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地产K线

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金茂分拆“有戏”

地产K线 杨宏彬 2022-01-19 20:13 5.3w阅读

文/乐居财经 杨宏彬

临近新春佳节,中国金茂为股东们准备了一份特别的礼物。

1月19日,中国金茂(0817.HK)发布公告称,建议以实物分派金茂服务的方式向合资格股东派发特别股息,股息分派将与金茂服务股份发售同步进行。

根据此前公告,金茂物业已于2021年8月31日向港交所递交招股书。招股书显示,金茂物业由中国金茂100%持股,后于12月更名为“金茂服务”。中国金茂预计,在分拆完成后,公司依然持有金茂服务不少于50%的股权。

事实上,金茂此次通过分派金茂服务股份的方式派发股息,主要目的是为了推进金茂服务上市的进程。

港交所《上市规则》第15项应用指引的规定中提到,如若进行分拆上市,母公司需向其现有股东提供一项保证:使他们能获得新公司股份的权利以保证他们的利益,方式可以是向他们分派新公司的现有股份,或是在发售新公司的现有股份或新股份中,让他们可优先申请认购有关股份。

换言之,中国金茂此次派发特别股息,使得金茂服务符合了港交所分拆上市的规定。据了解,2021年8月以来,物业IPO遇阻,递交招股书和IPO成功的企业数量都大幅减少。业内人士认为,出现这种情况的主要原因是房企的流动性危机带来的影响,资本市场对于房企旗下公司的上市越发谨慎。

按照港交所港股上市流程,企业首次提交招股书后,需等待3-6个月方可获知是否通过聆讯。根据金茂服务交表的时间计算,距今已有4个半月的时间。

金茂一箭双雕

实际上,金茂并不是第一家通过分派实物股息来推进物业上市进程的房企。

2018年5月29日,碧桂园(2007.HK)也曾宣布,以实物分派形式分拆旗下碧桂园服务每持8.7股碧桂园获发1股碧桂园服务,总计派发25亿股,并以介绍方式于同年6月19日挂牌上市。

除此之外,盈大地产(0432.HK)同样遭遇过实物股息一事,不过其是被分派的对象。2020年8月6日,电讯盈科(00008.HK)发布中期业绩及派息方案。董事会决定以分派的形式宣派特别中期股息,按照合资格股东当时各自于公司的持股比例,向合资格股东实物分派集团持有的6.57亿股盈大地产股份。

根据财报,截至2020年上半年,电讯盈科综合收益港币182.81亿元,同比增长8%,公司股权持有人应占综合亏损为港币5.84亿元,中期现金股息每股9.18港仙。

通过以派发实物股息的方式替代现金股息,为正处于亏损的电讯盈科节省了一大笔开支。

在地产遭遇寒冬的2021年,部分房企因流动性问题已经延迟发放或取消了中期派息,包括佳兆业当代置业中梁控股等。根据2021年中期业绩显示,金茂的中期股息每股12港仙,其以实物分派的方式派发特别股息。

此次,金茂或一箭双雕,通过分派实物股息,既让分拆物业上市符合规定,也节省了派息的现金开支。实际上,派发实物股息还有别的用途。最典型的案例之一便是腾讯通过分派实物股息减持京东。

2021年12月23日,腾讯(00700.HK)曾宣布,拟实施中期分红,计划以实物分派的方式按每21股腾讯股票获1股京东集团(09618.HK)A类普通股。派息之后,腾讯于京东持股由17%减至2.3%,不再是京东第一大股东。而在近期,国家不断对互联网巨头启动涉嫌垄断的调查,腾讯的借机减持有避险意味。

房企的掌舵人中,亦有此番操作者。2021年11月18日,宝新金融(01282.HK)曾宣布,建议以实物分派宝新置地股份的方式宣派中期股息。根据公告,股东每持有4000股宝新金融股份可获分派402股宝新置地股份。

据了解,宝新金融与宝新置地(00299.HK)为姚振华弟弟姚建新旗下上市平台,姚建新以此方式将宝新置地从宝新金融里剥离出去。1个月后,宝新金融公告称,已完成实物分派,宝新置地将不再为其附属公司。

地产与物业的协同

当下,多家房企陷入流动性危机,推动旗下物业上市募资、或通过关联交易“输血”地产、或减持物业股套现,地产与物业在资本市场的协同效应越发凸显。

目前,在港上市的物业股市盈率在20-50倍,而内房股普遍在5-10倍。比如,融创服务的PE为22.24,而融创中国PE则为1.06;碧桂园服务PE为33.26,碧桂园则为3.52。

资本市场对于物业的看好,让其成为房企的“活水”。2021年,融创服务、世茂服务旭辉永升服务等均有过配股融资操作。

而在市场信心不足的当下,推进物业上市也能向市场释放出积极的信号。30强房企中,物业仍未上市的金茂、万科、龙湖在2021年也纷纷提出上市意向。

此外,物企与房企间的关联交易,也是一条“输血”要道。比如,某30强房企旗下物企,曾以自身物业费收入作为质押,与一家独立第三方信托公司订立信托融资安排,本金为5亿元,利率为9.0%至14.0%。获得该贷款之后,该物企转身又将全部款项垫付给关联房企。

2021年,阳光城也通过物业股权的置换,大幅提升了当期业绩。9月14日,阳光城拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云,换取万物云4.8%的股份,各股东按照各自持股比例换股。

换股完成后,阳光智博在阳光城报表中按照“其他权益工具投资”入账。2021三季报中,因换入万物云股权,该项权益投资同比大增3957.59%至36.4亿元,同期产生投资收益逾30亿元。

就金茂服务本身而言,其业绩表现也十分亮眼。根据招股书,金茂服务2018—2020年的营收分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元,同期净利润为1748.7万元、2262.4万元、7712.4万元。

截至2021年3月31日,金茂物业的合约建筑面积为4130万平方米,覆盖中国22个省、自治区及直辖市的45个城市,集中于一二线城市;同期,在管总建筑面积为1810万平方米。合约面积与在管规模比达2.28。

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