编者按：他们是地产行业的领军者，他们是美好生活的创造者与见证人。乐居财经与行业协会会长面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】嘉宾：成都市房地产开发企业协会会长、圣桦国际控股副董事长何理平。

对话 | 银涛

撰文 | 银涛

摄影 | 曹化阳

出品 | 乐居财经

翻过2021行业崎岖曲折的这一页，在新春伊始，乐居财经再次来到何理平会长的办公室，阳光凝聚成光束穿透进来，像极了冬日里绽放的希望。去年此时会长谈起成都市场梯度供给的场景，依然历历在目，当下的沟通熟悉却又崭新——熟悉的是场景，崭新的是内容。

在行业调整阵痛期，何理平带领成都市房地产开发企业协会，组织了低碳节能、企业合规、科技智能、资产重整、数字化转型等等方面的培训、游学、讲座和论坛，贯穿全年，充分赋能协会的会员单位。“市场转机来临前，坚持别倒下，特别是中小房企。”除了为协会会员赋能，何理平还横向串联起兄弟协会、地州市房协等十几家协会的交流沟通，资源整合、经验分享、共谋发展。他怀揣着对宏观调控的敬畏之心，致力于维护成都房地产市场的稳定健康发展。

“协会一直在努力建立行业发展共同体。”坚持服务会员、服务行业，是何理平的执念。对话的当天下午，协会的成本管理委员会组织成立，“帮会员单位实现降本增效，更好地活下去。”何理平出任协会会长以来，一直忙忙碌碌、兢兢业业。

明德格物，立己达人，这八个字可以精准地定义他数年来的坚持。

把握双碳的趋势与机会

在房开协去年众多的活动中，何理平仔细提及了一次几十位中小学生参与的绿色低碳公益游学，通过参观体验科技节能建筑，把科技、智能、绿色、低碳、健康的理念，深入到孩子们的心中，播下了环保的种子。“低碳、科技的未来，属于有创造力的年轻人。”他的考虑着实长远。

何理平对行业分析思考的架构，站位高远、格局宏大。他看得见趋势的同时，也有把握趋势、顺势而为的定力。

他认为，“双碳”必然要对房地产业产生深刻的影响。如果房企能够抓住低碳趋势，在未来发展过程中或将斩获新的机遇。低碳是行业趋势，也是行业机会，率先而为可占先机，原因有三：

首先，随着购房者生活理念和改善需求的改变，越来越多的人愿意为环保和低碳买单。他以自己为例，全屋换系统门窗后，地暖的能源消耗降低了近50%。除了型材本身带来的节能减排，智能化的家居设备在带来更好生活体验的同时，也是达到了节能的目标。

其次，低碳的过程，也为房地产企业降低了成本。“未来对低碳建筑的供地方式，可能是差异化供地。”何理平解释道，低碳建筑的限价情况或者房地价差可能会有更大的空间。另外，绿色生态小区享受西部大开发15%企业所得税税率的优惠。而且绿色信贷也将辐射到做低碳开发的房企，利率上有很大的下降空间。

最后，对于企业来说，对应的碳排放的指标有节约后，可以实现碳指标交易增收；对于业主方，可以通过低碳建筑上的装饰发电一体化，比如屋顶光伏发电设备、墙面发电面板、薄膜发电玻璃和地源热泵等，实现节能、储能，甚至“创能”后供国家电网售卖。

“无论从国家战略层面，房地产行业增收节支方面，还是个人居住和消费理念上来说，双碳都是必然的大趋势。”何理平非常笃定，房企应该顺应趋势，积极节能创新，率先而为，为自身企业发展带来新的机会。由此，房开协在去年举办了首届成都市房地产低碳节能专题大会，推动、共谋双碳目标下的高质量发展。

精细化管理 势在必行

“房地产行业高周转、高增长、高杠杆的‘三高’时代已经过去了，企业要认清销售净利率不断下降的现实，放弃粗放发展，从管理上要效益。”何理平坦率地剖析行业发展的痛点。

房地产行业涉及的细分领域和关联的上下游产业链众多，房企的精细化管理如何深入到各个分支的毛细血管呢？

“从需求开始精细化管理。”何理平认为企业首先应该时刻关注消费者行为和需求的变化。他举例到，比如改善性需求，不仅仅是改善居住面积，还有对生活品质、居住功能智能化和生活圈层的升级追求。硬件的匹配达到后，社区的文化生态是否能满足人们日益增长的精神需求。何理平主张企业深入研究消费者需求的变化，用更好的产品力贴合市场需求，才能实现更好的销售；并且面对新型需求，房企应资源整合、取长补短，以实现需求的满足。

“从产品运营到粉丝运营，降低营销费用，实现快速销售，增强回款速度，企业将受益匪浅。”何理平有着敏锐的跨行业洞察力，他认为应该把制造行业的先进理念和经验引进地产行业，比如小米的营销理念。房地产行业从粉丝运营方向，在私域流量上传播企业或者小众品牌的生活理念，从而吸引消费者，利用数字化营销的方式实现获客成本的降低。更甚之，线上对受众粉丝进行需求捕获，像小米一样，反向的针对需求来做产品设计、定制化开发，未来实现产品的更加实用化设计。

“精细化管理的另一个重要方面，是成本管控，降低企业经营风险。”何理平通过协会成立的成本管理委员会，帮助中小房企在成本管控这方面提升的精细化程度。财务成本、管理成本、建造成本、采购成本等方面，都是他着力推行精细化成本管控的主要方向。特别是在建造成本、采购成本方面，大型房企基本实现了集采，协会联合中小型房企做集采，并且优化流程排布，降低成本。

“地产行业应该像制造业一样，把成本算到每一颗螺丝钉。”何理平觉得成本管控的根本意义在于，在房企内部降低成本，让利给自己的客户。

市场的分化、修复与转折

对话中谈及2022年的成都房地产市场，何理平分析理性，很有压力但对行业未来稳定的发展趋势，也充满信心。

“我觉得2022有三个关键词：分化、修复、转折。”何理平说到。

“国企、央企、稳健型民企，将会进一步提高市场份额的占有率。”何理平认为房企两极分化的趋势会加剧，特别是品牌力弱、管理粗糙、产品竞争力差的房企，会被时代洪流裹挟甚至淹没。中小房企只有坚持苦练内功，扎实于产品，才能生存下去。

提到修复，何理平说因为目前部分大型房企的暴雷问题，确实冲击了市场信心，信心的折损让购房者的选择也产生了变化。2022年首先是信心的修复，从政策端、金融端已经有信号。只有市场预期和信心恢复后，才能够传导到市场端，这是个漫长的过程。由于交付风险相对较小、个贷放开，成都二手房成交量年底增长明显。因为购房资格限制，先卖后买的换房需求释放后，接下来会传导到新房市场。“成都有望在全国市场当中首先恢复信心，快的话上半年，新房市场的交易量会恢复到一个稳定的水平。”何理平大胆预判。

“二手房成交量是新房市场的先行指标。”何理平认为在修复基础上，即将迎来转折。首先随着成渝双城经济圈、成都都市圈、西部金融中心等国家战略的落位，原先的下行市场会逐渐止跌转升。其次，由于人口吸附支撑，成都的企业也将走出去，关注到成德眉资都市圈的市场。另外还有一个转折，何理平分析市场未来的主力户型需求会回到95-125m²区间段，品质改善不再是唯面积大而论英雄。

何理平用希望和蜕变两个词，来总结对2022年成都市场发展的信心。

“调控对房地产行业本身，是利好。否则因为需求的透支，会让行业重创。”何理平认为企业应该顺应宏观调控，调整其自身的商业模式和生存技能，把握住市场修复和转折的机会。

谈到2022年协会赋能会员、协助行业发展，何理平分析在市场特殊背景下，并购重组将是未来的趋势，也是今年协会工作的重头戏。房开协成立的并购重组专委会，会扮演好中间方的角色，提供法律、政策等支持，以及资金方的对接，协助企业资产和股权的重组。

“今年我们还在筹备购房者学院。”何理平的这一新颖提法，他计划整合协会资深专家和行业专业资源，给购房者赋能。让他们在买房前，通过类似升级打怪、勋章斩获等互动的方式，实现自身买房知识的升级，以避免在新房、二手房交易过程中的司法纠纷，和避免买房时懵懂带来后期的艰难维权等情况。

不管是赋能会员企业，还是购房者学院帮助买房人成长，何理平带领成都市房地产开发企业协会，始终致力于建立行业发展共同体，助力于成都房地产市场的稳定健康发展。因此，协会更大的使命在于：搭建一个购房者、开发商、政府三方和谐和满意的一种社会良序关系。通过行业自律、诚实守信的道德约束，借助协会公信力及互联网工具不断地促进社会和谐，充分发挥行业组织纽带和桥梁的作用，真正构建成为一个老百姓满意、开发商自律、政府放心的发展共同体。