乐居财经 徐小彬 发自长沙 有人形容2021年的长沙楼市，是迷雾丛生的一年。

　　2021，冷还是热？ 楼市迷雾丛生

　　土拍热度由热转冷，让人迷惑。2021上半年，长沙土地供销热度高涨。6月首批集中供地，绿城摇号摘得的南湖新城048号地块，吸引了 10家房企共竞价51笔，最终成交楼面价达14157元/㎡，创下历史新高， 总共有234家/次房企参与首批集中供地的竞拍。

　　上半年长沙六区一县土地总供应建面1207万方，同比2020年上涨78%；总成交建面1096万方，同比上涨90%；流拍率仅3%，同比下降5%，创下历史新低。

　　下半年，风向急转。2021年10月第二轮供地，挂牌29宗地块，最终仅成交10宗，且都为底价成交。12月第三轮供地，虽无地块流拍，但也仅有1宗地块溢价成交，其余皆为底价，整场土拍龙头房企均未现身。

　　新房供销量上半年触顶4年来最高纪录，下半年却一路走低。2021上半年，内六区新房供销齐涨，总供应面积685万方，同比上涨10%；总销售面积821万方，同比上涨46%；供销量均达到了近4年同期最高值。上半年开盘的24个纯新盘里，近7成项目首开去化率高于60%。其中在5月同一天开盘的纯新盘城发恒伟东风映1897和龙湖春江天曜均日光，认筹比分别达到了1:6和1:2，最高6个人抢1套房。

　　到下半年，新房成交一路走低。以周度成交数据为例，下半年的26周时间里，有20周的新房成交量低于2021年的周平均线，整个7月份仅1个项目开盘销售率达到100%。作为传统销售旺季的金九银十，长沙新房供应177万方，成交162万方，供销量均跌至近4年最低值，尤其是10月，项目整体开盘去化率仅52%，寡淡收尾。

　　项目开盘去化冷热不均，一面是大波楼盘销售“不及格”，一面又是热盘屡屡日光。乐居统计到，2021年长沙共计380次集中开盘，其中有58个项目共76次集中开盘去化不足6成，其中阳光城翡丽云邸、汉唐世家等项目，年内多次开盘，推售套数不算多，但去化率仍在6成以下。事实上，还有更多项目的客量根本难以支撑集中开盘，只能依靠平销去化。

　　同样的市场，有人冷死有人热死。去化乏力的大市场依旧有一大波开盘日光的热销盘。乐居统计到，2021年长沙出现了超30个项目近50次开盘去化率达到100%——滨江府1913项目全年共开盘4次，合计推出813套房源，全部售罄；位于梅溪湖的绿地麓云国际项目全年4次开盘，共推出687套房源，全部售罄；城发恒伟洋湖映2009、长沙悦府、江悦和鸣、轨道万科悦府等新盘，首开即罄，后续加推也依旧表现亮眼。

　　尤其是2021四季度以来的大平层风生水起，掀起摇号热潮。先有滨江府1913的大平层突发认筹，共可售房源 440 套，累计认筹 1648 组，房客比接近4：1，妥妥的“日光”。后有纯新盘长沙悦府紧跟其后，推出318套房源，整体均价20500元/平，总价400万一套。一共1151组认筹参与摇号，首开4个人抢一套房。首开后长沙悦府又加推两次，依旧“一房难抢”，短短半个月其销售额已破20亿。纯新盘旭辉铂悦湘江，12月首次拿证4栋建面约210-370㎡大平层，总价约470-1000万/套，精装均价约2.3W-2.6W元/㎡，最终去化率达75%。

　　关于全年楼市的整体表现，在刚刚落幕的“周期·破局——2021年度长沙房地产市场研判会”上，给出了这样一组数据：2021年长沙新房市场供应明显放缓，成交在上半年热销支撑下，同比基本持平，供需相对平衡，但自7月开始需求乏力，逆转为持续供过于求。全年内六区商品住宅供应面积1456万方，同比下跌11%；成交面积1483万方，与去年基本持平，同比微涨1%。整体上，2021年长沙新房市场供求量高位微跌，略微供过于求。

　　所以2021年长沙楼市究竟是冷还是热？相信很难有人能给出一个准确的答案。更为确切的理解是，楼市虽然环境艰难，但仍有坚持做品质的房地产企业和房地产人，所以才会出现一批批屡次热销的项目。无论好坏，2022已然到来，可以肯定的是，即便迷雾丛生，但楼市曙光欲晓。

　　2022，万象初新 楼市曙光欲晓

　　在“周期·破局——2021年度长沙房地产市场研判会”上，湖南中原研究院对2022年的长沙楼市进行了研判，可以总结为：全年货量可以支撑楼市健康运转。

　　具体来看，2022年长沙商品住宅预计新增供应1749万方，去化周期约12.8个月；从板块来看，供应量主要集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小。房价方面，商品住宅内五区主力预计在13000-14000元/㎡区间，对比2021年单价段提升1个档位。随主力上移，入市项目货值在5-25亿元区间占比同比均有上涨，但大盘依旧稀缺。

　　在2021年热销的大平层，2022年预计维持高位供应，内六区将有超202万方大平层等待入市，总货值超300亿元，其中岳麓区占比最高，且去化压力最小。去化周期来看，内五区大平层预计去化周期9个月，压力较小。

　　另一方面，冬去春来，政策暖风频吹，让房企在迷雾中见曙光。2021年12月6日央行发布消息，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次降准，将释放长期资金约1.2万亿元。同日，中共中央政治局召开会议，强调要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　一边是信贷宽松有利于房企回笼资金，让很多房企有了喘息机会。一边是中央发声，传递稳楼市的积极信号。这两大利好消息，无疑是为行业的回暖注入了强大的信心。但经历跌宕起伏的2021年后，房地产人应该明晰的是，虽说房地产行业走向无法明确判断，可以肯定的是当下地产行业正经历破局重生，未来的房地产赛道上，最先迎来曙光的，必然是财务健康、发展稳健、产品优质的玩家。