继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十：2021太原楼市备忘录。

城市综述：在刚刚过去的2021年，太原商品房供求量进一步走低，成交均价持续下降，楼市泡沫再次被挤出，价格越来越接近价值。全年商品房市场供应面积和成交面积同比双降，二手房价格持续走低，成交量也接近“冰点”。2021年太原土地市场也步入下行期，土地成交面积基本回到了2016年，而土地成交金额跌至6年最低点。在“房住不炒”大的政策基调下，预计2022年太原楼市还是以稳为主，但是区域量价分化程度将会继续扩大。

一、新建商品房成交671.82万㎡、降10.8%；均价11273元、跌3.8%

据相关统计数据，2021年太原商品房市场成交面积为671.82万㎡，同比下降10.8%。成交单价为11273元/㎡，同比下降3.8%。全年太原商品房共成交82379套，总成交额为783.04亿元。

从近六年商品房市场供求量价走势图来看，2017年商品房成交量最高，为1022.02万方；2018年受限购政策影响，市场增速放缓，商品房供应和成交量双双下降，但成交均价达到近6年最高点，为12913元/㎡。2019年开始，随着房住不炒政策落地生根，炒房客逐渐退出，市场呈现供求量下跌、价格横盘态势，进入2021年，随着市场整体下行，商品房供求量进一步走低，成交均价也再次下降。

数据来源：朗润智业

2021年的商品房市场成交，从月度表现来看，2月受春节假期影响，供应和成交均为全年最低值。5月份表现最为突出，商品房供应面积和成交面积均创下全年最高，分别为供应121.22万㎡、成交92.07万㎡。据了解，5月份太原4个纯新盘集中入市，带动商品住宅成交量明显增长。此外，年末房企纷纷冲业绩，以价换量促成交，因此12月商品房成交面积环比11月略有回升，成交单价也创下全年最低，为10638元/㎡。

数据来源：朗润智业

从整体成交情况来看，区域量价分化明显。小店区以成交金额290.35亿元、成交面积219.02万㎡的成绩脱颖而出，位列六区之首；此外，万柏林区成交表现也比较突出，成交金额203.88亿元，成交面积165.87万㎡，这其中一部分原因要归功于万柏林区出台的5万元人才购房补贴政策；其他区域均表现平平。

数据来源：朗润智业

项目成交金额排行榜中，排名前十的项目，小店区占据七席，分布在学府板块、南站片区、龙城新区及综改区。位于太原学府街板块的首开·华润紫雲府项目以29.25亿元成交额成为全年销冠。可见，虽然市场整体下行，但部分热点板块销售情况仍然可观。

此外，2021年太原共16个纯新盘入市，高端豪宅项目开盘成绩亮眼，保利天悦首次开盘热销6.8亿元，金地·卿云台首次开盘销售6.2亿元。

二、二手房成交价延续新房态势持续走低

2021年，太原二手房市场持续低迷。从年初开始，太原二手房价格一路低开低走，1-6月连续下跌约1个百分点。7月份二手房市场价格出现短暂回调现象。进入下半年以来，二手房价格一路下跌，年末较年初下跌约3.4个百分点。总体来看，除了7月份出现小幅度上涨，全年二手房价格均处于下跌态势。

三、整治规范房地产市场秩序、试行“拿地即开工”

2021年的太原楼市，官方推出了整治规范房地产市场秩序三年行动方案、小学学位限制、住房公积金、人才引进购房补贴、试行“拿地即开工”改革等政策。

公积金方面，太原密集出台相关政策，包括启动住房公积金流动性风险四级响应、明确“代偿公积金逾期贷款”使用细则、公积金可采用“等额本息”还款方式等。其中，公积金流动性风险四级响应明确：住房公积金贷款最高额度调整为不超过缴存职工最高贷款额度的0.8倍；购买二套房申请公积金贷款，首付比例调整为不低于购房总价的40%；若因购买住房有过提取公积金记录的，在最高可贷额度中扣除相应的提取金额。

另外，2021年2月中下旬，万柏林区推出人才购房补贴政策，凡在万柏林区域内购买新建普通商品住宅的各级各类人才，可享受5万元财政补贴。人才购房补贴政策有利于人才流入。对于房地产市场来讲，长期看人口，中期看土地，短期看金融。太原作为山西省会，随着转型升级的不断加强，未来房地产市场还会继续保持稳定。

四、土地成交3702.41亩、降57.56%总金额160.619亿、降63.02%

2021年太原土地市场遇冷。据乐居统计，2021年太原六区共出让土地138宗（2020年206宗），出让面积6402.92亩(2020年11707.68亩)。

成交方面，2021年太原土地成交金额160.619亿元，较2020年下降63.02%；成交面积3702.41亩，较2020年下降57.56%。（2020年土地成交金额434.368亿元，成交面积8724亩）。从近6年数据来看，2021年太原土地成交面积基本回到了2016年，而土地成交金额跌至6年最低点。

从区域分布来看，2021年出让地块最多的区域是万柏林区和小店区，各出让39宗地块；成交地块最多的区域是小店区，共成交29宗地块。另外，小店区土地成交面积及成交金额均位列第一，成交面积共86.425万㎡，成交金额58.772亿元。

从房企摘地面积来看，2021年太原房企摘地排行前三名分别为碧桂园、金科、保利。碧桂园2021年共摘10宗地，以49.485万㎡的成交总面积荣登榜首，成交总额为37.8亿元。其中，碧桂园丽华天境地块经过两次公开拍卖、多轮举牌，最终以5.8875亿元成交，楼面价8582.25元/平米，溢价率40.58%。地块周边多为高端豪宅项目，在售均价在1.8万元/㎡以上。

在土地市场整体下行的情况下，内城核心地段的优质地块，竞争仍然激烈。除碧桂园在“双雄争霸”的拍卖中摘得丽华北准豪宅地块外，保利在年末成功将省体育学院旧址地块收入囊中，业界预测这将是保利在城央又一豪宅项目。

五、2021年太原房价收入比：8.29

以2021年上半年太原经济运行数据来看，太原市居民人均可支配收入18085元，家庭可支配收入为14.468万元，成交主力户型总价在120万左右，新房均价约11273元/㎡，普通人的房价收入比大约在8.29。

六、租赁市场：租金全年下跌

2021年的太原租赁市场延续2020年的态势，行情依然不乐观。从中国房价行情公布的最新数据来看，2021年12月太原六区租金平均单价为20.59元/㎡，同比2020年下跌1.75%，在全国各大中小城市中排名第86位。

导致2021年租金下跌的原因是多方面的，首先，楼市整体下行，给租赁行业造成了较大的冲击；其次，随着新房项目不断交付，原本暂时租房的很多人不再有租赁需求，导致需求量下降，而可供出租的房源却在增多，导致了需求和供给不平衡，这也是租金下跌，租赁市场不容乐观的重要因素之一。

七、购房心态：观望情绪浓厚

2021年，太原楼市购房者心态表现可以概括为：纯自住客户“看准时机下手”，改善型客户“持币观望”，投资型客户“完全退市”。

经历过疫情的冲击，物业的服务品质、小区的居住环境成为购房者的首选需求，特别是改善型和终极置业购房者对于房屋的功能性、附加值要求增加。一位一线新房销售人员向我们反应：“在地产寒冬+房企ICU之际，开发商压力大，为了回笼资金，不得不以价换量，尤其是年终，多数房企以降价促销来完成全年销售业绩。买房人的心态都是买涨不买跌，房价一降，除了少数刚需人群外大多数购房者都会观望。”

对于二手房交易市场来说，近两年来形势持续走低。一位房产中介感受颇深：“新房都不好卖，二手房只会更加难。相比新房，二手房在小区环境和产品方面均不占优势，一个月很难有成交，对于卖房业主来说，挂牌的二手房看房人很少。”很多二手房中介也因为此纷纷转行。

八、房价会小幅波动，房企去库存压力大

网友对于内城核心区域项目、小店综改区项目、尖草坪规划的奥莱周边项目以及已经通车的地铁2号线沿线楼盘关注度比较高，认为热点区域的房价在政策及配套利好加持下会持续保值，前景被看好。

乐居普通员工认为，在“房住不炒”主基调不变的情况下，太原未来一年的房价会在合理的区间内小幅波动，但随着市场整体下行，购房者持币观望，开发商去库存压力仍然很大。

业内人士表示，2022年房价难有大涨态势，在“三道红线”的背景下，房企采用以价换量的营销手段更加普遍，而且受2021年土地市场遇冷的影响，2022年太原土地成交增速趋弱，新开工面积或将继续保持低增长态势发展。

朗润智业副总经理李彦霖表示，预计明年的信贷环境会继续宽松，房地产市场全面回暖的可能性不大，不管接下来会有哪些政策微调，房住不炒的底线都将会继续坚守，房价不会大涨大跌。预计2022年的情况可能比2021年还要更复杂，虽然融资会适度放松一些，但整体依然偏紧，2022年对于房企来说，依然要过苦日子，要做好“节衣缩食”过冬的准备。

九、2022展望：房企短期压力难解、内城核心板块热度持续

2021年太原商品住宅供求量同比下降，成交均价也达到近三年低点，总价门槛降低。在房企“三道红线”和银行“两道红线”加码之下，短期内房企普遍生存压力加剧。预计2022年各家房企仍然会抢种抢收，以价换量去库存、降负债。

刚需依旧是市场主力军，在楼市下行的背景下，首置首改项目仍是太原商品房成交主力，尤其是两居、三居户型，在功能性和舒适性上有了更好的提升，成为更多购房者置业的首选。随着人们对于居住品质的追求越来越高，高品质项目依然会叫好又叫座。

随着太原土地市场进入下行期，预计2022年上新的楼盘数量较往年会少许多，各大房企主要是以去旧有库存为主。基于现有的供需关系，太原楼市价格仍将保持平稳走势发展，成交较高的区域将集中在小店区、万柏林区这些土地供应集中，新盘较多的区域。另外，内城核心板块依托土地的稀缺性、配套的完善性、交通的便捷性，热度将会持续。

对于房企来讲，满怀信心，保持韧性，才能迎来春天！

本次调查采写人：段美云