这14块地，揭穿了张松桥的代持戏码
地产K线 2022-01-22 00:24 5.5w阅读
在张松桥将控股权“让渡”给原高管黄云两个月后，渝太地产开始砸下“重金”在内地买地。1月20日，渝太地产（00075. HK）间接全资附属公司亮运投资，以2.3亿港元现金代价收购Golden Honour Global Limited全部已发行股本。后者通过间接持股，握有四川眉山市彭山区14宗地块53.6%的权益。去年8月，渝太地产将间接全资附属公司Solent Ventures Limited股权卖给“壳王”孙粗洪，交易代价2.35亿港元，正好跟此次的收购价相近。当时，该公司持有英国伦敦投资物业1 Chapel Place，这是渝太地产在国外持有的两个收租物业之一。1 Chapel Place出售后，其所持有的投资物业仅剩下英国伦敦的1 Harrow Place。不惜将国外的投资战线拉回国内，张松桥“重回”内地的愿望愈加强烈了。渝太地产此次收购的14宗地块位于四川省眉山市彭山区，用地面积约55.84万平方米，规划总建筑面积约106.3万平方米。地块被规划发展为一个住宅及商业的综合发展项目。目标公司通过层层的附属公司持有该14宗地块的股权。具体而言，其通过间接全资附属公司成都帆泓100%持股四川哲渝，后者持有53.6%的长信大健康股权。此外，长信大健康另外两个股东为圆中置业和四川宜和居，分别持有40%、6.4%。更进一步穿透，长信大健康通过全资附属公司100%控制聚华置业和长德置业，后两者正是本次交易中14宗地块的开发主体。根据渝太地产聘请的独立专业估值师进行的指示性估值，14宗地块的初步评估价值约为25.95亿港元，当中目标公司应占的评估价值约13.91亿港元。仅用2.3亿港元的代价，渝太地产似乎撬动了一笔大买卖。只不过，这些地块仍处于开发阶段，其物业单位最快或将在年内才能开始预售。目标集团目前还背有不少负债，仍在持续投入中。公告显示，目标集团于2021年11月30日的负债净值为4.97亿港元，同时期，其录得税后净亏损5.73亿元。渝太地产称，此次代价将全部由其内部资源提供资金。但2.3亿港元的代价，对处于亏损状态的渝太地产，并不是一个小数目。2021年上半年，渝太地产总收入5.44亿港元，期间由于四川眉山、成都的滨江睿城、滨江郦城、悦蓉东方三个项目实现预售，出售物业收入增加至5.19亿港元。而在此之前，该公司主要靠海外投资物业收租为生。虽然收入大增，该公司的持续亏损却仍未扭转。2021年前6月，其股东应占亏损净额8190万元，而上一年同期则亏损4320万元。与此同时，其去年6月末总借贷25.23亿港元，借贷净额16.47亿港元，资本与负债比率96.4%。现金及等同现金项目及受限制银行结余8.76亿港元。除去受限现金，渝太地产手上可灵活运用的现金仅4.76亿港元。也就是说，此次收购消耗了渝太地产手上近一半的现金。公告表示，交易事项为其提供扩展中国物业开发业务及进一步获取来自中国物业市场利益的机会。这也是张松桥近两年的主要愿景。两个月前的2021年11月10日，渝太地产公告，由张松桥间接全资拥有的公司及公司主要股东First Rose Global Limited，向黄云转让8800万股公司股份，总代价为1.76亿港元。转让前，张松桥通过First Rose持有渝太地产约17.10%股份，为主要股东；而黄云持有公司股份9.98%。转让完成后，First Rose所持有股份下降为 6.10%，不再为主要股东；黄云的持股则上升至20.98%，成为渝太地产的主要股东。张松桥也一并退出渝太地产董事会，黄云获委任为渝太地产主席、董事总经理、提名委员会成员兼主席、薪酬委员会成员及授权代理。黄云是张松桥此前高薪引入渝太地产董事会的管理层。2019年10月，为了重振渝太地产的内地业务，张松桥引入黄云作为渝太地产执行董事之一，并向后者开出了276万港元的年薪。基于此，也有业内人士向乐居财经表示，将渝太地产的控股权拱手让给黄云，张松桥只是找了一个代持人，背后仍是他一手操控。这样的说法不无道理。被称为“重庆李嘉诚”的张松桥，曾一手缔造了属于自己的商业帝国。在顶峰时期曾拥有中渝置地、渝太地产、渝港国际、港通控股四家香港上市平台，超600亿市值。而作为他的两个主要地产平台，此前渝太地产主攻香港市场，中渝置地主攻内地西部市场。但在2013年开始，张松桥将投资的船头调转至海外，渝太地产和中渝置地的内地项目被卖得所剩无几。直到近几年海外的投资无法顺风顺水，张松桥才再次加码国内的投资。当时引入了黄云的加盟渝太地产便是动作之一。不仅如此，渝太地产和中渝置地在国内的拿地和合作也有所加快。去年4月，渝太地产以9.03亿元拿下四川达州占地面积23.05万平方米地块；3 月和9月，还花费3.8亿元在四川眉山收购项目。其2020年、2021上半年的绝大部分收入来自于这三个物业项目的销售。中渝置地也不例外，2021上半年，该公司先后以合作方式获得江苏盐城、广东江门两个项目。加上此前已经获得的重庆璧山项目，目前在国内开发有三个地产项目。去年上半年，中渝置地总收入仅3.44亿港元，主要源于投资物业的经营收入；其股东应占盈利扭亏为盈，实现盈利2.31亿港元。一个问题是，原先分别主攻香港和内地的两个地产平台，双双在内地拿地，同业竞争似乎不可避免。而将旗下渝太地产控股权转由黄云代持，张松桥的考虑或正在于此。毕竟，没有了大股东的关联烦恼，渝太地产在内地加码拿地，也便少了后顾之忧。
