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主动退地记

乐居财经 曾树佳 林振兴 2022-01-14 10:52 10.2w阅读

  文/乐居财经 曾树佳 林振兴

  当下,开发商不仅勒紧“裤腰带”,能不拿地就不拿地;甚至还有地产老板在与地方政府积极协商,确需退地且有退地条件的,就立马退地。

  毕竟,活下去比面子重要。

  回顾过去一年,在土地双集中、融资收紧的大环境下,“退地”现象不止在恒大身上出现,包括中小房企,甚至央企、港资房企也在偷摸退地。

  新房限价、土地市场开启竞自持、竞配建等多重限制,使得房企的利润空间被压缩得所剩无几。以至于开发商们也在补仓与流动性之间来回衡量,再三取舍,最终不得不向现实妥协,选择了后者,以退地换取生存空间。

  退地事件反映了行业集体性焦虑的客观事实,若非如此,也不至于有房企甘愿损失掉5000万保证金。

  尤其对资金链脆弱的房企而言,留着土地只会不断付出时间成本和资金成本,对老板来说有百害而无一利,所以适当选择“割舍”退地,不失为一种上策。

  主动“割肉”退地

  2021年最早的一宗退地事件,是苏宁环球于2月退还安徽芜湖未开发的12.3万平商办地。

  据乐居财经获悉,该宗地块是苏宁环球于2010年通过挂牌出让的方式获得,成交额29.2亿元,地块出让面积614,741平方米,土地用途为居住、商业、总部办公公寓、五星级酒店。

  截至退地时,上述总土地面积中已开发约49.17万平方米,尚未开发约12.3万平方米。苏宁环球公告中指出,根据芜湖商业办公楼市场现状及未来发展预期,如果继续按原规划开发建设商业办公楼,建成后可能会因无法被市场充分消化而给公司带来较大风险。

  而去年一整年中,最受关注的退地事件,无疑要属宋都股份与祥生、宝龙之间的纠葛了。7月,宋都突然宣称,将放弃于5月竞得的杭政储出 [2021]8号(运河新城板块)(简称“8号地块”)土地使用权。

  据宋都自述,其全资子公司杭州绍辉竞得8号地块,随即与祥生控股达成合作意向,双方通过微信语音通话沟通,初步确定土地开发的基本合作模式,即以50%:50%股权联合操盘开发。但此后,祥生单方面表示不再参与此次合作。

  另一边,宋都原本与宝龙商量好联手开发杭州天目医药港,也中道夭折。因此,宋都短期内面临较大资金压力,权衡之下,只能退地。此举让它已缴纳的5000万元保证金打了水漂,相当于公司最近一期经审计净利润的14.19%。

  业内人分析,事件根源在于项目利润问题,因存在亏损风险,因此很难找到其他合作方。

  彼时,宋都股份还表示已委托律师事务所向祥生方寄送律师函,要求祥生方承担缔约过失责任,并积极妥善处理赔偿事宜。而祥生也不甘示弱,其指出将就蒙受的任何损害,保留向宋都公司启动法律程序的权利。

  眼下,时间跨入2022年,吃瓜群众也没等来这两家房企互相诉讼的判决,而这起“罗生门”事件,也随着此起彼伏的暴雷声而被人们所淡忘。

  在2021年第一轮集中供地中,房企一拥而上,抢地几近白热化,土地溢价率居高不下。躁动之下,有些地产商或许没有细算盈亏,直到拿地之后,他们才幡然醒悟,上演了一出出退货戏码。

  除了宋都之外,北上入京以150亿揽下四宗地的卓越,也一度深陷“退地”流言。凡此种种,都为接下来第二、第三轮土拍的流拍、国资唱主角埋下了伏笔。

  无论是企业爽约、终止合作,还是土拍市场的由热到冷,其根源都指向行业降负债的大趋势。房企必须尽力换取流动性,才能在收紧的环境下维持运转。

  央企、港资忙“退地”

  在利润考量和降负债方面,央企比民企更加“多虑”。

  去年7月26日,由中交地产联合体以12.57亿元拍下的邕宁龙岗商务区地块突然遭政府宣告“取消成交结果”。根据规划,这里本将建设中交广西区域总部基地项目。

  对于此次退地原因,各方说法不一,但中交地产和南宁市政府都没有给出明确原因。

  主流的说法是,地块的利润太低。以4550元/平方米的成交楼面价计算,加上安置物业、配建幼儿园及自持物业等成本后,项目总成本被推向高点。考虑到冷淡的邕宁楼市,项目将面临一定的盈利压力,说白了就是可能会亏损。

  而且亏损的额度,肯定还不低于保证金。因为如果是中交地产主动退地,保证金就会被没收,不予退回。

  但邕宁龙岗商务区地块实际是以底价成交,在拿地前中交地产必定经过严密的测算,“退地”疑云或另有隐情。有业内人士指出,该地块成交结果被取消或是因中交地产联合体的竞买资格并不完全符合政府要求。

  紧接着两个月后,另一家央企也开始退地。去年9月底,金茂将全资附属公司——青岛方嘉置业有限公司(下称“方嘉置业”)的90%股权,摆上产权交易所的货架上,转让底价为24.28亿元。

  据乐居财经获悉,方嘉置业的主要资产为中欧国际城B4地块项目。该项目将建9幢住宅及沿街网点,总建设面积约97573.32m²,总投资约7.9亿元,招标控制价约3.2亿元。项目计划于2022年4月25日完工。

  此次方嘉置业大部分股权被挂牌转让,或与其经营状况有关。

  截止2021年8月底,方嘉置业总资产为31.23亿元,负债总计9.37亿元,净资产为21.86亿元。若按此计算,公司90%的股权对应的价格为19.674亿元,24.28亿元的挂牌价溢价率约为23.41%。

  此外,布局内地的港企瑞安房地产,也深切感受到了中国内地房地产市场的风云变幻。在去年7月,它将拽在手心里14年之久的佛山岭南天地项目地块,退回给了当地政府。

  具体来看,瑞安房地产向佛山禅城区,归还了岭南天地项目7号及8号土地。作为交换,佛山禅城区向前者发放了现金补偿26.53亿元。对于奉行轻资产策略的瑞安,此举甩开了两个包袱,也在情理之中。

  被迫吐出嘴中“肉”

  近段时间,“退地大户”当属泥潭中的恒大,它已有不少项目因长期未动工而被强制收回。

  这些被收回的项目,分别位于成都、海口、安庆、沈阳等城市,总计约20个。短短几个月间,恒大流失了多个可以变现的筹码,可谓是雪上加霜。

  此外,风雨飘摇之下,恒大汽车也无奈做出了撤退的决策,它陆续出售了部分养生谷、新能源汽车生活项目及其他资产。

  截至去年11月末,恒大汽车已退还未动工的生活配套用地、工业用地合计266.33万平方米,涉及7个项目,总金额12.84亿元。这些退地款,主要用于工程建设和支付农民工工资、剩余地块土地款,部分退地款已被政府没收。

  容错空间渐窄,房企们都变得更为如履薄冰。例如,新力爆发流动性危机之后,许多合作伙伴撤出与它的合作项目;旭辉花样年债务暴雷前夕,也迅速退出了与其合作的深圳坪山街道世界塑胶厂片区旧改项目。

  这种操作,从另一个角度上看,也是变相的“退地”。

  除了恒大因为暴雷,不得不“吐地”自救之外,还有房企则是因为景区规划调整等客观因素,将地块还给政府。

  例如,去年7月9日,云南城投发布公告称,西双版纳景洪市政府将回收其11宗土地。

  乐居财经获悉,早在2018年7月,云南城投下属控股子公司西双版纳云宇置业有限公司(公司持股65%)于昆明泛亚联合产权交易所,竞得西双版纳盛璟新城投资开发有限公司100%股权。

  然而三年后,因西双版纳风景名胜区勐罕景区东片区三级风景区规划调整,景洪市政府将对整个片区进行整体规划,需收回盛璟新城名下楠景新城项目范围内的11宗土地。并且经协商,景洪土储中心将补偿云南城投方2.94亿元。

  此外,香港小“赌王"周焯华的太阳城集团,旗下中国内地的天屿湖项目,位于安徽巢湖,也因中国景区规则之政策改变目前已暂停。

  根据景区相关法律及规则,巢湖市人民政府拟收回太阳城附属公司拥有天屿湖项目总面积约183.54亩(相当于约122,360平方米) 的土地使用权,并计划向其支付赔偿,但至今仍未确定金额。

  这几年,因景区规划而被拆除建筑、退地的开发商并不在少数,它们项目大多位于云南、海南、长白山等地。

  土储进退维谷

  地产商心中十分清楚,只有粮草充足,才能为后续的发展续航。但不拿地没有未来,拿了地可能眼下就得陷入困境。

  在房企身前,还有巨额的债务等着他们。据克而瑞监测的98家样本房企数据显示,2022年债务到期规模为约12.6万亿元,仍是近十年来的小高峰。其中,2022年1月到期债务规模约1793亿元,为近期月度小高峰。

  在这种情况下,开发商们忙着变现,并没有将太多资金和精力倾斜到扩储上面。

  过去,民营房企花钱大手大脚,买地甚至可以看心情。但现在,多买一两块地甚至就会没命。原因在于,买错一块地,少则亏一两亿,多则亏几十亿;融资渠道收窄的当下,这已足以压垮一家企业。

  况且,近年来房企的毛利率、净利率持续走低。2021年上半年的上市房企中,有些主体的毛利率不到2%,甚至还不如一般制造业。内房股中仅有17家毛利率同比上涨,占比约20%;68家毛利率出现不同程度下跌,占比约80%。

  旭辉林峰曾预测,未来行业的毛利率可能还会进一步下降,“能够做到20%就算是成绩优异了,大多数企业只会在15%左右徘徊。”

  由于房地产结算期限的延后性,假如现在拿了贵地,那一两年后的财务报表,将会把此前项目的“薄利”呈现出来,暴露企业较低的运营能力。因此,从盈利的角度考虑,房企更需要精打细算,审慎投资,才能扭转上述指标的颓势。

  现金流与利润等考量因素,已让地产商望而止步。

  孙宏斌直言“适度降低拿地规模”;绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军也指出,“拿地一定是审慎再审慎,不为完成计划而投资,而是选择适时投资。”

  即使是上半年颇为积极的华润置地,也表示下半年秉持“量入为出”“确保合理回报”“保证稳健财务结构”的投资原则,谨慎看待土地市场。

  过去一年,房企的扩储规模下降不少。

  相关数据显示,去年,top100企业拿地总额25377亿元,同比下降21.5%,门槛值为72亿元,与上年同期85亿元相比下降13亿元;招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%,同比也下降了8.9个百分点。

  此外,年内50家代表企业拿地销售比均值为24%,较上年同期下降9个百分点。显然,在三道红线和供地两集中背景下,房企拿地更加谨慎。

  除了公开市场拿地体量下降之外,收并购总体上似乎也停下了脚步,加之城市更新周期长,难以短期迅速转化,房企们的粮草并未得到太多的补给。而部分抛售、退地等举动,将更快地消耗他们的土储。

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