乐居财经 刘治颖 1月20日，“向上进化--2022中国热点城市二手房市场研判沙龙”举行。沙龙分为“华北/华中”“华东”“西北/西南”3大专场直播，在线解读2021年热点城市二手房市场动态，预见2022年楼市的危机与机会。点击进入直播》》

上海中原物业顾问有限公司首席市场分析师卢文曦谈到，回顾2021年，整个上海市场处于比较有特征的时代，第一个新房豪宅化，第二个二手房刚需化，第三个整个楼市处于理财化的产品特色中。

首先新房豪宅化。从开发商最近两年开的产品来看，慢慢的有一个豪宅化倾向。原先做毛坯房的，现在想办法做全装修，在这样的情况下，价格上来了，原来三万现在直接卖到四万，慢慢的新房成为了改善客户的主要消费产品。

其次，二手房刚需化。如果首付100万，贷款200万，每个月月供在1.3万左右，对夫妻双方收入在1万元左右水平基本上顶在喉咙口的位置，所以300万是刚需客最大的承受上限。二手房交易基本上都锁定在300万以内，所以从整个市场来看，上海的二手房呈现刚需化的特点非常明显。

最后，上海的楼市出现了理财化的特点，整个市场，尽管管理层一直说去楼市房地产金融属性，但是不可否认还是有这样的金融属性在，尤其最近两年受到疫情的影响。从市场角度看，大家更青睐于不动产，毕竟从老百姓的角度看，房产的控盘能力更加高一些。

他表示，整体来看，上海已经进入到存量时代，调控二手房对整个市场的影响度比新房高很多，针对二手房的调控去年出了很多的有针对性的举措，比如说三价就低，合同价，过户的审税价和银行的贷款取了三价就低。其目的就是限制杠杆应用。在这样的政策打压下，下半年二手房的成交量“拉垮”，整个三季度成交量直接降低，整个二手房成交量要比20年降低8%左右，量缩的很明显。