搜索历史清空

物业K线

乐居财经精品原创栏目,专注物业上市公司解析。

分三步走,合景悠活收并购变精了

乐居财经 范慧茹 2022-01-12 20:44 7.7w阅读

  文/乐居财经 范慧茹

  “未来会开启城市服务的新赛道。”2021年中的业绩发布会上,合景悠活(03913.HK)执行董事兼行政总裁孔健楠已经预告了并购走向,而环卫领域,正是其抢占城市服务赛道的重要切入点。

  2022年刚开年,合景悠活就瞄准环卫,锁定了一笔不小的订单。

  1月10日晚,合景悠活发布公告,拟斥资1.65亿元收购广东特丽洁环境工程有限公司(简称“特丽洁环境工程”)50%股权,并与卖方签订了股权收购协议。

  为确保标的物的质量,合景悠活在协议中加了“双保险”,不仅设置了为期三年的业绩对赌条约,还要求卖方质押余下45%的股权给自己,以督促其业绩达成和相关收购协议的履行。

  此外,为了支付这笔收并购的对价,合景悠活故技重施,再次动刀上市募集资金,约2.5亿港元,拟变更其他用途为收并购再开路。

  眼下,物管行业集中度虽有提升,但仍处于较低水平,资本市场对物企合理的“跑马圈地”行为,普遍较为看好,合景悠活在公告次日股价一度涨超8%。

  施加双重保险

  锁定“特丽洁环境工程”,合景悠活早在2个月前便已有所行动。11月13日,工商变更信息显示,特丽洁环境工程大股东为侯文卿转让5%股权给了合景悠活。只不过当时这笔股权转让份额较少,并没有引起广泛关注。

  最新一笔50%的股权转让协议,实际上由两笔组成,一笔由大股东侯文卿转让45.5%,另一笔由二股东程乃珍转让4.5%,合计转让50%。

  在收购完成后,合景悠活实际上就掌握了对特丽洁环境工程的控股权,总和约55%,将顺利并表合景悠活。而另外45%的股份则分别有由侯文卿持有40.95%,程乃珍持有4.05%。

  为了保证收购事项的妥善完成以及后期业绩的达成,合景悠活协议中不仅与卖方做了业绩对赌,还对卖方剩下的45%股权做出了质押要求,受益人为合景悠活。

  与此同时,卖方还做出了未来三年的业绩承诺,即2022年度,营业收入不低于3.245亿,扣非净利润应不低于3300万元;2023年度,同比营业收入增长率为10%,扣非净利润增长率为10%;2024年度,营业收入与非净利润增长率同样为10%。

  此外,合景悠活还要求,截至2024年12月31日止三个年度各年,营业收入的收缴率不低于70%。

  这份业绩保证并非单方面的执行,合景悠活还给出了奖罚分明的激励原则。根据协议,业绩若未能达成自然要做出相应的金额补偿;而另一方面,若得以达成,超出保证净利润的部分将分配给买方45%、卖方45%,余下10%奖励给对业务营运作出贡献的人员。

  环卫赛道有门槛

  业绩保证是一方面,能不能完成是另一方面。根据当前合景悠活公布的标的物业绩情况来看,特丽洁环境工程2020年税后净利润取得了536万元,到了2021年,这一数字达到了3000万元,激增4.6倍,涨幅高达459.7%。

  按照这一涨幅速度,10%的年净利润增长率目标似乎不在话下,而对于过往营收情况,合景悠活的公告中并未提及。按照2022年度的业绩指标,营业收入不低于3.245亿,扣非净利润应不低于3300万元,净利润率至少要在10.17%以上。

  10.17%净利率指标与港股物企平均16.25%水平相比,并不算高。净利率指标的相较保守,一定程度上与环卫领域的物企盈利能力较弱有关。

  特丽洁环境工程过往的营收情况以及净利率水平虽未公布,从其规模与净利润的极大反差,已经将其单位面积的盈利能力摆在了明面上。

  根据公告,截至2021年12月31日,特丽洁环境工程管理约50个项目,在管总建筑面积约3600万平方米,全年净利润仅3000万元。以2020年处于同一规模梯队的7家上市物企数据为例,其平均净利润达到了1.2亿元,是特丽洁环境工程的4倍。

  合景悠活给出的1.65亿元对价,折合约11倍PE,低于物企平均收购14-16倍的PE值,已经给出了自己对标的物价值的判断。

  事实上,被誉为千亿级蓝海市场的环卫领域,在物企扎堆入局后,一度陷入了“有市无价”的尴尬境地,不少物企出现了量多收少的现象。

  业内人士曾分析,现阶段环卫服务所属的城市服务领域具有高门槛、高投资和低产出的特点,不适合绝大部分物企去试水,贸然去进军物业城市,只会先将自己耗死。

  李长江对于碧桂园服务此前入局环卫领域,曾感叹道:“其实我们很苦,没有人愿意来听,我跳到坑里去,他也到坑里去,结果我们爬起来了,他在坑里面......”

  变更募集资金铺路并购

  尽管“跨界”环卫遇到了短期盈利上的挫折,但是巨大的规模“诱惑”依旧吸引着物企纷纷入局。

  合景悠活也不例外,为斩获这笔3600万方规模的环卫订单,不惜二度挪用上市募集资金为这笔收购提供资金支持。根据并购公告,合景悠活将腾挪2.5亿港元(折合约2.04亿元人民币)其他用途的规划资金,划拨给收并购用途。

  在此之前,合景悠活原规划的并购金额24.534亿港元已经悉数用完,加上此次划拨的2.5亿港元,合景悠活共计有27.034亿港元拟用于并购,占其全球发售所得款项净额约29.13亿港元的92.8%。这与上市之初规划的60%收并购比例增加了3成有余。

  收并购规划金额的增加,同时也意味着其他规划用途金额的减少,如升级智能服务系统、丰富增值服务、一般业务用途及运营资金则出现不同程度的收缩。合景悠活称,集团运营产生充足的自有资金,可支援这些业务的健康发展。

  变更募集资金用途,合景悠活不是第一次,变更的目的同样指向了收并购。去年6月29日,合景悠活公布以4.98亿元收购申勤物业80%股权,随后又将7.057亿港元的募集资金挪入收并购用途,此次的公告显示这笔并购金已经用完。

  不算特丽洁环境工程,上市一年多来,合景悠活已经连续斩获三笔并购项目,分别为润通物业、雪松智联和申勤物业。规模从上市之前的不足2000万平方米,增加到截至2021年上半年的1.65亿方,同比激增617.8%。

  如果加上特丽洁环境工程3600万方的在管面积,合景悠活规模将顺利步入2亿规模阵营,从当初的尾部物企进阶到上市物企规模第一梯队。

重要提示: 本文仅代表作者个人的立场和观点,并不代表乐居财经的立场或观点。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系方式:400-606-6969或ljcj@leju.com。
相关公司 更多

前往乐居财经APP查看原文,体验更佳

相关推荐
发现更多相关文章
物业K线 文章推荐

中民投“加仓”物业股

原创 乐居财经 3.5w阅读

物管股闪了腰

原创 乐居财经 14.1w阅读
查看更多专栏文章

24小时热门文章

查看更多热读
最新文章推荐
发现更多原创

榜单

  • 房企销售榜
  • 房企货值榜
  • 房企品牌价值榜
  • 房企500强
  • 股价涨跌榜
  • 财务指标排行
  • 资讯热榜

投诉、建议、直通物企总部

发布