文/乐居财经 林振兴 邓鑫妮

1月13日，这是一个再平常不过的周四。下午3时许，香港铜锣湾集团在深圳的办公室，因为疫情影响大多员工居家办公。

偌大的一层办公区，人不多，但外观内饰都很气派，其中有间会客室铺满地毯，那是陈智在内地专门接待政要和重要客户的场所。

铜锣湾集团主席陈智更是喜欢亲自下沉，最近一个月来，他冒着疫情，足迹走过石家庄、涉县、赵县、包头、晋江、抚州、九江、黄石等地，马不停蹄。

在自媒体时代，铜锣湾的公众号传播矩阵，将签约、会见等新闻逐一刊发。往来无白丁，一波又一波签约仪式盛大举行。

商业地产圈多位人士惊叹，铜锣湾速度又回来了？！

2006年左右，铜锣湾因为战线拉得太长、品牌扩张太快，最高峰时在全国有100多家挂了“铜锣湾广场”名字的购物中心或综合体。狂热的背后，是多米诺骨牌效应，一个项目出问题，往往可能会引发了连锁反应。最后，有多家铜锣湾陆续结业。

他开始走向沉寂，等待时机。

十年之后，由于南昌铜锣湾广场等项目大获成功，陈智再次发力建立铜锣湾MALL王国。重新调整了企业架构，组建了全产业链条的联合体，在铜锣湾品牌下形成投资、开发、运营一条龙的新的发展模式。新的铜锣湾广场专注于商业综合体、文化旅游街区等业态的开发，并集中布局到二三线城市。避开一线城市的激烈竞争。

时势造英雄。陈智曾经的挫折，除了发展步伐太快之外，或许更多归结于当时购物中心尚未成为三四线城市的生活方式。而今，连居然之家老板汪林朋也在送购物中心进县城，并深受欢迎。陈智正是抓住这个风口，而且吸取了原来的教训，开始走联合的道路，满足地方政府城市更新发展及新区建设的刚需。

从目前的势头看，陈智又干得风生水起了。

座上宾

已过50岁的陈智，瘦削，精干，身材保持得很好。他有一个很出名的头衔：中国MALL之父，而铜锣湾则被称为SHOPPING MALL中国的鼻祖。

这是铜锣湾曾经的辉煌，铜锣湾创造了中国Mall的理念和模式，当年的华侨城铜锣湾广场、华强北铜锣湾广场、北京金源新燕莎购物中心，都是行业趋之若鹜的经典样板。他的其他头衔还包括香港国际投资总会联席理事长、香港华侨华人总商会荣誉会长等等。陈智给外界的印象是，谦虚、坚韧、自信，但仍然掩饰不住他做大做强的雄心。

陈智是市长、县长们的座上宾。

去年，铜锣湾接连开了4个企业公众号，宣发自己接待、会晤、签约的新闻。近一个月来，陈智的足迹遍布十多个省份的地市，共计签约2场。

铜锣湾调整步伐和结构，十年前把目标集中到文化旅游地产及文旅商结合。在高端商业地产、文化旅游特色街区、古城古镇、特色小镇业态上另辟蹊径，精准发力。近年如南昌铜锣湾广场，约50万平方米的大型城市综合体，不论是综合体本身，或者其主力店Shopping mall，都已成为江西省本行业的龙头。又如近年开发的面积逾百万平方米的襄阳铜锣湾九街十八巷文旅商综合体，引发地级市城市更新全新模式。攀枝花铜锣湾，面积近200万平方米。达州铜锣湾，面积逾300万平方米。耒阳铜锣湾，面积逾100万平方米。德州铜锣湾文旅城及奥莱小镇，仅商业面积就逾20万平方米。樟树铜锣湾三皇里古城，商业面积近20万平方米。抚州铜锣湾，面积近100万平方米。都成为商业地产新的创新开发典范。铜锣湾集团目前已发展到25个省（自治区、直辖市）的150多个城市、190多个项目，铜锣湾集团重新进入快速发展轨道，品牌影响力越来越大，成为房地产政策环境调整后各地方政府城市更新资源整合的首选。 

陈智近些年非常低调。但据了解，铜锣湾集团对城市综合体一般采取直接投资开发模式，对购物中心mall业态一般采取轻资产管理模式。

相对于对待政府官员的态度，铜锣湾对待普通访客很是谨慎。

乐居财经通过铜锣湾最近几笔签约的发现，它倾向于三四线城市布局，这样不仅获得的土地资源相对比较容易，还可以避免一二线城市在大商业上的激烈竞争，进行错位的发展。尤其随着城镇化发展，三四线城市的商业发展也迎来了春天，陈智的这步棋也越走越顺。

新马甲

卷土重来后的陈智，没有完全走老路，而是优化出了新铜锣湾模式。

过去，铜锣湾直接与企业沟通，主要靠品牌输出和轻资产托管经营；现在，铜锣湾改走“轻重结合路线”，通过与政府深度合作，对城市商业综合体直接投资开发，对购物中心则比较谨慎，要求体量在9万平方米以上，才做轻资产。但铜锣湾更加强调满足城市商业中心文旅商的新需求，目前开业项目，都在几十万平方米、甚至上百万平方米，成为城市会客厅和新的城市商业中心。铜锣湾成了招商引资金字招牌，形成企业、铜锣湾和政府的“三角”关系，形成商业闭环。

一改过去的做法，陈智对铜锣湾品牌更加谨慎控制。核心做法是，铜锣湾对各地分公司直接控制，对项目合资合作，则采取直接控股。而对产业链伙伴，则采取战略合作的模式。

据乐居财经获悉，铜锣湾品牌旗下共有11家子公司，全都是在2021年刚刚成立。其中，铜锣湾置地发展（深圳）有限公司和铜锣湾商业管理服务（深圳）有限公司为全资子公司，深圳市铜锣湾规划设计有限公司，铜锣湾品牌发展持股70%。

其他8家合资公司，铜锣湾品牌发展清一色持股67%。包括，铜锣湾联合体（深圳）实业发展有限公司、豫章铜锣湾品牌运营有限公司、重庆市铜锣湾城市运营管理有限公司、江西铜锣湾品牌发展有限公司、贵州省铜锣湾品牌发展有限公司、深圳市铜锣湾云信息科技有限公司、深圳市铜锣湾品牌设计有限公司和湖南铜锣湾城市运营管理有限公司。是轻装上阵、规避高风险的阵形。

这些公司，都是陈智下沉业务的抓手。拿江西铜锣湾品牌发展有限公司举例。

江西铜锣湾品牌成立于2021年8月6日，注册资金1000万元，另外33%股权由赣州市御融咨询管理有限公司持有。它负责铜锣湾在赣南、粤北、闽西等城市的业务，旗下设立了香港铜锣湾集团赣州市苏区中心。

“在我们管辖的区域，铜锣湾的品牌由我们来授权”，用铜锣湾品牌的好处很多，可以走招商引资项目路线，可以节约部分成本。

业内人士分析，铜锣湾过去主要是做轻资产品牌输出模式。这一商业模式，陈智20多年从未改变，做轻。但对于直接投资开发，则建立了多元化的投资组合，以项目公司承担项目责任，避免了平台化高负债高风险的投资风险。

“轻”路线

中部地区是陈智再次崛起的福地，仅江西目前已有18个以上铜锣湾项目在运营和建设。

缘分始于2009年。那一年，南昌铜锣湾广场投资有限公司以185万/亩的价格，拍下了南昌八一桥头的一宗地块，投资33亿，

终于，铜锣湾用了七年时间，在2016年开放了铜锣湾广场，一炮而红。这让曾跌落谷底的陈智重新燃起了做大铜锣湾的梦想。

据知情人透露，“铜锣湾都是帮人拿地或者贴牌，这是陈智打造的一种商业模式。如果持股往往也是代持，毕竟持股麻烦太多了，还有可能因重资产而被套牢；但勾地贴牌则是轻资产路线”

“毕竟挂铜锣湾牌子的项目多了，影响力自然就有了”。打一个比方，就像耐克、阿迪达斯、皮尔卡丹就没有自己生产的产品，甚至供应链都不涉及，但却“贴牌”贴成国际知名公司。

铜锣湾集团董事局主席陈智去年曾对媒体表示：“模式我们可以灵活，可以更有弹性，我们强调运营能力和业态创新能力，并不是不重视重资产，而是要尽可能避免走高杠杆、高负债的道路，因为我看到太多的大企业因为高负债而瞬间轰然倒下，这对我的内心冲击很大。商业地产投融管退主要在于风险控制。现在我们整合从政府到供应商品牌的全产业链资源，营造产业生态，发挥品牌优势、资源优势、平台优势、运营优势，聚焦到规划合理、定位准确、投资匹配的项目上，力求每个项目能真正解决所投城市的需求，为城市带来价值！”

东山再起

陈智试图带领铜锣湾东山再起。上世纪九十年代，“‘铜锣湾’是从600多个备选名字中选出来的。”它与香港的铜锣湾地名一样，天然带有港派的味道。广东湛江人陈智，看到了这一点。

创办铜锣湾之前，陈智在国企干了几年，没多久便辞职“下海”。1997年，从美国归来的陈智开始上心购物中心生意，在深圳华发北租了三栋厂房，开始了“造摩行动”。

2000年，第一家铜锣湾广场华发北店面市，吸引了商家和用户的目光。陈智抓住机会扩张，两年后又在华侨城挂起了铜锣湾的招牌。

在不断探索过程中，陈智找到了一条重资产和轻资产相结合的经营路子、实现低成本扩张的模式。在这种情况下，一个20万平方米的shopping mall，如果一般开发商，完成招商可能3年都做不到；即使能做到，招商质量可能也不高，而铜锣湾在半年内便可完成。

公开资料显示，2003年铜锣湾在全国拥有“C Mall铜锣湾广场”7家；直到2006年，已经同时拥有“C Mall铜锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌，在全国49个城市布局了58个商业网点。

高歌猛进的背后，2005年底，各地铜锣湾相继爆出关店消息。烟台店闭店调整、兰州店出现严重供应商挤兑……第一家开业的华发北店，也被深圳市京基集团接管。此后，类似的事件在全国各地发生。

面对新的投资环境和市场环境，陈智的铜锣湾集团似乎走出了一条新的发展道路。从铜锣湾的项目产品体系介绍材料看，除综合体开发运营外，还包括了高端商业C-mall大型购物中心、商业街区C-Fun铜锣坊、社区中心C-Mini 铜锣里、奥特莱斯C-Outlets铜锣湾奥特莱斯等四大业态。其创新发展目标是在文商旅复合城市综合体题材上的全国大布局，其深入一二三四线城市的全区域选址，精品路线和全产业链联合体模式，也走出了一条独到的商业地产快速发展道路。

陈智在其企业发展理念上也强调， “对标学习，向全球一流企业和行业一流企业学习，在对标中找差距，求发展，提升自身的学习能力和完善的企业体系建设。” “铜锣湾广场项目不管是从城市规划、业态规划，还是功能布局以及经营管理，都要求全面超越当地现有的商业格局，同时将引入智慧科技、物联网等智能化管理技术，打造区域高智能化体验式高品位商圈。” “从目前城市的发展来说，铜锣湾广场的入驻，必须做到完善城市商业和文旅功能配套，提升城市品位，助推城市的健康发展。”

时间，是治愈一切的良药。十多年过去，铜锣湾快速扩张的“后遗症”似乎已经淡去，陈智换了一个“新马甲”东山再起，搭上了新时代城市更新的大船。这个模式是否能走通，时间会是最好的证明。