新房：成交缩水回落至2015年水平

根据克而瑞数据显示，2021年南宁商品房累计成交金额达1032.03亿元，环比下降28%，供应面积为1104.25万㎡，环比下降36%；成交面积876.88万㎡，环比下降29%，成交均价11769元/㎡，环比上涨2%。

从2015-2021年南宁新房市场的供需情况来看，2021年的成交量回落至2015年的水平，供应面积甚至创下近几年的新低，均价则保持小幅上涨的趋势。

根据2021年12个月份的成交情况来看，成交面积排在前三的是1月、11月、6月这三个月，分别为118.7万㎡、111.6万㎡、113.9万㎡，春节前返乡置业成交较多，11月各大楼盘放价促销也带来一波成交。

成交面积最少的三个月为12月、2月、10月，分别为51.8万㎡、58.9万㎡、62.6万㎡，12月楼市并没有延续11月的热度，尽管各大楼盘优惠力度一个比一个大，首付分期、特惠房源、打折、买房送物业费等促销手段层出不穷，但市场反应疲软，成交比2月春节期间还少，年末楼市惨淡收场。

值得一提的是，受“三道红线”、银行严查资金来源等政策持续影响，今年楼市金九银十不再，9月、10月的成交面积分别为80.2万㎡、62.6万㎡，排在倒数第四、第三位。

二手房：挂牌量激增但成交疲软

与新房市场成交量下滑现象相对应的是，南宁的二手房市场受到信贷政策和楼市下行的影响，成交量也出现了下滑。

根据克而瑞发布的数据显示，今年的二手房成交量整体呈现下滑的趋势，目前从月初最高月成交超2741套，下降至平均每月不足2000套，5月、6月成交量回升至超2000套，最低点在2月和10月，成交套数不足1100套。

而挂牌量与成交量之比为25:1，受供求关系影响，二手房价格也整体回落。

有分析认为，导致二手房市场冷淡的主要原因是：

一方面，新房市场的行情直接与二手房市场挂钩，目前新房市场大范围降温，成交量在低位徘徊，价格也在不断下探，不少购房者观望情绪较浓，或是想等待“抄底”，购买二手房的意愿由此锐减。

另一方面，受信贷政策收紧带来的影响，二手房贷款受限，南宁部分银行已经暂停二手房贷款业务或是优先一手房放款，二手房放款期限被拉长，额度降低，且审核较为严格，导致二手房交易意愿降低。

政策：刺激人才住房需求，提升住房公积金使用效率

在人才引进方面，今年1月南宁推出高层次人才举荐新政：高层次人才按规定在南宁市享受购房补贴、场租补贴、公积金贷款、子女入学等多项优惠政策，其中A类高层次人才的首套购房补贴最高可达200万元，进一步尝试通过人才引进刺激市场需求。  

该政策推出，进一步完善了人才引进的住房问题，有效的解决了高层次人才的住房问题、子女入学等问题，进一步刺激了市场需求。

在住房公积金方面，11月30日，南宁住房公积金管理中心进一步完善相关政策，形成了《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》，新的《贷款管理办法》从2022年3月1日起施行，有效期5年。

新政中，南宁公积金贷款首套房贷额度提高至70万元，二套额度调整为60万元，支持长存多缴职工。除了南宁之外，还支持北海、钦州、防城港、玉林、崇左异地贷款。遵循“先存后贷、存贷挂钩、风险可控、高效便民”的原则。新政中明确了贷款房屋套数认定标准，取消房屋面积限制。

目前，南宁区直公积金支持“商转公免自筹”，个人缴纳公积金可贷款。再加上本次公积金贷款额度的提高，更是减轻了购房者的购房压力。减少还贷利息。

土地市场：成交难掩冷意，国企扛起大旗

2021年南宁六城区（武鸣区除外）涉宅用地共出让30幅地块，成交面积达239.85万㎡（3597.742亩），与2020年成交面积6519.078亩环比下降44.81%；成交金额达2776480.3487万元（折合277.65亿），与2020年成交金额5204553.96万元环比下降46.65%。

从今年各月份的成交结果来看，上半年的土拍市场较为火热，而下半年的土拍热度则断崖式下跌，尤其在8月和11月，无一宗宅地出让。据乐居统计，终止成交和流挂的宗地数达27块，占总挂牌数比例约47.37%。

从土地供应量来看，良庆区依旧是供地”扛把子”，以出让地块11宗，出让金额165.3亿元，出让面积1825.67亩的大比分拉开与各城区的差距，出让面积甚至高于其余五城区总和，其余五大城区的土地成交量价均维持在同一水平线上。

在土地市场低迷的情况下，国企央企托起今年下半年的土地成交，少数民企底价拿地。

今年的的万元地由万科摘得，楼面地价14105元/㎡。

2021新增土储数量前三的房企是：建发、融创、北投，今年分别收获3宗地块。

良庆区稳定领跑，大盘仍是销售“主力”

从南宁各城区商品房成交面积来看，良庆区依旧稳占各城区榜首，青秀区和江南区位列二、三位，其余城区的成交量基本持平。

根据克而瑞数据显示，2021年业绩贡献最大的几个楼盘主要位于良庆区、青秀区和江南区，共同特点是都是上百、上千亩的大盘，且都是连续蝉联多年、各城区的“销冠”，主要是保利领秀前城、建工城、路桥壮美山湖、龙光玖誉城等楼盘，销售面积均超20万㎡，销售金额超20亿元。

房价收入比约为10.3

根据克而瑞数据2021年住宅成交均价为12816元/㎡，如果按照一套房100㎡计算，南宁一套普通住宅总价约在128万元/套左右，2021年前三季度南宁人均可支配收入为31089元，家庭可支配收入约为12.4万元，房价收入比约为10.3。

租金：整体平稳，地区略有微调

根据承租人反馈，2021年南宁住宅租金水平基本保持整体稳定，写字楼商圈周边地段租房的租金水平保持平稳，但普通居民小区的租房门槛有下调，有的租房条件原本为押二付三，后经协商可以调整为押一付二。

有部分房东表示，今年随着区域内小区交付的新房增多，租房挂牌数剧增，导致自己不得不降低租金挽留租客，租金下调额度在200-500元不等，降幅约在15%-20%左右。

另外2021年还有部分自建房房东，与承包公司签订合约，将自建房重新装修出租，由专业公司统一打理，从中收取一定的管理费，而租金则较之前上涨了500-800元/套不等。

购房者群像：理性消费占主导

2021年南宁的购房者开始回归“理性消费”，对产品力，服务力、房企口碑都有了更高的要求，在这一年中可以看到身边有改善型家庭置换带学区的大平层，有单身的“南漂”首付分期低门槛上车，也有的房东挂牌二手房半年无人问津。

更多购房者开始倾向于选择国企、央企或者资金实力较强的民企开发的楼盘，周边配套、交付质量、房企口碑在今年被频频提及。

由于今年有不少房企因现金流断裂造成停工缓建、延期交付、货不对板的维权事件发生，不少购房者还是选择持币观望或是将手中现金投入其他投资渠道。

有地产从业者表示，相比2020年，购房者对2021年的信心较为不足，2021年的获客成本较高，楼市打响价格战，成交多为以价换量，也有不少刚需购房者成功上车，但与近年相比，房地产行业发展已经到达拐点，未来的“金九银十”销售旺季难再现。

楼市观点：市场需重塑信心，平稳仍是主基调

有开发商认为，房地产作为国家支柱产业，牵动着各行各业的发展，处于至关重要的地位。如今越是艰难的市场越是需要重塑信心，房企要从项目示范区、施工进度、交付成果等各方面稳定购房者的信心，同时也要增强企业自身的造血能力，全力保证公司的稳定、行业的稳定。

有业内人士指出，广西房地产环境整体比较宽松，一城一策，    暂无城市限购。稳地价、稳房价、稳预期及市场平稳健康运行，仍是主基调。

展望2022：楼市保持平稳发展

2022年南宁楼市不会出现大行情，楼市成交量不会突破“千万”量级，预计和2021年成交量持平或略低；而价格方面仍然受结构性价格影响，商品住宅价格保持在1.3万+。

2022年无论从土地供应还是建设配套，五象新区无疑是最具发展潜力的，2021年北投、万科、广西旅游发展集团等房企先后拿地，且新增2条地铁线路通车，多座商业综合体开业，为五象新区的配套添砖加瓦，五象新区的热度依然会持续领先。

目前南宁、玉林等地已经相继发布利好楼市的政策，如购房契税补贴、人才购房补贴、贷款利率优惠、住房公积金额度等形式来刺激楼市回暖，目的是给当地购房者降低置业门槛、促进购房者积极性、提振市场信心。

2022年楼市将回归理性，央企国企开始发力，购房者更倾向于选择资金实力强、开发经验丰富的房企，“房住不炒”的信号依旧是楼市主旋律，信贷政策将更利好刚需购房者。

本次年度备忘录采写人：龙飞羽