搜索历史清空

乐居财经研究院

乐居财经精品原创栏目,榜单创造价值。

大悦城控股:轻重并举|闯关④

乐居财经研究院 魏薇 2022-01-13 16:34 7.5w阅读

编者按:2022年伊始,乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组,推出《闯关》系列策划,挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式,深度挖掘成功与失败的样本,以飨读者。
文/乐居财经研究院 魏薇
自今年提出轻资产战略以来,大悦城控股(000031.SZ)不遗余力,大力发展“商住结合”模式 。疫情使得商业受挫,在市场疲软的大环境下,大悦城逆势而行,加速轻资产布局,期内有多家商业综合体开业。

2021年12月16日,大悦城控股与无锡市太湖新城发展集团共同打造的“无锡新泽悦街”正式落地,同时也标志着大悦城正式启动社区型商业的轻资产管理输出。12月26日,位于北京南四环槐新板块的丰台大悦春风里开业,这是大悦城首个自建区域型综合体项目,集合了购物中心、LEED金级认证写字楼、高端酒店等多元业态。

时间回溯到2019年,当年,大悦城控股完成了对大悦城地产的资产重组并重新上市,成为中粮集团旗下唯一从事房地产业务的平台。重组后,大悦城控股成为以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块,涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台。同时,公司定下了三年销售型业务签约破千亿的目标。

轻资产提速

通过重组,大悦城形成了“双轮双核”驱动的商业模式,在原有“持有+销售”模式的基础上,以“产品+服务”双核赋能,效益与规模并重,稳健性与成长性并存,试图走出一条差异化发展之路。

2021年,大悦城又提出将以原有商业项目及核心商业大区为基础,将轻资产项目发展作为重要的战略方向,以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发展为模式,加快大悦城的商业规模扩张,加速轻资产商业项目的布局。

截至2021年6月30日,大悦城持有12个已开业购物中心,其中包括10个大悦城购物中心、1个大悦春风里和1个祥云小镇项目,商业面积约188万平方米。期末,在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个,面积约176万平方米。

在轻重并举的战略下,今年以来大悦城的商业版图持续扩张,平均出租率达94%,投资物业租金及酒店运营收入占总收入比重达20.4%,同比提升2.3个百分点。

此外,大悦城还拥有2个北京双子座大厦及中糖大厦两个轻资产管理的写字楼。写字楼与产业地产板块持续优化3C运营服务体系,3C运营服务将实现标准化及可复制性,为管理输出奠定基础。

大悦城方面表示,下半年将加大购物中心轻资产项目的拓展力度,并积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型。2021年下半年轻资产商业项目确保签约6个,全年目标是10个,到2024年末,预计轻资产规模不低于40个项目。据克而瑞榜单,大悦城全年新增货值556.3亿元。

融资成本下行

在融资方面,背靠央企的大悦城有着独特优势,且一直保持着较低的融资水平,2020年底,大悦城控股的平均融资为5.10%,2021年上半年末进一步降低至5.06%。

上半年,大悦城积极拓展创新多元化融资渠道,除利用传统公司债,银行贷款等渠道外,还拓展了CMBS及ABS融资渠道,并尝试产业园REITS资本化。期内,大悦城发行了首支CMBS,金额18.01亿元,发行利率3.80%,较同期基准利率4.75%低95bps。

进入2021下半年以来,大悦城单笔融资成本继续下行,多次低于平均融资成本发债。

7月7日,大悦城在银行间市场发行2021年第二期中期票据12亿元,期限3年,利率3.5%;7月14日,发行CMBS中信建投——沈阳大悦城资产支持专项计划,发行规模18.01亿元,期限15年,优先级利率为3.8%。

在轻资产策略下,大悦城的财务结构得到了一定优化。截至2021年中期末,现金短债比为1.44,净负债率为95.19%,扣除预收款后的资产负债率71.1%。踩中“一条红线”,属于“黄档”房企。

另一方面,大悦城也在积极盘活公司存量资产,强化自身现金流。11月25日,大悦城控股发公告称,拟3.27亿元挂牌转让深圳办公楼。据悉,大悦城拟以公开挂牌的方式,分层出售位于深圳市福田区的深圳国际交易广场的34层、35层共32套办公房产,每层楼的挂牌转让底价约为1.637亿元。

千亿目标推迟

重组后,大悦城经历了一番人事变动,几位老将相继离开。

在今年的业绩发布会上,时任董事长周政表示:“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心。”

据2020年报,大悦城在期内实现全口径销售额694亿,按照其内部约定的900亿年度销售目标计算,仅完成了77%。

虽然大悦城在2020年的营收同比增加13.76%,但归属于上市公司股东的扣非净利润亏损5.01亿元,这也是大悦城控股在完成重组后出现的首次亏损。

2021年1-6月,大悦城合同签约销售额总计达到359.59亿元,同比增长20.23%,归母净利润6.15亿元,同比增长8.65%。

就以往的销售分布来看,长三角是主力军,销售额占比为51%,其余区域分布较为平均。在城市布局上,大悦城控股遵循“5 + X”策略,即深耕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游五大城市群,并择机布局辽中南、山东半岛、海西等城市群。 

2021年上半年,大悦城共获取10个项目,新增土储计容建筑面积201.9万平方米,权益计容建面约110.6万平方米,新增土储权益比例约55%。在新增土储建面中,约53%位于长三角城市群,32%来自中西部,主要位于成渝经济圈,剩余15%的土储位于京津冀城市群的张家口。

据公告,第三季度大悦城新增5个项目,分别位于重庆、西安、常州、绍兴和成都,此次新增土地面积41.02万平方米,累计斥资约67.04亿元。

根据克而瑞榜单,2021年全年,大悦城实现销售额719.1亿元。

多业态联动

大悦城将自身定位为“城市运营商与美好生活服务商”,持续驱动多业态立体联动,构建起了业态类型丰富、城市布局完善的“大悦”生态圈。

在商业地产领域,大悦城打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线,品牌定位时尚、潮流,以年轻中产、成熟中产为核心客群。2020年以来,商业物业发展普遍减速,但大悦城控股通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力,逆势实现商业提速。

疫情将商业的数字化运营推向了新的高度,伴随着消费升级,大悦城也在不断提升自身的运营模式,创新线下场景体验和大数据系统,以满足更多消费需求。在商业地产项目中,大悦城将科技作为商业和发展的核心一环,将购物中心打造成以科技为中心的购物中心。

从2016年开始,大悦城开始数字化转型,四年之后才将全新的大悦城推出。2020年,大悦城引进AI技术,通过智能服务机器人独有语音招揽、营销互动、多点位大屏展示的方式,实现了实体场景的数据化,帮助商场提升服务效率。

在改造过程中,大悦城搭建了一套独有系统“悦·云”,包含人工智能、区块链、摩方中台,从成本中心(POS、ERP、CDP)和利润中心(数据熔合、自运营、营销)入手重点去数字化。

在住宅地产领域,大悦城打造了“壹号、祥云、锦云及鸿云”四大产品系列,项目布局北京、上海、深圳、天津、杭州、苏州、南京、成都、重庆、武汉、长沙、沈阳、青岛、烟台、厦门、昆明等20余个城市。

在产业地产、写字楼、酒店、长租公寓等创新发展和优质投资领域,大悦城聚合跨行业资源,创造共赢营商环境,为科技、大健康等国家重点战略行业提供优质保障。

责任编辑:梓译

重要提示: 本文仅代表作者个人的立场和观点,并不代表乐居财经的立场或观点。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系方式:400-606-6969或ljcj@leju.com。
相关公司 更多

前往乐居财经APP查看原文,体验更佳

相关推荐
发现更多相关文章
查看更多专栏文章

24小时热门文章

查看更多热读
最新文章推荐
发现更多原创

榜单

  • 房企销售榜
  • 房企货值榜
  • 房企品牌价值榜
  • 房企500强
  • 股价涨跌榜
  • 财务指标排行
  • 资讯热榜

投诉、建议、直通物企总部

发布