文/乐居财经邓鑫妮

龙湖物业IPO，瓜熟蒂落。不过与预料中不同的是，分拆上市的并非是此前的“龙湖智慧服务”。

1月7日晚，龙湖智创生活向港交所提交招股书。

同一时间，官方微信公众号发布了一则新品牌发布的消息，其表示，龙湖智创生活是在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌。新品牌强化了居住、商业和城市等空间概念，相当于将“物业+商管”一同打包送入港交所。

龙湖分拆物业的消息由来已久，尤其在去年不断扩充物业资本时，猜测声音最大。

端水“物管”和“商管”

“未来一段时间内，龙湖会继续保持对物业公司的收购力度。”去年中期，邵明晓已经表明对物业资产收并购的态度。

眼下，物企想要冲击进入交易所，没有足够的规模或者特点是难以打动投资者的。去年的并购节奏，龙湖智创生活早已打好草稿，既要拿到规模，也不能失了特色，其中便有冲着商业特色买下的资产。

龙湖智创生活的运营主体，在“物管”和“商管”之间端平了水。

招股书显示，目前其共有四家运营主体，分别为龙湖悦享、龙湖物业、重庆智达和北京智达，其中前两家偏向物业管理，后两家偏向商业运营。

龙湖智创生活去年收来的物企，主要分置两种业态之下。

2021年2月，其以3.1亿元从新世界发展手中购入5家公司，业务涉及住宅及商业物业管理服务。3月份，又以12.73亿元买下亿达服务，业务覆盖住宅、商业和工业园。随后的狮城怡安、无锡九龙仓和武汉时代广场，均考虑到住宅和商业两种业态。

此外，楷林服务也是一家长期致力于高端写字楼的专业物管，彼时，对于该笔收购，龙湖智创生活表示，主要为扩张商业物业范围，并与此前的业务形成协同效应。

截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约管理及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，其中，为购物中心提供物业管理服务的面积为930万平方米。同期，还为60个购物中心提供商业运营服务，合计面积580万平米

深挖商业运营价值

除了“物业+商管”双BUFF加身，龙湖智创生活的业绩也颇具看点。若是按2020年的收入比较，龙湖智创生活可排在上市物企第七位。

截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。期内，龙湖智创生活净利率达到15%，毛利率为27.6%。

围绕着两大主题，龙湖智创生活将业务划分为两大板块，分别为住宅及其他非商业的物业管理服务和商业运营及物业管理服务

住宅及非商业的收入稳居大头，不过去年商业运营及物管的收入增长速度更快。截至去年9月底，住宅及非商业的收入为60.12亿元，占比77.4%；商业运营及物管收入约17.6亿元，同比增长180%。

商业运营及物管的毛利率也在循序增长。截至2021年9月30日，商业运营及管理毛利率为35.3%，同比上浮6.3个百分点。

此次将轻资产运营的商业运营平台纳入分拆范围，是龙湖对其商业运营能力自信的体现。据悉，龙湖智创生活商业运营由龙湖集团2002年成立的商业运营部发展而来。

根据招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活与128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。其中，60个在管建筑面积580万平方米的购物中心已开业。

根据龙湖智创生活披露，于2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿；在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元，期间涨幅67%。

其商业运营业务主要集中在一二线城市，数据显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活一二线商业运营服务项目占比超过90%，在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三。