乐居财经 焦换女 发自海口  1月16日，中交与万科联手打造的海口江东新区首个安居房项目——金域仕家宣布全面封顶。在金域仕家宣布封顶前两天，中交赶在2021年末尾以3.99亿元的底价拿下海口秀英区药谷工业园XY0713007-1地块公示了申报方案，拟建9栋安居房住宅。

棚户区、安居房、回迁房，是海口楼市宅地限制供应后的土拍主场，也是中交近三年在海口房产开发的关键词。

逆势拿地

2021年，海南土拍之路走得异常艰难。除传统的土地挂牌外，“先租后让”、“单限单竞”等多种土地出让方式频频出现，土地定向产业拉动企业进驻、闲置土地盘活带动集体用地入场。“花式”供地方式背后是拿地条件逐步加严，同时商品房宅地楼面价突破1.5万元/㎡，土地价值飙涨，也让陷入“无地荒”的房企拿地愈发谨慎。

 据中原研究中心公布数据，2021年海南土地流拍率达到37%，下半年的流拍率更是达到51%。海口土地成交182万㎡，同比下降31%。

在房企拿地热情大削减的情况，中交以全年4宗住宅、总面积24.9万平方米、成交总金额12.67亿元的成绩，成为海口2021年度宅地拿地面积、成交总额的榜首房企。

4宗宅地，除了上述的药谷工业园安居房宅地，另外三宗是中交和海口江东新区管理局联合拍下的征地拆迁人员回迁安置房建设用地，均属于房企微利项目。

2019年，中交在海口集中拿下10宗地块，其中9宗位于红城湖、坡博坡巷、面前坡等市区中心棚户区回迁安置房用地，各地块的零售商业用地占比约2.1%-16.9%；仅有1宗是国兴大道纯商业用地，用于建设中交海口的总部，即现在的海口·中交国际自贸中心。随后，2020年中交再竞得海口博义盐灶八灶棚改片区2宗、海口市江东新区1宗的经济适用住房建设用地。

海口棚户区，是2021年海口商品住宅用地的重彩地。2021年海口全年成功出让2宗商品住宅用地，出自海口红城湖道客村和坡博坡巷棚改区，楼面价分别是15059元/㎡和13868元/㎡，这也是海口楼面价最高的两宗住宅用地。

海口棚改开始于2015年。2015年12月海口市召开了棚户区(城中村)改造地产推介会，将提供1.6万亩的土地资源。后续几年，海口棚户区宅地被中交、中建、海航、龙湖、中海等央企、大型民营房企竞相拍下。

据当时预估，海口共有棚改土地资源为2.7万亩土地，投资规模1000亿元，预计将在2020年完成。但因2018年国开行总行收回棚改融资审批权限的影响，同年海口棚改建设放缓，最终进度没有达到预期。

逆势拿地，一方是中交财大气粗，同时也是中交在兑现支持海口安居房建设、棚户区改造的承诺。

依托棚改

2016年初，中国交通建设股份有限公司与海口市政府达成签约，中交承诺将在“十三五”期间向海口投资的总额将不少于1000亿元，而海口将在棚户区改造、交通基础设施建设等多项领域全面、优先对中交建公司开放。在2021年初，中交集团与海南继续在安居型商品住房、市综合建设及基础设施配套工程等方面达成合作意愿。

据2020年，海口市自然资源和规划局公示坡博坡巷、红城湖、面前坡、夏瑶二期棚户区规划，中交在2019年拿下的6宗棚户区地块将为海口建设6123户回迁商品房。这也造成了中交在海口的房产项目大多依托于棚户区改造，如中交·夏瑶雅苑、中交·欢乐湖岸等。

中交欢乐湖岸是中交海口红城湖（D05-1地块）棚改回迁房项目的商业部分，地块住宅部分仅提供回迁人回购，商业部分由中交自行销售，用地不超过16.9%。据发布的销售战绩，中交欢乐湖岸以2050㎡的成交面积登上2021年12月海口商业销售榜第二名。

中交欢乐湖岸首推的商铺不多，仅48套，以起价16759元/平为宣传噱头，足够吸引眼球。中交·夏瑶雅苑则是半回迁房、半商品房的开发方式。此外，在售中的中交·品湖雅苑、中交·怡湖雅苑、中交·观湖雅苑也都是棚改项目。

相对于中交·欢乐湖岸积极推售，中交在海口热度最高的商业项目海口·中交国际自贸中心非常“低调”。海口·中交国际自贸中心在2021年11月获得的第一张预售证下发已3个月，但鲜少见到关于项目销售宣传，海南多个知名房产网站项目的销售状态均为待定。

海口·中交国际自贸中心位于国兴大道省图书馆对面，国兴商圈是海口的金融商贸CBD，也是海口二手房价高地，海口·中交自贸国际中心首批商办产品的预售备案价超过4万/㎡，仅有1套商铺的备案价格为75000元/㎡。

收购凤凰岛

2015-2016年是海南土地的集中供应期，2017年开始土地受限，土地供给腰斩下降。直到2018年宣布建设自由贸易高港，2019年供地上浮，中交开始加大棚户区拿地力度。中交对于海口房地产市场，是“姗姗来迟”的一员。

不同于海口的“后来者”，中交在三亚的房产开发以热门湾区海棠湾、清水湾等旅游地产为主，成功趁了一波海南旅游地产热，在琼南地区占有一席之地，在售项目有中交海棠麓湖、海南绿城蓝湾小镇、中交绿城高福小镇，以及位于三亚迎宾路的中交海南总部基地——三亚·中交国际自贸中心。

在大三亚圈中交除了传统房产项目此外，收购填海项目三亚凤凰岛是其最不可略过的一笔。2014年中交以50亿资金成功收购三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司45%的股权，成为三亚凤凰岛的主权开发者之一。三亚凤凰岛曾被誉为“东方迪拜”，一度高达到16万/㎡的房价，使其名扬岛内外。

2014年三亚凤凰岛二期开建，2016年填海主体基本完成，2017年已初现人工岛雏形。转折点在2020年，海南加大填海项目整改力度，融创万宁日月湾、西海岸葫芦岛、海口如意岛、恒大海花岛、三亚凤凰岛等多个背靠大型企业填海项目都逃不开被收回海域开发权、停工或拆除等整改命运。

相比恒大海花岛2号地块29栋楼尚可申诉、葫芦岛停工、如意岛等待重组，三亚凤凰岛二期拆除毫无转圜余地。据2021年海南省政府公示《海南省落实中央生态环境保护督察整改情况》，明确拆除三亚凤凰岛二期项目，2021年9月正式拆除工作，拆除面积达到49.41公顷。

2019年9月，三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司另外两家股东三亚凤凰岛投资集团有限公司、三亚钰晟投资有限公司各自100%股权公开捆绑转让，转让底价为48.01亿元。直至2022年股权转让还未得出正式的结果。

据悉凤凰岛二期项目规建4个邮轮码头，定位为世界一流国际邮轮母港，并无可销售的房产产品，对应业务为三亚港港口码头开发经营以及国际、国内客货服务，只是中交没等到自贸港建设港口航运带来的红利，却先一步为凤凰岛的拆除买了单。

结语：逆势在海口棚户区拿地、支持安居房建设，亦或收购三亚凤凰岛，中交意不在于通过房地产开发实现重头营收益，旨在谋取在海南自贸港在交通网络建设、港口运营、基础设施建设等重项领域的合作与开发。