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绿城服务:调兵遣将|闯关①

乐居财经研究院 徐酒眠 2022-01-17 14:46 6.5w阅读

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编者按:2022年伊始,乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组,推出《闯关》系列策划,挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式,深度挖掘成功与失败的样本,以飨读者。

文/乐居财经研究院 徐酒眠

白色衬衫,黑灰相间的斜条纹领带,一身纯黑色西装打理得一丝不苟,走上发言台的杨掌法抬眼望向前方,台下的掌声未停,照例坐镇在前排的宋卫平轻轻拍着手,噙着笑意的眼睛里丝毫不掩对他的信任与鼓舞。

1月8日,绿城服务(02869.HK)在杭州总部召开年会。新年前夕,杨掌法正式接棒李海荣获任董事会主席一职。借此契机,他也做了一番履新发言,“回顾过去,表态未来”,他将演讲题目归纳为:再出发、为生活、更美好。

过去的2021年,物业股在经历“退1进14“后,阵列成员定格在了55家。回望过去一年,在地产大变局之中,物管行业的风向也悄然发生了变化。

资本市场上,有人递表之后无奈撤退,有人多次举旗冲刺未果,也有人拿到入场券之后停队休整。收购市场上,上市与递表物企频频出现在货架上,大手笔交易金额多次刷新行业记录,圈地方式更是花样百出。

而绿城服务站在热闹之外调兵遣将,进行了两次重大高管调整。除了年末这次换帅之外,年中之时,集团的行政总裁由吴志华调整为了金科丽。

权杖交接,责任也在过渡。李海荣与吴志华已将绿城服务领进百亿营收梯队,交给杨掌法与金科丽的目标任务是“5年营收500亿”。

人事换防

李海荣与吴志华都是绿城服务管理层的元老级人物,从台前的高位要职离任,但二人都没有彻底从绿城服务抽身。

作为开拓者之一,李海荣与绿城服务共生共长了二十余年,如今在64岁挂冠而去,虽已然功成身退,但心中仍有牵挂难以割舍。李海荣在绿城服务谋了个“闲差”继续散余热,调任为了非执行董事,自辞任董事会主席日起为期三年,领取年薪24万;同时也将任职于其获委后绿城服务的首个股东大会,且可在大会上应选连任。

而48岁的吴志华,也在绿城服务服役了超过18年。辞去行政总裁与首席财务官,他继续留任了执行董事一职,主管科技板块的建设和输出。

“我们比任何时候都坚定,科技是行业突破瓶颈,抢占新一轮发展制高点、构筑竞争新优势的核心手段。”2020年的业绩报中,时任董事会主席李海荣在报告中多次提及科技对绿城服务的重要性。

事实上,从2013年开始,绿城服务连续每年平均科技投入都在5000万元以上。吴志华曾对外透露,绿城服务正在积极筹备成立科技集团,专门负责科技能力的建设和输出。

科技无疑正在成为绿城服务的重点建设业务,在其2025年实现500亿的营收目标构成中,基础物业占比60%,即300亿;园区生活服务占比25%,为125亿元;咨询服务占比10%,为50亿元;科技服务占比5%,为25亿。

中期业绩发布会上,吴志华曾对外披露,绿城服务的科技服务2021年上半年外部收入是5039万,同比去年上升62%,毛利率59.7%。外部客户里,上半年签订153个合同,复购率32.57%;上半年外部客户新签合同金额有8600多万,同比增长285%。

而按照吴志华的计划,绿城服务2021年在科技业务上会迎来非常好的发展,甚至是实现翻番式增长,成长率可以保持在100%左右。

对于科技板块的了解和具体未来计划,吴志华的退正在为绿城服务打开新的业绩增长空间。

并购补短板

“2021年新拓展的面积要增长50%以上,就是1.5亿平方米以上。”这是绿城服务在去年初立下了增拓目标。而截至2021年上半年,绿城服务的合约面积为5.75亿方,同比增长20.2%;在管面积2.72亿方,同比增长20.7%。

上半年,绿城服务收并购战场未动;下半年公告的仅有两单收购,也没有指向规模。

2021年,绿城服务在养老与科技领域各发起了一笔收购,分别是2200万元收购杭州健成资产管理有限公司(简称“杭州健成”)20%的股权,以及以2.09亿元收购浙江绿城建筑科技有限公司(简称“浙江绿科”)51%股权。而这两笔交易的出售方,是绿城服务实控人宋卫平的身影。

其中,杭州健成于2018年2月6日成立,发展至今不过四年,时间并不算很长。据资料介绍,杭州健成旗下只有1家企业,2019年投资的浙江康誉置业有限公司(简称“浙江康誉”)。

透过浙江康誉,杭州健成可于一幅位于杭州的土地开发及建设若干康养服务设施,包括用作预防、复康、教学及科研用途的综合设施,并将拥有投资项目100%权益,可独占、排他的占有、使用、收益及经营投资项目。

而成立于2013年的浙江绿科,主要从事智能化工程、照明工程、BIM模拟施工以及智能化设计业务。于2021年9月30日,其资产净值和资产总值分别约为1.05亿元和1.59亿元。

绿城服务对科技的规划与发展,为其收购主打智能化工程的浙江绿科增添了一层滤镜。绿城服务在收购公告中表示,尽管这是一项全新的业务,不过能够与现有的业务进行垂直整合,产生协同效应。

为此,绿城服务对浙江绿科余下股份的收购也留足了余地:如果浙江绿科达到表现目标,则考虑收购余下股份。表现目标包括2021年-2023年的营收、纯利指标达成,以及达成表现目标时,当年收益不超过5亿元、资产不超过6.5亿元,及股权估值不超过10亿元。

“并购主要是用来弥补公司未来战略重心业务的短板”,2021年中期业绩发布会上,刚接任绿城服务CEO的金科丽重申:“收并购会更审慎。未来并购的方向主要是新业务新赛道的孵化,比如科技,园区生活服务板块的零售、教育、养老以及车位运营。”

“非典型”扩张

“外不靠收并购,内不靠关联方”,与优质合作方成立联合营公司、参与市场招投标,正在成为绿城服务扩张的主要方式。而在“非典型”扩张路线下,绿城服务正在日渐走出一种纯第三方物企的感觉。

据金科丽透露,2021年上半年,绿城服务2.73亿平方米的在管规模中,来自绿城中国的占比约20.9%。同期公布关联方面积占比的物企中,仅有雅生活服务旭辉永升服务银城生活服务的比例低于20%。

造“联盟”,是绿城服务较早之前就在收并购之外探索出来的一条合作路径,并一直延续到现在。入股中奥到家(01538.HK),引入龙湖(00960.HK)战投,然后又战投滨江服务(03316.HK),绿城服务以自身为起点打通上下游股权合作的联盟已成气候。

“我们希望通过这样股权的捆绑,扩大我们整体的客户资源平台,而股权的交叉持股,也可以保证这个联盟的整体稳定性。”目前,绿城服务持有中奥到家19%的股权,龙湖持有绿城服务5%股权。

而除了股权上的合作,“联盟”各方的高管层也互相渗透。年内,龙湖派任物业副总裁曾益明接替总经理王光建任绿城服务非执行董事,吴志华和金科丽目前也是中奥到家的非执行董事。

与此同时,在过去的2021年,绿城服务在成立合营公司方面表现得尤为积极。据乐居财经统计,其年内新增投资企业27家,其中以合资成立或入股的公司共有19家。恒励物业(物业管理)、千喜鹤(餐饮公司)、至诚环境服务(环卫企业)、兆翔实业发展(租赁和商务服务)等公司,都是其合作对象。

从其合作公司的区域来看,长三角、珠三角、环渤海,甚至新疆地区都有其业务;而在细分赛道的选择上,科技和环卫的比重在逐渐增多。

据其副首席财务官王一吉介绍,2021年上半年,绿城服务合资公司实现交易额破百万。

此外,市场招投标方面绿城服务的攻势也非常猛。据企查查显示,绿城服务在过去的一年参与的招投标项目超过300个,而中标项目近300个,中标率比较高。同时,中标标的不乏千万级以上的项目。


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