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物业K线

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物企买卖,熟人的生意

乐居财经 邓鑫妮 2022-01-10 22:11 9.7w阅读

  文/乐居财经 邓鑫妮

  继合资成立公司后,龙光物业与“熟人”合裕实业又做起了资产买卖。

  日前,广东龙光集团物业管理有限公司(简称“龙光物业”)一连转让多家公司的股权给深圳市合裕实业有限公司(简称“合裕实业”),其中便包括两家物业公司,龙甄物业和龙尊物业。

  按照注册资本的比例计算,合裕实业拿到龙甄物业与龙尊物业的过半股权,资金或将超过1.5亿元,而这也只是合作内容的一部分。

  2020年9月,龙光物业表明过上市意愿,不过去年一年并未等来招股书。刚进入今年,龙光物业将两个物业公司主控权转出,是想甩资产包袱,还是想拉人一起做生意?

  有意思的是,出资购买的合裕实业,此前并无物业管理方面的布局,并且其手上直接持股的资产,都是从龙光物业手中接下。让人玩味的还不止于此,合裕实业与龙光物业在这些资产的股权处理,都是“一九开”,龙光物业保有10%,合裕实业持股90%。

  “转出”两家物业

  抛出股权后,龙光物业在龙尊物业和龙甄物业的持股都降至10%,不过操作上略有差异,前者在原有注册资本上做文章,后者以增资方式引入新股东。

  龙尊物业成立于去年11月,成立至今也不过两个多月,有意思的是,其原始股东便是龙光物业和合裕实业,二者分别持股51%和49%。

  1月5日,龙光物业转让龙尊物业41%股份给合裕实业,彼时龙光物业的持股量下降至10%,而合裕实业则升至90%,龙尊物业的注册资本不变,仍为1.2亿元。

  当天,龙甄物业的大股东也发生变动。合裕实业进入龙甄物业,一口气将注册资本从原来的500万元增加到5000万元,涨幅900%,由此拿下90%股份,余下10%还在龙光物业手中。

  若是以注册资本来估量合裕实业投入的资金,其在龙尊物业中大约投入了1.08亿元,在龙甄物业投入了4500万元,总投资额约为1.53亿元。

  龙尊物业与龙甄物业均围绕物业管理展开业务,成立时间较早的龙甄物业管理的资产也更多,资料显示,龙尊物业目前对外投资公司1家,龙甄物业对外投资公司13家。

  陈新入股之谜

  龙光物业与合裕实业,一家在物业管理赛道奔跑,另一家则主攻零售行业,看似行业不相关的两家企业,在子公司的股权中却有千丝万缕的联系。

  两家物业公司的转让只是合裕实业接盘的其中一部分,事实上,合裕实业目前直接持股的4家公司,都来自龙光物业。

  除了龙尊物业和龙甄物业之外,还有龙光实业和龙光装修管理,从名称上就能看出其与龙光物业的渊源。四家公司转让的时间相近,龙光实业与龙光装修管理比物业公司更早挪到合裕实业麾下。

  龙光实业与龙光装修管理易主的操作手法与龙甄物业股权转让相似,合裕实业“空降”带来4500万元注册资本,持股份额水涨船高达到90%,余下10%仍在龙光物业手中。

  有意思的是,在4家股权的处理上,龙光物业也采用了相同的手法,都是自己保留10%,合裕实业持股90%,二者之前维持一种微妙的股权关系。就龙光物业而言,资产虽“出表”,不过仍保留着股权关联。

  龙光物业成立于1996年,注册资本1000万元,从事的业务覆盖物业管理、园林绿化、房地产经纪等。乐居财经获悉,龙光物业目前直接持股企业有19家。

  合裕实业所属行业为零售业,经营范围包含投资兴办实业(具体项目另行申报)、企业管理咨询(不含人才中介服务)、国内贸易等,实控人为陈新。

  令人不解的是,从事零售的合裕实业为何会对龙光物业持股的这4家公司出手?

  能够查到的陈新的资料并不多,其对外任职除合裕实业及其控股公司外只有一家畅盛实业,且在外多担任总经理将兼执行董事的职务。乐居财经从公开资料获悉,合裕实业入股龙光物业四家公司前,陈新与后者之间并没有交集。

 上市谋划近两年“按兵不动”

  资本对物管股的态度莫测,龙光物业的上市之路也多了几分不确定性。

  2020年9月,面对外界对龙光物业的上市猜测,管理层回应表示,确有赴港上市计划,但具体时间表未予透露。彼时,龙光物业已搭建好上市框架,实际控制人为龙光智慧服务,只待递表。

  龙光物业已经有二十多年的物管经验,资料显示,如今龙光服务已布局超40座城市,接管物业管理项目逾400个,合约管理面积近3亿平方米。

  规模不断扩大的同时,其业态也在不在扩充,目前已经进驻住宅、商业、酒店、银行、写字楼、学校、医院、工业园区,并承接城市空间运营,包括市政、公建、公共资源物业管理等业务。

  顶着“智慧服务”的光环,龙光物业将科技注入到日常服务。资料显示,在增值服务方面,龙光服务2020年收入与2019年同期对比增长接近翻番,社区电商2个月时间内完成平台上线并突破百万用户。

  去年下半年,成功登上资本市场的物企屈指可数,而递表失效或二次递表的却不在少数。流露出上市打算的龙光物业,初步搭建上市雏形已有一年半的时间,直到现在还未有递表的动作。

  
龙光物业背靠上市房企龙光集团(03380.HK),后者的实力也是衡量龙光物业可持续发展的要素之一。

  截至2021年6月30日,龙光集团现金及银行存款余额为人民币420.6亿元,净负债率为60.8%,资产负债比率(扣除预收账款后)为69.0%,现金短债比为1.85倍,三道红线指标保持全部绿档。

  土地储备方面,去年上半年,龙光集团透过公开市场招拍挂方式新获取项目27个,应占权益总建筑面积约为360万平方米。截至2021年6月30日,其土地储备的总建筑面积约为8555.74万平方米。

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