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地产江湖“救急”,国资下场了

乐居财经 林振兴 2022-01-20 12:02 6.8w阅读

  文/乐居财经 林振兴

  一夜之间,孙宏斌从“并购王”,变成了“被兼并方”。

  近1个月以来,融创先是将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发,转让价为14亿元;紧接着,它还将武汉某项目、武汉甘露山文创城部分股权,分别转让给了首创和武汉城建。

  这些转让,融创中国均未发布公告。

  识时务者为俊杰。孙宏斌其实在去年中期业绩会上,就知道地产不好过了,明白目前基本不存在收并购市场,“因为出售方无论开什么价格,并购的同时需要并购债务,这是没法并购的。”

  只不过,谁都没料想到,曾经那位援手乐视150亿、豪爽接盘万达文旅和酒店的白衣骑士,如今也会沦落到卖资产的地步。

  不止融创,世茂、禹洲、华南城等非暴雷房企都在积极寻求买家接盘。这些地产老板心中都有一个共识,2022年的第1个月,是民营房企最困难、最难熬的一个月。他们需要集中支付工程结算款和农民工工资,以及为年初到期的美元债做准备。

  但眼下,行情变了,再也没有民营房企敢站出来兜底,只有“腰包”有钱的国资才敢出手。也难怪有人感叹,收并购市场变天了,主角换人了!

  上周,有一张截图在地产圈传得沸沸扬扬。一家外国数据分析机构说,央行在12月的一次会议上要求保利、华润、金茂等9家国企牵头,通过收并购项目资产的方式为有中高风险的企业提供流动性支持。

  需要支持的名单,包括了绿地、融创、世茂、中梁、荣盛奥园阳光城佳兆业富力等11家民营房企。央行还通过电话一对一通知了上述房企,让其准备资产处置事宜。虽然多家名单上的房企都一一出来辟谣,但名单真假却随着时间推移而慢慢得到应验。

  另一方面,为了避免更多的房企暴雷,鼓励收并购,去年12月,央行、银保监会和国资委一起召开座谈会,口风就是鼓励优质企业加大并购出险和困难房企的优质项目:按市场化、法治化原则。他们同时还要求银行积极稳妥推进并购贷款业务,对出险房企不盲目抽贷、断贷。

  天时、地利、人和。一场史  无前例的地产“援救行动”,就这样打响了。

  国资紧盯优质标的

  去年下半年至今,市场也曾传出“融创打包出售文旅资产”的新闻。但能够吃下如此庞大文旅体量的企业,几乎没有。所以,孙宏斌思考再三,最终还是选择散卖手中的文旅资产。

  1月17日,武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司的股权发生变更。浙江武越置业有限公司持股比例由50%上升至85%,长沙融创汇房地产开发有限公司持股比例由50%下降至15%。

  股权穿透可知,浙江武越置业为武汉城建下属公司,长沙融创汇房地产为融创下属公司。换言之,融创将融创武地长江文旅城35%股权转让予武汉城建。

  据乐居财经获悉,融创武地长江文旅城成立于2020年9月,注册资本为1亿元,该公司在武汉开发项目为地处黄陂的武汉城建融创甘露山文创城。

  早在2020年4月8日,武汉城建、融创中国与黄陂区签订武汉甘露山文旅城项目投资建设合作协议;紧接着当年9月底,武地长江文旅城以底价29.23亿,竞得现场挂牌的P(2020)100-P(2020)103四宗黄陂前川地块。

  此次打包出让的4宗地块为长江文旅城一期项目用地。据资料显示,长江文旅城占地10665亩(约711公顷),预计总投资750亿,计划分三期建设,打造总建设规模800万方世界  级文旅大城。

  值得注意的是,孙宏斌并非完全从这个项目中抽身而出,而是保留了部分股权,也保证以后融创仍参与文旅城的运营。

  此外,融创在武汉的某项目也转让给了国企首创。

  据乐居财经获悉,1月18日,武汉融创拓业房地产开发有限公司的股权发生变更,原股东武汉融创基业控股集团有限公司(融创),将其100%股权转让于首金禹志(天津)置业发展有限公司(首创)。虽然双方均未公开价格,但据首创内部人士透露这笔交易是以41折拿下。

  武汉融创拓业房地产对外投资的武汉融灏房地产开发有限公司(持股17.4%),正是位于硚口的融创某项目开发商。某项目,为融创于2019年以70亿元拿下的武汉硚口区地王项目。

  此外,武汉融灏房地产的另一个股东——武汉融创惠业房地产开发有限公司(持股49%),已由融创在2019年将100%股权出让给北京瑞丰华成房地产开发有限公司。但巧合的是,在1月18日,首创收购了瑞丰华100%股权。

  故而,武汉融灏房地产最终将由首创方占股66.4%,逸尚(香港)投资占股33.6%。融创某或不见“融创”。

  距离武汉1557公里的昆明,孙宏斌也有了出售资产的迹象,这一次的接盘侠依旧是国资。

  2021年最后一天,融创昆明文旅城二期开发商“昆明华创云地产开发有限公司”发生股权变更。

  变更前,昆明融创驰瑞地产、广州华发地产、云南云安置业分别持股40%、40%和20%;变更后,广州华郡地产获得融创的40%股权,融创彻底退出,小股东云安仍占20%股份。自此,开发融创文旅城二期的铁三角宣告解体。

  广州华发地产和广州华郡地产都是珠海国企华发股份旗下公司。据悉,此次融创40%股权的转让价格为14亿元,包括现金代价12亿元、债权2亿元。

  单从资本面看,融创此次的股权退出,对项目的推进也许不算一件坏事。因为融创文旅城二期本身还有不少土地待开发,需要的资金量庞大,将此交由合作伙伴,融创可以大大减负,将资金用于刀刃上。

  华发化身“接盘侠”早有端倪。去年11月,乐居财经曾报道,融创把旗下与华发合作公司(西安华创永兴置业有限公司)的部分股权,转让给了华发。变更前,华发与融创各持股50%和50%;变更后,华发与融创各持股63%和37%。

  在接盘企业看来,融创这些项目均属于优质并购标的,因为资质较优、原先就有国企参与合联营、股权结构清晰,买家自然愿意出手。

  除了武汉、昆明、西安,知情人士透露,包括杭州、海南的很多融创项目,也在兜售或退地过程中。这些项目,大概率还是国企央企接盘。

  第一波“援军”来了

  不止融创,一些民营房企也终于等到了“救星”降临。

  1月5日,华润最早打响2022年央企收并购的第一枪,宣布要用不高于10.6亿元收购禹洲物业,这也是地产圈大型收并购第一单。

  据禹洲内部人士透露,禹洲旗下的物业公司,除了华润之外,还有金地等其他几家都和他们谈过。最终老板林龙安亲自拍板定下来:卖给华润。此外,禹州还一直想把集团部分股份也卖给华润,只不过没有了下文。

  紧接着1月17日,市场传出华润欲收购后者武汉资产包的消息。华润置地方面并未直接否认,并回应道,“以上市公司公告为准”。

  除了头部国企央企外,地方国资也在积极参与对民营房企的“援救行动”。

  去年12月30日,总部位于深圳的百强房企华南城发布公告,深圳国企特区建发集团拟认购华南城配发的33.5亿股新股,将成为其最大单一股东。通过此次交易,华南城预计将收获18.94亿港元,所得款项将用于偿还现有债务和一般公司用途。

  特区建发是深圳市在2011年成立的国有企业,为深圳市国有产业园区开发运营主体之一,负责重大基础设施建设工作。

  另据财新消息,位于上海南京东路的世茂广场,交易对价超过100亿元,初步敲定上海国资接盘,目前尚未正式交割。

  虽然世茂随即发布澄清公告,称其并未就出售上海世茂广场订立初步协议。但亦表示,正在与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论,在合适的条件下会考虑出售部分资产以降低负债。

  此外,去年12月6日,恒大设立风险化解委员会,引入粤海控股、中国信达、越秀集团、国信证券。眼下,许家印也在焦急等待着四大国资评估的结果。

  上述开发商为何都倾向将资产、项目、股权出售予国企/央企?而不选择同类型的民营房企?

  其实这些地产老板也不是没想过。只不过在三道红线、融资收紧后,哪家民营房企都爱莫能助,所有开发商兜里都缺钱。一位地产老板解释称,“总负债已被央行划定了,有息负债不能再增加。一收购,对方负债并表,我们自己也爆表了。”

  这也是为什么去年下半年以来地产哀鸿遍野,暴雷接连不断的原因之一,接盘侠没了。所以,当前的房地产行业,很多问题的解决,都还是要依靠国有资本支持的到来。

  国企央企的成功,主要来自于银行等金融机构,基于政府隐含信用背书下的利息让渡。在当前的市场环境下,融资方面确实比民营企业更有优势。

  据悉,不少央企房企也在征召一批高级精干队伍,负责并购民企项目。其中,招商蛇口方面曾透露,目前正在与多家房企进行收并购接触。

  对出险房企“开闸”

  眼下,国资收并购的“时机”来了。

  为了避免更多的企业暴雷,银行已告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”。这等于给回款和融资两头受限的民营房企,开了一道求生的口子。

  该政策旨在助推大型优质房企出手并购出险房企项目,从而有效化解风险,稳定市场预期。

  一般来说,企业并购主要有两种模式,一种是资产收购,一种是承债式收购。所谓承债式并购,是指收购方在股权并购中,承担或清偿目标公司的债务作为其购买股权对价的部分或全部,此举主要应用于对资不抵债企业的收购中。

  1月初,通知已经发到一些大型优质房企的手中。但有关部门制定的出险企业名单,其实和实际情况还是有出入的,重要省市都有一份差异化、细化的名单。

  比如广东省政府召集奥园、富力、保利、中海、越秀等多家房企开会,为几家国企央企收并购出险企业的项目“牵线搭桥”。或许,未来一段时间,佳兆业、奥园等资金困境的华南企业,会率先迎来一批接盘侠。

  另一方面,融资的“大绣球”也不断抛向国/央企。

  1月12日,招商蛇口并购中票成功注册,这是行业近年来首笔发行成功的并购票据,被外界视为并购融资“破冰”的信号;

  次日,上交所信息披露,保利置业2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”。据悉,该债券拟发行50亿元,募集资金用途中包含了房地产项目的收购兼并。

  紧接着17日,浦发银行公告称拟发行300亿元金融债券,其中部分募集资金将用于房地产项目并购贷款投放,其在公告中指出,将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。这也成为金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

  此外,1月18日,央行副行长刘国强在国新办新闻发布会上指出,把货币政策工具箱开得再大一些,避免信贷塌方,金融部门不但要迎客上门,还要主动出击,按照新发展理念的要求,主动找好项目,做有效的加法,优化经济结构。

  虽然决策层关于房企收并购政策的调整及信贷政策松绑的利好消息不断释放,但迄今为止,仍没有哪一家国企央企,真正接盘出险房企。

  原因在于,国企央企对于负债有严格的考核,更多会以较为合适的价格收购部分优质资产,而不会选择整体收购受困企业。

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