继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之⑥：2021中山楼市备忘录。

城市综述：纵观2021年中山楼市，上半年、下半年楼市表现各异，分化明显，上半年楼市热度高涨，但下半年以来行情转变，市场下行、房贷利率收紧，整体成交量呈现先扬后抑，再趋于稳定的走势。

一、全年成交52095套，现7年来成交第二低

据合富研究院数据，2021年中山市住宅成交52095套，同比下降5%，现7年来第二低；新增53360套，同比上升38%；库存58941套，同比上升2%。

中山1月成交现全年成交峰值，达近9千套；2月画风突转，急速冷冻，降至冰点；3、4月迎来一波小高峰，4月成交7595套，上升至全年的第二个高点；5-10月期间随着房贷利率的不断升高，贷款条件的不断收紧，成交一路下滑，甚至最让人期待金九银十也不尽人意；11、12月开发商加大优惠力度“抢收”，受央行降准等利好影响，楼市稍有回暖。

2021年中山住宅新增53360套，同比去年增加14689套，上升38%，新增面积580.76万㎡，同比去年增加169.78万㎡，上升41%。

从2021年全年月度住宅新增走势来看，今年住宅新增上半年相对平稳，下半年波动较大，8月始住宅新增呈波动趋势，9月各大开发商抢节点新增7371套迎来全年最高峰。

2021年中山各镇区住宅新增里，南朗镇新增9571套排名第一，同比去年大涨133%；火炬区新增5054套，同比去年下降7%；三乡镇4286套位列第三，同比去年大涨308%。今年各区同比上涨最多的是三角镇，大涨662%；板芙镇继2020年全年无新增后，今年新增831套。

2021年中山市住宅库存58941套，面积674万㎡，同比去年减少1178套，下降2%。

今年住宅月度库存走势较为平稳，最高峰在11月上升至6万套，其余月份基本在4.6-5.6万套左右。

在2021年中山市各镇区住宅库存里，火炬开发区以7285套排名第一，同比上升13%；三乡镇7204套排名第二，同比上升6%，南朗镇以6382套排名第三，同比上升42%。

中山2021年二手房成交量同比下降14%

据乐有家数据中心统计，中山2021年二手房成交套数为33517套，成交均价约在1.2万/㎡。较2021年而言，成交量同比下降14%，成交价呈小幅上涨趋势，可见，近2年中山楼市发展整体比较稳定。

从中山2021年二手住宅月度成交量变化上看，整体现高开低走的趋势。前三季度除2月份春节影响外，成交量都较为平稳可观；紧接着受信贷政策收紧的全面影响，银行贷款额度紧张，放款周期较长，购房者观望情绪浓厚，四季度楼市成交出现明显下滑。

三、发布公积金新政及人才津贴，提高城市人口吸附力

在“房住不炒”总基调下，2021年的中山楼市以“稳”为主，政策环境相对放松。主要从行政区划、公积金、人才津贴、二手房交易个税等方面进行精细化调控，提高城市人口人才吸附力，稳定市场预期。

3月3日，中山市住房公积金管理中心明确自2021年3月4日起，异地缴存职工在中山市申请住房公积金贷款，申请人或配偶任意一方须符合户籍在中山市的要求。同时，中山市住房公积金管理中心表示，将起对异地住房公积金贷款实行预约、轮候、正式申请的流程，原则上轮候不超过6个月。

中山公积金的调整能使异地住房公积金贷款轮候公开、透明，避免异地贷款申请职工长时间等候。在变相提高了异地公积金贷款的门槛的同时，也对城市人口流入有一定的促进作用。

3月11日，中山发布【全日制本科毕业生落户中山政府津贴有关工作实施细则和办事指南的公告】。申请条件是具有中山市户籍，毕业5年内（2015年1月后）的全日制本科毕业生、按规定在我市参保并连续正常缴纳社保费满12个月的，或未在我市参保缴费的，但可提供连续12个月个人薪金纳税证明的津贴标准每人一次性1万元，落户津贴照分步分批发放。

近年来，中山高度重视人才工作，持续推进“人才强市”战略，发布人才津贴相关细则，吸引优秀人才来中山就业、新创业，也为人才提供更广阔的舞台。

7月19日，中山部分行政区划变更，撤销小榄镇、东升镇，设立新的小榄镇；设立民众街道及设立南朗街道。

此次行政区划调整涉及小榄镇、南朗街道、民众街道、原小榄镇东升片区等5个镇（街道）。对其局部进行优化，以更好地适应推进新型城镇化的内在需要，对未来影响深远，可谓是中山“大手笔”的改革。

9月16日，中山市税务局发布了二手房交易个税征收率（征求意见稿），明确了自2021年11月1日起，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

二手房转让个税降低后，将有利于降低二手房交易成本，有助于二手房的流通。

四：2021年土拍揽金约194亿，总价Top10大洗牌

2021年，中山土拍市场“高开低走”。总的来看挂牌宗数、成交数量等有所减少，开发商主要集中在上半年拿地，到了下半年热情较为冷淡，态度愈发谨慎。

2021年整体楼面价相对较低，入市地块多为带有一定指向性的大型综合用地，且开发要求较为严格，竞拍激烈程度一般，多为底价成交。

据乐居编辑统计，2021年中山挂牌商住地共13宗，其中有11宗成功出让，全年土拍揽金约194.45亿元，成交面积约171.17万㎡；另有2宗提前退场，中止出让，出让宅地宗数创5年新低。

毫无悬念，今年马鞍岛土地挂牌的数量仍是最多。同时，也是成交金额最高的板块。挂牌4宗，成交3宗，土地成交金额约122.46亿元。

其中，万科+深业拿下的“未来之门”地标地块一战成名，总价达81.91亿元，站上了中山历来土拍总价巅峰之位。

2021年9月，该项目已进行备案，备案名“中山市深业万胜投资有限公司未来之门综合体新建项目”，投资270亿元建142栋建筑。

“未来之门”效果图

另一宗“头号玩家”雅居乐携澳门娱乐巨头新濠，同日拿下的文旅生态项目地块也不容小觑，以38.2亿元的总价挤进土拍总价榜Top3。

岐江新城板块的成交金额仅次于马鞍岛板块，两宗地成交约32.74亿。其中，宝龙东区地块以总价27.51亿元，站上了总价榜TOP8。

中山宝龙城位于岐江新城核心区，总占地16.73万平方米，总投资超过70亿元，将打造70万平方米旗舰综合体，以及300米超高层地标建筑。住宅部分已经开盘，主推建面约96-102㎡单位；商业部分于2021年12月4日举办动工暨招商签约大会，进展飞快。

中山宝龙城效果图

2021年2月，龙光首入岐江新城，以总价5.23亿竟得位于石岐区富康北路约20.9亩住宅地。虽然体量不大，总价不高，但13407元/㎡的楼面地价却是全年之最，，登榜楼面地价TOP6。

该地块于今年3月备案动工，9月推售，推广名为“龙光玖悦臺”，在售建面约99-132㎡南向独栋洋房三四房单位。

龙光玖悦臺效果图

此外，还有部分品牌房企积极储地补仓。

万科加码民众，以11.56亿的成交总价拿下民众106亩住宅地。该项目已于2021年11月开盘，推广名为“万科城市之光”，主推建面约79-109㎡三至四房，带装修交付。

保利插旗古镇，以15.34亿的总价竞得古镇住宅地。项目已于今天8月备案，备案名为“和旭天珺花园”，主要建设有7栋32层高层住宅楼，有望2022年上半年入市。

大龙地产首进港口，以2.66亿总价竟得港口23亩住宅地。目前已经迅速备案，备案名为“裕龙瑧曦苑小区”，最快预计2022年入市。

总体而言，2021年中山土拍市场先扬后抑，保持着“稳”字当头的总基调。

在今年的土拍中我们也不难发现，如今主城区大片土地开荒的时代已经过去，东部片区地块仍然抢手，各大房企拿地时更需要面对既定城市环境下的精耕细作，对其综合开发能力的考验更甚。

五、南朗成交6843套夺冠，西区次之

2021年中山市各镇区住宅成交里，南朗镇成交6843套排名榜首，西区成交6104套排名第二，火炬区成交5769套位列第三。

开发商成交榜上，雅居乐夺成交套数&面积“双冠王”；保利成交2366套，位列第二；敏捷成交2314套，排名第三；万科地产成交2285套，排名第五；海伦堡成交2044套排名第五。排名前5的房企年度成交均超2000套，其余都在2000套内徘徊。

单盘方面，南朗依旧是供应大户，3个项目上榜单盘成交10。其中，保利天汇成交1780套，年度成交最多；恒大悦珑湾成交1529套，排名第2；锦绣海湾城成交1100套，排名第5。

西区时代美宸、方直彩虹公馆各成交900+套，分别排名第7、第8位；阜沙镇、南区、港口、黄圃、五桂山等镇区也均有项目上榜。

六、房价收入比为7.76

据中山市统计局数据，2021上半年中山居民人均可支配收入29614元，按此折算全年收入约为59228元，以一个家庭3人计算，中山新房套均总价约138万元/套，与普通家庭（以5人计算）收入比约为7.76，中山二手房套均总价约120万元/套，与普通家庭收入比约为6.75。

七、中山东区住宅用房租金最高

据中山市住建局发布的《关于公布2021年中山市房屋租金参考价的通知》，中山住宅用房租金较高多在主城区，其中租金最高的在东区，参考月租金为50元/㎡。

商业用房方面，月租金较高也多在主城区，最高达280元/㎡。除了主城区，小榄、古镇等镇区的部分商业用房租金也不低，最高达220元/㎡。

八、购房者更趋于购买实力雄厚的国央企

在2021年中山住宅新增各面积段占比中我们不难发现，建面约100-120㎡面积段的新增最多，占比达39%。可见，刚改群体依旧是明年市场的主力军。

随着2021年暴雷房企的增加和疫情的反复，购房者置业更趋于选择实力雄厚，口碑较好的国央企品牌，其关注点也从原本最强烈的价格，逐渐向配套、物业等产品附加值上分流。

九、如何看2022年房地产走势？

从业3年多的房产经纪人张生表示，预计中山2022年房地产市场将延续“房住不炒”主基调。年初受疫情影响，成交量价整体较低；年中会是个转折点，整体或将呈低开高走的态势。房企也将从追求规模转向注重品质，从而推动行业的高质量发展。

十、楼市展望：市场逐步回暖，房价稳中微涨

2021年的房企购房危机，带来了购房风险，也影响了购房预期。预计2022年房企融资额度将陆续恢复，房企资金流动性得到实质性缓解。与此同时，房企仍将重视存货快速推售，新房市场也将逐渐回暖。预计2022年房企拿地也会更加谨慎，力度或将在较长时间内处于低位调整期。

展望2022年，随着信贷环境的改善，市场有望筑底回升，“小阳春”和“金九银十”仍有预期，预计房价稳中微涨。

本次年度备忘录采写人：林妍

数据来源：中山市住建局、中山市国土局、合富研究院、乐有家研究中心