城市综述：受大环境影响，2021年昆明楼市供销量价齐跌，新房住宅全年成交676万方，规模回到2015年水平；土地受供应端限制，成交量缩水近9成，土地收入减少8成。未来两年预计昆明新房供应减少，市场总体以去库存为主，下半年成交量有望企稳。

新房：供销量齐跌创新低

从近4年数据来看，2021年昆明新房供销量创下了新低。

数据来源：昆明克而瑞，制图：乐居新媒体云南

据昆明克而瑞数据显示，2021年昆明商品房供应1190万方，较2020年下降36%；成交量1067万方，同比下降22%，成交均价11763元/㎡，同比下降7%。据乐居不完全统计，全年约40个纯新盘入市，是2017年以来的最低值。

从商品住宅市场来看，21年全年商品住宅供应768万方，成交量676万方，月均成交仅56万方，新房住宅供销规模从千万级滑落至700万级，规模回到2015年水平。受滇池高价项目拉动，新房住宅全年价格整体趋于平稳，成交均价为14997元/㎡。

2021年下半年昆明楼市频繁打折促销，公寓价格“大跳水”。图为部分项目促销信息

与2019年、2020年下半年成交占比大于上半年不同，2021年昆明新房成交高峰主要在上半年。受市场大环境影响，下半年以来，昆明楼市频繁打折促销，主城多盘价格“大跳水”，房源价格降至万元以下，“公寓买一送一”、“第二套半价”，月供补贴、送物业费、送车位等营销手段花样层出不穷，尽管如此，仍然未能拉动成交，市场持续疲软，量价持续下滑，三季度住宅成交探底，四季度年末冲量未达预期，表现不及往年。

2021年市场行情下滑，昆明集中开盘量大幅减少。图为云南建投·朝朝暮暮开盘现场

二手房：市场波动小于新房

据昆明市房协数据显示，2021年昆明主城五区二手房成交41860套，同比下降16%。总体来说，二手房市场交易波动小于新房。

从月度成交来看，与新房行情保持一致，呈高开低走态势。除2月受春节影响成交遇冷有下滑外，前6月基本保持5000套以上成交，从7月份开始，市场下行明显，成交量一路下滑，10月探底仅成交2720套，为全年最低。随着年末贷款政策放宽之后，交易量回升明显。

政策：“十四五”规划首提“南控”严禁商办改公寓

总体来看，2021年昆明地方政策与全国大环境保持方向一致，整体氛围相对宽松。出台政策多为限制政策，旨在规范市场行为，部分整治政策在于积极盘活存量：

1.“南延”变“南控”，严查环湖贴线开发项目

2021年昆明“十四五”规划纲要发布，其中最大的变化是“南延”变“南控”，“南控”的思路是“适度控制滇池南岸片区开发强度，实现山水城湖和谐共生”，依据和出发点很明确，就是要坚持量水发展、以水定城，转变“环湖造城，环湖布局”的发展理念。“南控”给昆明18年的“环湖造城”踩了一脚刹车减速。“长腰山事件”爆发后，滇池、草海红线内的项目大规模整治，推倒、拆迁、停止批地，直至10月下旬，滇池周边11个楼盘32个地块才得以复工复建，恢复网签。

一直以来，环滇区域以稀缺的自然资源、绝无仅有的土地资源以及舒适健康的居住环境受追捧，是高端低密住宅聚集区，昆明最为火热的“富人区”，房价领跑市场。随着环湖开发收紧，房源稀缺性日渐凸显。

2.严禁商办改公寓

8月30日，昆明市自然资源和规划局、市住建局、市城管局、市监管局共同拟定了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》的公告，明确规定严禁商办改公寓。

近年来，昆明商办物业库存高企不下，部分房企为了降低经营压力，开发公寓产品成为了开发商的首要选择，还有部分项目在写字楼主体已经建好后更改规划，将写字楼改成公寓出售。

业内普遍认为，该《实施意见》的出台，对规范房地产市场具有重要意义，同时将在一定程度上缓解市场公寓供需失衡情形，增强市场活力

3.12月1日，昆明正式上线“昆明市存量房交易服务平台”，个人可在昆明官方二手房平台发布和成交房源。

业内从业人员认为，官方平台的上线促使行业规范化发展，于行业而言是利好，但中介经纪人在其中的作用也是无法替代的，比如按揭贷款、房屋产权调查、房子有没有承租人，有没有被抵押等等问题，很多首次买房的人无法全面了解，仍需要中介经纪人专业服务。

土地：进入急速冰冻期

对比前几年，2021年昆明土地供应量、成交量大幅下降，整体市场表现低迷。从供应量来看，2021年昆明主城四区及呈贡新区土地计划供应量5924亩，实际供应量为2010亩，整体供地完成率34%。主城五区中，官渡区以107%完成了供地计划，其余各区均未完成，其中西山区为27%，盘龙区仅15%的完成率，五华区完成21%，呈贡区完成了54%。

从2018年开始，昆明土地市场进入高热阶段，连续3年供地面积都超万亩，2019与2020年实际供应量均大于计划供地量，房企拿地信心较强，布局加速。而2021年的土地交易，进入了急速冰冻期。与2020年成交超过万亩、土地收入超过600亿元的成绩相比，土地供应量锐减8成，全年土地成交285.21万方，成交量缩水近9成，土地收入减少8成，为2015年以来最低的成交水平。

数据来源：昆明克而瑞，制图：乐居新媒体云南

2021年昆明主城四区及呈贡新区土地成交楼面价为3515元/平方米，同比增长8%，土地成交价格呈现逐年上涨的趋势。回顾全年，2021年土地多为项目后续用地，俊发、云南建投、东原、东方航空、华润、义承、中粮、昆明轨道交通、融创、中铁建跻身拿地房企前十，其中本土龙头房企俊发一家独大，三分之一的土地由俊发揽入，上半年公开拍卖土地多家房企参拍，土地市场竞争激烈，地块溢价成交；但下半年成交土地均为底价成交，流拍增加，房企拿地更趋向谨慎。统计全年来看，土地流拍率为20%。在企业利润紧缩的情况下，对于远离市中心配套不足的地块，均出现了因无人报名而流拍的情况，此外，楼面价高、商业占比较高等也是造成地块流拍原因的主要因素。

俊发包揽成交热盘前三 核心优质盘受追捧

2021年新房住宅销售金额排名中，俊发包揽了前三名，其中俊发城以全年成交金额31.81亿元荣获销冠，俊发彩云城、俊发观云海分别位列第二名、第三名。在前十榜单中，万科三盘上榜，山海湾8号、华夏四季、华润悦府、龙湖新希望锦粼天序均在榜内。

分析来看，俊发三盘、万科三盘均属于配套齐全，有强教育资源，比较受市场普遍认可；诸如山海湾8号、华夏四季、龙湖新希望锦粼天序等属于核心优质盘，价格坚挺，凭借自身独有的优势和难以匹敌的产品品质，在市场寒冬下仍然受购房者追捧。

2021年房价收入比约为9.4

2021年昆明市商品住宅成交均价为14997元/㎡，按成交主力户型120㎡房屋计算，单套总价约为180万元。据昆明市统计局数据，2020年昆明市城镇人均可支配收入48018元 ，普通家庭（4人家庭）可支配收入约为19.2万元。

按单套总房款/家庭可支配收入的公式计算来看，2021年昆明市房价收入比约为9.4。

租金无变化 房东直言不敢涨

据大部分承租者反映，2021年昆明主城住宅租金水平基本没有太大变化，“房子比较好租，可选择性多。”而有房东直言，2020年-2021年间没有涨过房租，原因是疫情发生以来，各行各业均有受影响，收入下降，若是再涨房租，房子就会比较难租。“今年能把房子顺利租出去就不错了，不敢涨房租的。”

据昆明市房协数据显示，昆明房价租金比整体偏高，二手房平均租赁回报周期30年，新房平均租赁回报周期50年。

购房者群像：信任坍塌

昆明市房协对2021年昆明主城客户来源进行了分析，随着2019年房价走高和疫情影响，省外购房群体占比逐渐降低至30%，作为云南的单核中心城市，对省内地州吸附能力逐渐增强，占比扩大至44%。此外，18%的购房客户为主城区域客户，8%来自周边区域。

2021年购房者观望情绪极度浓重

2021年昆明楼市交易活跃度下降，部分项目采取了以价换量措施，少部分项目甚至价格“大跳水”，但购房者观望情绪的极度浓厚、积重难返！一方面“买涨不买跌”与“没有最低只有更低”的心理对抗，另一方面，部分头部房企爆雷，项目停工，购房者面临的购房风险加大，造成了信任坍塌。

市场惨淡，二手房捡漏机会加大，在“买期房不如买现房”的心理作用下，也有不少人把买房目标从新房转向了二手房。对部分中介而言，业务结构单一，在行情不及往年的背景下，几个月不开单成为常事，闭店、裁员是2021年中介经纪行业关键词。

楼市面面观：团结信心拥抱2022

大部分地产行业从业者，对2022年昆明楼市抱有信心，认为昆明楼市“变中趋稳”和“分化回暖”的特征愈发明显，随着COP15等高级别大会在昆明举办，城市影响力显著提升，同时也推动了城市建设、旅居投资等产业的发展，利好于楼市。

有开发商表示，6月份将成为“分水岭”，上半年或将持续下行行情，下半年住宅市场成交量有望企稳回升。

此外，从企业发展趋势方面来说，有业内人士认为，市场环境发生变局，行业发生分化，开发商应该围绕十四五规划探索发展新路径。还有业内人士认为，2022年房地产市场将会回归理性，对房企而言，项目建设和销售过程中切忌急功近利，暴力营销，唯有回归产品和服务，让购房者切身感受到产品品质、亮点以及配套兑现，才能让购房者重拾对房企的信任。

展望：新盘量少 以去库存为主

昆明市房协分析认为，从政策层面来说，2022年昆明坚持“房住不炒”的政策方针不会变，在“稳房价”“稳地价“稳预期”基础上有望出台缓和措施，总体目标仍然是促进房地产业良性循环和健康发展。

受限于2021年土地供销量，未来两年预计昆明新房供应减少，市场总体以去库存为主。据不完全统计，2022年昆明主城预计新入市项目共17个，项目主要分布于巫家坝、南市核心区、经开区，产品以高层为主，预计开盘时间大多集中在上半年。

预判2022年市场分化将加剧，当市场回归理性，购房者更倾向于购买好产品，地段+资源+产品驱动将构成未来昆明买房逻辑。距离主城较远、配套欠缺的远郊项目，成交恢复或存在难度。总体来说，2022年上半年市场存在二次触底概率，下半年市场成交量有望企稳。

本次年度备忘录采写人：高旖