编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十七：2021扬州楼市备忘录。

城市综述：受疫情影响，2021年的扬州楼市跌宕起伏，8月出现了0成交的现象，从9月开始，房价指数四连降。同时，土地市场也由上半年的火热转至下半年的冷静，且下半年的土拍多以本土房企托底。有中介坦言“只有卖房的，没有买房的”，购房者观望情绪严重，整个楼市进入了迷茫期。

一、新房：房价指数四连降，商品房卖了2.15万套

据扬州房地产信息网数据统计，截至2021年12月25日，扬州市区商品房成交21501套，成交建筑面积2659953㎡。其中商品住宅成交19691套，成交建筑面积2371620㎡。（每月统计周期为当月1日-25日，以上数据均包含江都区）。

图为2021年扬州商品房成交情况按月份划分

受疫情影响，8月扬州新房价格指数为0，8月以后，新房价格指数四连降，9月环降0.4%，10月环降0.4%，11月环降0.8%，12月环降0.1%，其余月份均保持上涨态势。这也是扬州新房价格指数3年以来首降。据中国房价行情网数据显示，扬州目前房价均价约为15103元/㎡。

图为2021年扬州商品房成交情况按区域划分

2021年，扬州商品房成交量最大的区域是东区，共计成交6200套，建筑面积约73.97万㎡，成交量较小的区域是老城区，共计成交33套，建筑面积约3.24万㎡。

商品住宅中，位于东南新城的中海左岸项目，成交806套，成交面积9.57万㎡，为年度销售冠军。

据统计，2021年，扬州市区公示涉宅（预）销售许可证196个，涉及楼盘数66个，共计房源套数21138户，建筑面积2595811.14㎡。由于受到疫情等因素影响，2021年拿证月度分布起伏较大，8月，扬州市区无销许公示。除8月外，个别月份扬州楼盘市场出量也有下降，5月份扬州市区出仓房源1059套，建筑面积140664.36㎡，出量创年度新低。

2月，扬州市区共有13个楼盘领取15张销许，共计58栋住宅房源2548套，建筑面积335455.11㎡，为年度“出仓王”。

11月，是扬州疫情之后首个出仓高峰，共有19个楼盘领取26张销许，共计47栋住宅2420套房源，建筑面积300808.13㎡，排在年度第二位。

通过对过去7年（2014-2020年）扬州新房成交数据统计，2018年扬州市区商品房成交最高，共计成交35827套，建筑面积为4190007㎡，2014年扬州商品房成交最低，共计成交17680套，建筑面积为2003378㎡。

住宅成交方面，2018年扬州住宅成交量最高，共计成交住宅32074套，建筑面积3819175㎡，2014年扬州住宅成交量最低，共计成交住宅14638套，建筑面积1657088㎡。

二、扬州存量房成交12786套，成交均价平稳上涨

截至2021年12月31日，扬州存量房成交12786套。

根据相关网页信息，2021年扬州二手房房价走势相对平缓，其中3-5月、7-8有小幅度下降。

从上述图表信息，2021年扬州二手房房价波动不大，但总体处于上涨趋势，从1月份二手房均价约15313元/㎡到12月份二手房均价约16202元/㎡，整体涨幅约5.81%，上涨了889元/㎡。

8月因受到疫情影响，扬州房产交易市场停滞，二手房挂牌均价仅有小幅度下降，7月二手房均价约16085元/㎡，8月二手房均价约16073元/㎡，仅下降12元/㎡，疫情之下，买、卖双方更加倾向于理智消费，双方市场相对平衡，并未出现大规模降价抛售或趁机捡漏情况。

过去五六年里，扬州二手房市场相对平稳，基本都维持在1万套左右。2020年，扬州二手房成交12510套，2021年成交12786套，同比上涨2.21%，增长幅度不大，市场向前增速稳定。

据扬州房地产信息网显示，截至2021年12月31日，扬州市区本年度销售排行榜前十名分别是中海左岸（半岛）、奥园湖滨名都、万科四季都会、华侨城·万科·侨城里、京华艺树院、绿地健康城、宏云东悦府、中信泰富锦辰、碧桂园陵江府和美的禹洲·大河（根据成交建筑面积排序）。

其中，排行榜前三名分别是中海左岸（半岛）、奥园湖滨名都和万科四季都会。其中中海左岸（半岛）成交806套排在榜首，成交面积95748㎡；奥园湖滨名都成交603套位列第二，成交建筑面积84276㎡；万科四季都会成交735套，成交建筑面积83626㎡。

从区域划分来看，东区成交较好的楼盘有宏云东悦府；西区成交较好的楼盘有奥园湖滨名都、万科四季都会、京华艺树院、绿地健康城；南区成交较好的楼盘有中海左岸（半岛）、碧桂园陵江府；北区成交较好的楼盘有华侨城·万科·侨城里和美的禹洲·大河。

三、东区成交领先，西区紧跟其后

2021年，扬州商品房成交量最大的区域是东区，共计成交6200套，建筑面积739723㎡，成交量较小的区域是老城区，共计成交33套，建筑面积32420㎡。

2021年，扬州商品住宅成交量最大的区域是东区，共计成交5846套，建筑面积703912㎡，成交量较小的区域是老城区，共计成交14套，建筑面积2622㎡。

四、政策延续，无特别政策出台

扬州今年没有对落户以及限购方面出台特别的政策，还是延续以往的相关政策。

落户方面：在扬州市区购买商品住房，且持有不动产权证书，即可凭书面申请、合法稳定住所证明（所购住宅商品房的不动产权证）、居民户口簿、居民身份证到房屋所在地公安派出所申请户口迁移。

外地户籍不用买房，租房也可落户：在城区（不含农村）、县人民政府驻地镇、其他建制镇租赁房屋且经常居住的常住人口，经房屋所有权人同意，本人及其共同居住生活的配偶、子女(含女婿、儿媳)、父母等可以在居住地申请登记常住户口；

也可以临时在居住地的社区家庭户落户，但应登记实际居住地址。租赁合同终止，实际居住地发生改变的，应当迁往实际居住地。

职业落户：

下列人员可在本市先落户后就业

1、具有大专以上学历（含成教类）或中级以上技术职称的人员;

2、具有中专以上学历且取得初级以上技术职称的人员。

额外补充：投靠落户需提交的证明材料

投靠落户须提交书面申请、投靠双方居民户口簿、房屋租赁登记备案证明、被投靠人同意迁入的声明、房屋所有权人同意迁入的声明（仅限迁到出租房屋的提供）、投靠人与被投靠人之间关系证明（网上能查询到的无需提供）、出租人不动产权证书（仅限迁到出租房屋的提供）、居住证。

宽松的落户政策，能够为扬州吸引更多的外来人口，从而拉动内需，拉动商品房销售，这对扬州的楼市是有推动作用的。

此外，限购政策方面，明确规定了新房的限购。

根据《市政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》（扬府发〔2017〕185号）“在市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。

所指市区（限购区域）：广陵区、邗江区、江都区、开发区、生态科技新城和蜀冈—瘦西湖风景名胜区。

外地户籍限购套数：不受限制。

此外，自2017年12月1日起，在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》起，上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。

三代以内直系血亲（具体包括父母与子女、祖父母与孙子女、外祖父母与外孙子女）之间的房产转让，转让住房的计税价格由地税部门按不低于市场评估价格的50%核定。

二手房方面没有限购。

五、揽金360.86亿，扬州市区今年卖出77幅地

2021年，扬州共拍出77幅地，总成交面积约363.16万方，揽金约360.85亿元。共诞生12幅万元地，其中楼面价最高的是GZ280大水湾地块，达14245.45元/㎡，案名凤鸣云庐，由绿城开发。

从单幅地块面积和成交总价上来看，GZ341地块总价最高约31.13亿，面积达268328㎡。拿地最多的房企是扬州广陵经济开发区建设有限公司、九龙湾共拿地6次；其次为瘦西湖旅发，拿地5次。新晋房企有富康城，江阴大浩置业，绿城，顺峰置业。

2021年，扬州拍出的77幅地块中，涉宅地块共57幅，其中楼面价最高的是绿城GZ280大水湾地块达14245.45元/㎡；面积最大的是双桥街道老飞机场华建&城建GZ341地块，达268328㎡；成交总价最高的是华建&城建GZ341地块，达311260.48万元；成交单价最高的是扬子津街道弘阳GZ262地块，达23900元/㎡；溢价率最高的是华建梅岭街道GZ263地块，达100.74%。

2021年扬州共诞生12幅万元地！

分别为1、绿城GZ280地块（凤鸣云庐），楼面价14245.45元/㎡；

2、弘阳GZ262地块（和光昕悦），楼面价14058.82元/㎡；

3、绿城GZ278地块（凤鸣澄庐），楼面价13945.45元/㎡；

4、中海GZ279地块（中海九樾），楼面价13857.99元/㎡；

5、广沁置业GZ287地块，楼面价12038.46元/㎡；

6、江洲房地产GZ290地块，楼面价12031.25元/㎡；

7、新能源GZ288地块（江山映），楼面价11966.67元/㎡；

8、美科置业GZ269地块，楼面价11140元/㎡；

9、瘦西湖旅发GZ275地块（中海翠语江南），楼面价11093.33元/㎡；

10、招商GZ268地块（招商璟萃），楼面价11006.67元/㎡；

11、宏云置业GZ319地块，楼面价10900元/㎡；

12、绿城GZ276地块（云筑），楼面价10170元/㎡。

六、2021年房价收入比：8.0

据中国房价行情网数据显示，2021年扬州房价均价约1.51万/㎡，以100㎡的房子为例，套均总价约151万元。据全国统计局数据，2021年城镇居民人均可支配收入约4.7万元。

由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4），尝试估算下2021年扬州房价收入比，约为8.0。

据乐居统计，2020年扬州房价收入比，约为8.9。

七、租金下滑，“冷空气”吹进租赁市场

乐居对话扬州部分房东，大部分均表示2021年房租呈下滑趋势。

张阿姨在百祥园有一套三室一厅及车库在出租，据她介绍，房子出租三年来，2021年价格已下跌200元/月，车库也从原来的700元/月，下跌至600元/月。而百祥园位于邗江实验学校对面，是名副其实的学区房，租房的香饽饽。张阿姨说，他们小区的情况还好一点，有的小区租金下跌更多。

此外，乐居对话了万鸿城市花园一房东，据周女士介绍，她家是小户型，18年左右租金是1500元/月，现在只有1000元/月，3年下跌了500元/月。另外得找中介推广才能找到租客，原来他都是自己挂在网站，等租客电话的，现在挂在网上基本就是石沉大海。

“便宜就便宜点吧，房子不租一分钱看不见，现在有就行了”，周女士无奈的说。据悉，万鸿城市花园位于望月路变，交通生活十分便利，也是很多租客的首选。

八、一秒入冬，购房者都在观望

2021年的楼市，对于扬州来说，犹如过山车一样刺激，上半年高歌猛进，土拍一场比一场火爆，下半年极速下坡，惊魂甫定。

2021年的迷幻收场，将谜底留给了2022年，2022年对于扬州的买房人和卖房人来说是破冰，还是持续等待，这都要交给时间与市场检验。

乐居对话了从事新房销售6年的张总，以及卓杰地产从事五年新房及二手房经理人常总，从他们的口中，让我们了解一下2021年买房者和卖房者的心态，以及2022年，他们眼中的市场将如何走向。

张总目前就职于扬州某央企的新盘，担任销售主管，2021年上半年，他在西区新城某网红盘担任销售主管。一年待了两个楼盘，对比上半年和下半年的市场，张总说可以用一秒过冬来形容。

张总介绍，上半年他所在的西区网红盘，一个月能有120套的销量，基本不愁客户，客户买房也相对积极，随着土拍地价的水涨船高，客户和开发商都看好楼市，此时的市场达到一个阶段性的峰值。下半年随着大环境的影响，疫情、股市、基金等出现不好的现象，雪上加霜的是扬州经历了一次长达数月的疫情，接着就是房企暴雷，买房者不敢投资，对此时的市场也是观望态度，不敢轻易出手，买房者的心里犹如过山车。

开发商方面心态也出现了变化，上半年做广告、营销、分销等活动去宣传，扩大销量，对销量很有信心，他所在的楼盘也是热销盘，从首开到持销期销售节奏把控的很好，清盘的节奏也很快。下半年因为此前的项目已是尾盘，张总跳槽到了某央企的新盘，这个盘今年刚拿地，但受大环境的影响，前期的蓄客工作做得不是太好。

除了刚需客户，改善群体都在观望，“买涨不买跌”这个想法太根深蒂固了，想抄底买房的人不多，更多的人认为房价会持续跌。

新房方面如此，二手房方面同样堪忧。卓杰地产常总介绍说，现在光咨询的人都变少了，整个市场下行，二手房没有新房的相关政策，买卖方都在观望。

据常总介绍，随着全国房地产整体行情的下滑，中介对于新房以及二手房的工作都进展的不太顺利，客户太少了，问都没人问。买家里面除了刚需客户会咨询，改善客户基本都是观望。随着疫情和房企暴雷，二手房方面，买家会杀价更凶，房东则不惹割肉，不着急用钱的话，都选择继续挂着，不着急成交，担心交付问题，刚需二手房相对成交会顺利一点，但较往年来说，今年整体行情不算好。

九、“前低后高”，楼市有望经历修复期走向良性循环

2021年，堪称中国楼市跌宕起伏之年，上半年还是购房者抢房，土拍火爆，下半年房企“爆雷”、成交锐减不绝于耳。那么，2022年楼市走势如何？在坚持房住不炒的总基调下，稳字当头，良心循环将成为2022年的关键词。2021年下半年楼市进入了冷静期，不少业内人士表示，这是楼市从未出现过的现象，2022年的楼市将呈现“前低后高”的走势。

但也有不少中介表示将转行，不看好2022年的楼市。

十、32个新项目将入市，优质地块关注度较高

2022年，扬州将有32个新盘入市，目前已公布案名的有招商云萃，云筑，凤鸣云庐，万科东望，佳源金湾印象，招商璟萃，和光昕悦等。另外，仁恒GZ290地块，华建GZ302地块，华建GZ263地块，保利GZ298地块，恒通GZ299地块等值的期待。

本次年度备忘录采写人：曾悦李璐 吴丹丹