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这些房企向死而生

进深News 曾树佳 2022-01-21 09:27 6.1w阅读

文/乐居财经 曾树佳

哪怕被业主送上一面“锦旗”,黄其森也不再逃避。这几个月来,他慢慢活跃在镜头前,一边开发布会,一边去项目现场指导工作。

跨过2021年,泰禾集团官微写到:“岁末年初,我们听到内部外部,都有很多更振奋的声音。”其总结了公司从产生“混沌观望情绪”到“多个项目交付了房子”,前路似乎清晰了不少。

其实,早在去年7月,黄其森在发表《泰禾的形势与任务》时,就已结合实际提出,“天时地利人和皆已具备,我们开始进入上山路。”

黄其森的底气,并非凭空而来。外界普遍认为,泰禾在2020年中就拉开暴雷序幕,彼时调控虽已逐渐深化,但市场仍保持一定的热度,陷入流动性危机的房企并不多。加上泰禾的资产大多位于一二线,其资产处置难度不是很大。

从这个角度看,较早暴雷的时间节点,反而让泰禾、华夏幸福等房企,有了更大的流动性操作空间,可谓是“祸兮福所倚”。

反观那些在去年下半年集中爆发危机的开发商,在风声鹤唳中求生,则显得艰难了许多,不仅“白衣骑士”不会出现,而且连抛售资产都要被买家挑肥拣瘦。

一位暴雷房企老板更是坦言,“习惯了打顺风球,突然有了逆风球,不知道该怎么打。”他们每天需要面临各种选择题:是先还美元债还是商票?是裁员还是降薪?是处置资产还是卖股权?

地产领域依旧充满着不确定性,外界既无法预料接下来会有哪家房企陷入困境,也无从得知现已处在流动性危机中的地产商,有多少能转危为安。

不过,除了少数躺平的企业之外,大部分房企还是在积极自救的。自助者天助,房企若能坚定摆脱困境的决心,并为此付诸行动,无疑将更有可能走出泥潭。

赢在时间节点

华夏幸福似乎是较早看到曙光的企业,因为它的债务重组方案,于去年12月审议通过了,现正继续推进债务重组协议洽谈、签署等《债务重组计划》有关事项的落地。

华夏幸福定下了四大具体方案,化解其2192 亿元的金融债务。其一是出售资产,实现回笼资金约750亿元,其中570亿元用于现金偿付债务,剩余180亿元用于经营,另可带走金融债务约500亿元。

此外,优先类金融债务展期或清偿约352亿元;以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿;剩余约 550 亿元金融债务由公司承接,通过后续经营发展逐步清偿。

这些明确量化的债务偿还指标,让华夏幸福压抑许久之后,终于探出了水面。

它的暴雷,经历了一个较长的累积过程。早在2017年,环京区域出台“限购令”,楼市大幅降温,重仓该区域的华夏幸福,就已出现经营性现金流由正转负的情况。

也是在这一年,万达遭遇股债双杀,王健林痛下决心,抛售13个重点文旅项目、77间酒店等,转型轻资产;那个规模竞逐的年头,万达的资产并不缺买主,所以王健林得以迅速回笼资金,恢复元气,这才有了后面推动万达商管冲击港股市场的故事。

而那时开始显现流动性问题的华夏幸福,虽然也于隔年转让了环京多个项目股权,但它仍坚守产业新城的业务形态,并在引援上有所收获,得到“染红”。

平安共斥资180亿元,两次入股华夏幸福,以25%的持股比例,成为其第二大股东。由此,实控人王文学不仅暂时解决了资金难题,还另立南方总部,发展商业地产。

但好景不长,华夏幸福最终还是绷不住了,于去年2月开始宣告债务违约,遭遇评级下调。

王文学虽然没有像王健林一样,在最恰当的时间节点转变发展方向,但在它暴雷的2020年上半年,地产商仍在如火如荼地抢地,全国商品住宅累计同比增长29.4%,市场温度尤在。

由此看来,华夏幸福赶上了行情不算太坏的节点,亡羊补牢。再加上不逃债、不废债的应对态度与行动,它最终获得了政府、金融债权人、股东的支持,确定了债务重整计划。

泰禾债务危机的出现,比华夏幸福还早了半年。由于此前高杠杆下的激进扩张、高端路线下的慢周转,泰禾在调控的环境中,资金链最终还是难以维持。

不过,此后黄其森获得了一定的腾挪空间,他仍坚持产品打磨,在一年多的时间里,把泰禾位于一二线核心城市的所有项目跑了个遍,并注重复工复产、债务展期、寻找战投。

去年第三季度末,泰禾的短期债务已由去年底的574亿元,降至306亿元;净负债率由384%降至242%。该公司曾在官微自言:“在已取得的进展之外,泰禾的复工复产、泰禾的自救还有很长的路要走。”但在外界看来,其摆脱困境前路,已经有了方向。

直面困局

相比之下,那些在去年下半年集中暴雷的企业,则显得更难一些,但那些显示出攻坚克难“心气”的房企,仍有冲破云层的希望。

风起之时,部分房企扶摇直上,并不足为奇;而在陷入困局时不逃避、积极应对,方显其坚毅与有担当的一面。

风声鹤唳的节点,如果拿出诚意,将胜过隔空呼喊的千言万语。不少民企的老板做到了这一点,而其中令人最为感慨的,还是为了旗下公司的未来,而压上身家的林腾蛟。

去年11月初,阳光城宣布,对旗下数只美元债提出要约交换,并就债券契约修订进行同意征求。债券要约交换,是一种债务展期和重组的措施。

尽管公司的基本面和生产经营,并没有发生实质性的变化,但为了给投资者注入信心,阳光城美元债展期后发行的新票据,由其母公司提供担保,同时由持有母公司43.98%股份的实控人林腾蛟提供个人担保。

债务展期方案加入了实力雄厚的实控人全额担保,并不常见。经此一举,林腾蛟让阳光城暂时避免了债务违约,也驱散了不少密布的流言乌云。

眼下,阳光城相关理财产品兑付问题仍需慢慢解决,总裁朱荣斌也已离职,但像这类能面对风险,在关键时刻站出来一锤定音的企业,或许能为接下来流动性危机的化解,赢得些许时间。

一般而言,房企暴雷后,很容易出现债权人挤兑的情况,被逼还债。

所以,与债权人积极沟通,已成为稳定现状的第一步。泰禾、蓝光、华夏幸福、恒大花样年等一众暴雷的房企,都在第一时间召开了债权人会议,寻求对债务的有序偿还,避免让企业短时间负荷太满。甚至有传言,黄其森常住在北京金融街的一家酒店中,目的是方便与金融机构进行沟通。

经过协商之后,不少债权人愿意给暴雷房企展期的机会,以便让他们有喘息的时间。毕竟,大家都是拴在一根绳上的蚂蚱,如若逼死房企,部分债权人的损失将会更大。

除此之外,恒大的许家印、富力的李思廉、当代置业的张鹏与张雷等,都自掏腰包,为旗下企业进行了不同程度的输血,或回购公司股份,这也是自我“明志”的表现。

在应对时艰中,掺杂着地产人太多不辞辛劳的奔波。

花样年潘军曾披露,自从花样年被调低评级之后,他与公司创始人曾宝宝,就鲜有休息,一同将精力转至对外,包括政府、金融机构、合作方、债权人、供应商、业主等,重点在于“保交付”和“给予信心”。

潘军的主要工作是沟通债务方案,并变现花样年小股东操盘的项目,通过资产变现来寻求增量资金。基于“坦诚”与“反思”,他才有了说出“置之死地而后生”“相信不会被清盘”的底气。

许家印也在“保交楼”“复工复产”的节奏中不断忙碌。念念不忘,必有回响,1月17日,据恒大集团官微披露,截止去年12月底,全国复工率92.9%,12月完成交楼37899套。同时,恒大立下了新的目标:1月份将交楼3万套。

尽管恒大庞大的债务化解,仍路漫漫其修远,但有了进展,则意味着有了希望。

当然,也有暴雷房企老板玩起了“躲猫猫”。新力张园林不仅不积极与债权人沟通,想办法解决问题,还直接退群玩“消失”,连内部员工都不知道他的行踪。

这样“破罐子破摔”的事情,也并不少见。更为甚者,如三盛宏业老板陈建铭被被警方悬赏千万,全网征集其藏匿、转移财产的线索。但最终他还是没逃过良知,在2021年12月24日主动前往上海市公安局自首。

没有担当的房企老板,自然带不了企业翻身,因为谁都不会主动去叫醒一个装睡的人。

内生动力

去年,协信远创因不能清偿到期债务,且明显缺乏清偿能力,被法院裁定为破产重整,成为年内唯一一家较为知名且体量大的破产房企。

老板吴旭并不是没有尝试过引援。2020年4月,协信曾将自身的51.01%股权,转让给了丰隆集团旗下的City Developments Ltd(简称CDL),以获取27.5亿的贷款,以及27.5亿有条件的股权投资。

只是,后来有消息称,CDL内部因这笔交易产生分歧,有转售的想法。引援生变,协信也随之难以幸免地坠落,直至躺平。

在暴雷房企的危机化解中,依靠他方驰援固然能够缓解局势,但地产商也需保持、强化内生动力,才能真正地支撑自己屹立不倒。这种内生动力,即包含造血能力,也包含产品力、员工的凝聚力等。

乐居财经查阅获悉,大部分陷入流动性危机的企业,经营性现金流都为负数,若该项数值转为正数,则表明房企仍拥有一定的造血能力。截至去年第三季度末,蓝光发展经营性现金流净额为4.15亿,比上年同期的-98.50亿改善不少。

去年6月,华夏幸福90%以上的物业项目已经复工开工,不少项目也已开始销售。而泰禾更是在项目层面实行“封闭管理”的方法,即项目层面的资金不受公司整体经营状况的影响,保证项目本身的运转。

而非常时期,坚守自身的产品力,也至关重要。泰禾曾坦言,其正确的方向,就是“小而精、小而美”的新战略,是泰禾“二次创业”,对产品、对匠心、对传统文化的坚守。

在危机之前,泰禾更多是在追求规模数字;现在,黄其森更聚焦于企业基本面,包括对产品的理解,对营销管理颗粒度的追求。因为只有坚持产品至上,才能形成良好的销售回款和持续回血,这往往也是解决房企流动性问题的关键所在。

房地产的逻辑正在转变,经历了暴雷的洗礼之后,假如能够活下来,延续之前的规模打法已不太现实,只有形成自己的IP,才能重塑竞争力,完成蜕变。

当然,再好的策略,也需要团队去执行,所以泥潭中的地产商,更需要拥有内部较强的凝聚力,也即 “天时、地利、人和”三要素中的最后一项。

比如潘军曾说,此前花样年的员工,本来都已经到央企去工作了,当他听说花样年有困难,表示愿意回来;当代置业的总裁张鹏,也没有在危急的时候离开,而是选择了留下来,并为公司提供股东贷款。

此外,泰禾的做法是“优化队伍”,对于“优化”掉的员工进行“N+1”的补偿,而对于留下来的员工采取“不减薪”的做法。甚至还有泰禾的高管主动垫钱,给下属发年终奖。

这种向心力,或许也与房企老板的格局有关。华夏幸福的一些老员工曾坦言,他们相信董事长王文学,坚信华夏幸福是不会倒下的,“从1月危机爆发以来,我们员工工资都是正常发放,也没有变相裁员。”



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