文/固收彬法 孙彬彬、孟万林

2021年9月以来，仅有珠江投资、兆泰集团等一般民企发债，其他为金地、滨江、龙湖、旭辉、碧桂园等优质民营房企发债，民营房企债券融资有所恢复，但仍面临较大困难。

当然，政策端的确有明显改善。从最新债券发行观察，部分房企新发债券突破借新还旧限制，发债募集资金用途可用于偿还银行贷款等有息负债、补充流动资金等。另外，银行按揭投放也有边际放松。

此外，国家支持保租房建设，参与保租房建设的房企或能够获得部分融资增量，有助于缓解其流动性压力。当然，从各地落地情况来看，除上海有部分民企参与外，其他多以国企为主。

但这些目前都不足以支撑房企，特别是民营地产的基本面改善。

以史为鉴，我们观察2014-2016年的房地产放松周期，在房地产和经济下行压力下，政策先后放松了房贷、境内债券融资和权益再融资，在基本面略有好转，但库存仍有压力的情况下，2015年又推出了棚改货币化。政策放松，推动了房地产行业基本面的改善，而基本面改善搭配政策放松，房企融资和基本面才得以全面改善。

反观当下，房地产行业融资政策大概率已经见底，按揭改善，从贷款到地产债券融资都有所支持，但总体融资改善仍然不显著，尤其是境内股权融资，最为关键的是民营地产所面临的系统性复杂局面，已经不是简单放开一两个融资口径就可以解决。因为，房企所面临的是流动性和资产负债表问题。

（摘自《天风固收：房企融资改善了多少？》）