相比2021提高16.8%，增幅超往年。

本次年度备忘录采写人：段志伟、陈桃