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最低收六毛八,这家物企凭啥冲刺IPO

乐居财经 邓鑫妮 2022-01-19 21:48 6.2w阅读

  文/乐居财经 邓鑫妮

  距离首次IPO失效仅过去半个月,有国资背景的鲁商服务便选择了二度递表,这也是继龙湖智创之后,今年第二个港股IPO的物企。

  1月18日晚,鲁商服务二度递交招股书。经营情况从2021年3月底更新至2021年10月底。虽然增添了不少内容,但与第一次相比,鲁商服务的核心规模增长不算多,而且依然有超九成收入来自关联方。

  二闯IPO的鲁商服务,没有带来更多惊喜。收并购在近一年的时间没有动作,招股书披露的两宗收购都还停留在去年1月;独立第三方规模在增,较低的收费却拖了收入后腿;关联方项目输送是主要创收来源,整体收缴率下降,也成了鲁商服务担心的潜在风险。

 7个月增160万方

  IPO到期,不少物业倒在规模上。在一众上市物企面前,鲁商服务的规模并不占优势,其对关联公司的依赖也常常被诟病。

  两次递表的间隙,鲁商服务在管规模增加160万平方米,目前仍有近七成的规模来自关联方,而且其外拓也显得较为保守,山东之外仅北京和哈尔滨两个城市有物业管理项目。

  从股权架构来看,鲁商服务的关联公司不在少数,其中鲁商发展和山东商业受益股份较高,输送的资源也最多。

  鲁商发展间接持有鲁商服务100%股份,是绝对大股东,再往上穿透,山东商业通过持股鲁商发展,继而间接持有鲁商服务53.7%的股份。

  鲁商服务大部分的管理面积从关联方继承而来。截至2021年10月31日,鲁商服务的在管面积约为1950万平方米,合约面积2280万平方米。

  期内,鲁商发展集团开发的物业和山东商业余下集团开发的物业分别约有1200万平方米和96万平方米,合计约1300万平方米,占比68.5%。

  关联方扎根山东,也使得山东成为鲁商服务储蓄最多的区域。近些年,也在山东之外布局了一些项目,不过难以改变目前的区域格局。

  去年5月28日,鲁商服务从40多家竞标的物企中胜出,成功中标大兴国际机场南航基地物业管理项目,总面积约22万平方米,这是其在北京的唯二的项目。

  鲁商服务区域布局的针对性较强,在山东之外只有北京和哈尔滨两个城市有在管项目。目前,鲁商服务在山东及其他区域共有81个项目,其中74个在山东境内,规模占比85.4%。

  物业费单价相差近三倍

  第三方规模占比被挤压,类似的情况还延续到第三方的收入占比。鲁商发展和山东商业肩挑九成收入,第三方带来的收入不到10%。

  九一开的收入分配是鲁商服务的“传统”,如今第三方的收入增加不少,情况较之前有所改善。

  2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日,鲁商服务来在第三方的收入分别约为910万元、720万元、1180万元和4500万元,占当时收入比重为3.2%、2.3%、2.9%和9.9%。

  第三方在收入中占不到优势,大部分原因是规模没有跟上,其次收入比重较大的物业管理服务中,关联方收取的物业费是独立第三方的近三倍。

  鲁商服务的业务线中规中矩,三条业务线分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至去年10月末,其总收入为4.58亿元,三项业务分别营收2.13亿元、1.64亿元和8100万元,占比46.5%、35.8%、17.7%。

  物业管理服务是鲁商服务最重要的一项收入来源,主要依靠物业管理费的收入。

  按照物业开发商划分,包括鲁商发展和山东商业在内的关联开发商,2018年、2019年、2020年及2021年前10个月的物业费小计分别为2.17元、2.18元、2.11元和2.13元/月/平方米,2020年及2021年前10个月独立第三方的物业费为0.68元和0.72元/月/平方米。

  聆讯难过

  资本市场的变脸,展现了物企聆讯众生相。少数在竞争中脱颖而出,拿到交易所的号码牌,更多的还在等待,首次折戟就搁置或者激流勇进“二战”IPO。

  再度递表,鲁商服务规模不出彩和关联方依赖的问题还存在。不过,鲁商服务作为国资背景的物企,此时也展现出自己的底气,关联方既有规模上的加持,拖累的风险也比一般房企要小。

  不过,大部分物企没有国资的背景,敢于再次冲击的也不多。去年至今,递表后还未上市的物企共有25家,其中二次递表后还在聆讯阶段的有5家。

  去年末,有近十家物企在一个月内收到失效通知,其中面积超过5000平方米的只有世纪金源服务和长城物业。第二次递表还在有效期的明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知服务、力高健康生活,规模最大的是中梁百悦智佳3320万平方米。

  IPO半道被截胡的物企也不在少数,去年的阳光城物业富力物业都是轰动一时的股权转让,买方无一不是TOP级的物企。今年初,曾两次递表的禹洲物业,也将部分资产出让给了“国家队”华润万象生活。

  眼下的情况更为严峻,递表不通过是一回事,通过后也不代表高枕无忧。去年末,已经准备招股事宜的祥生活表示要暂缓,欲寻更好时机,更多的物企也还在观望。

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