编者按：2021年，郑州房地产市场经历了高潮，也经历了低谷。2021年上半年，郑州房地产市场持续回暖，开盘去化率不断攀升，新房价格出现五连涨。2021年下半年，郑州房地产市场形势急转直下，推货量、去化量双双下行，新房价格出现三连跌。

2021年，郑州房地产市场经历了辉煌，也经历了危机。2021年上半年，市场小阳春复现，房企拿地积极，市场购房情绪良好。2021年下半年，涝疫结合、调控吃紧，房企疲态显现，土地终止流拍频繁，市场购房情绪低迷。

2021年，郑州房地产市场经历了高歌猛进，也经历了失落彷徨。

2021年，郑州房地产市场经历了发展、稳定、繁荣，也经历了暴雷、停工、维权……没有一个寒冬无法逾越，也没有一个春天不会到来。让我们聚力2022，等待市场的春天。

地产整个行业成交：先扬后抑

2019年底疫情始发之时，我们以为2020是最难的一年，疫情蔓延全国，多城行业遭受重创。但一步步走来，发现2021更难了，房企接连暴雷、市场成交低迷，曾经的生存的压力多存与企业之间，现在的生存压力蔓延到了个人肩头。

根据克而瑞研究数据显示，2021年，中国房地产行业的企业整体销售表现为先扬后抑的走势。二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场降温明显，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来延续下跌趋势且降幅不断扩大。截至11月末，近3成百强房企累计业绩同比负增长，数量较往年有明显提升。规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%，明显低于近三年90%以上的平均水平。整体来说，负增长企业数量增加，目标完成率远不及历史同期。

下半年市场降温明显，行业百强房企单月业绩增速自7月转负，延续下跌趋势且降幅不断扩大。从累计业绩来看，截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，年内累计业绩增速不断放缓。

长期来看，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，整体战略以谨慎经营、防范风险为主。同时，行业盘整期下，回归产品、加强产品力打造、提高产品适销性，是企业关注的重中之重。

大郑州年度成交“年年下滑”

根据克而瑞河南区域2021年度数据显示，2021年郑州全口径销售金额前20强共计为1181.01亿元。2020年郑州全口径销售金额前20强共计为1539.74亿元。今年前20强共计全口径销售金额比去年减少了358.73亿元。   

而整体商品住宅成交面积约1398万㎡，同比下滑约25%，商品住宅成交金额约1769亿元，同比下滑约22%。

去年2020年，大郑州住宅市场2020年成交金额同比2019年下降约10%，成交面积同比去年下降约11%，环郑降温明显高于主城，跌幅相差接近一倍，今年也是同比下滑严重。可谓是年年下滑，节节败退。

在大郑州2021年度房企销售排行榜中：碧桂园（约115.34亿元），万科地产（约102.67亿元），保利发展（约97.90亿元）摘得全口径销售金额榜单前三名。

而2020年销售金额全口径榜单前两名同样也是碧桂园（约147.55亿元），万科地产（约140.05亿元），第三名为康桥地产（约138.60亿元）。

2021年与2020年销售金额全口径榜单前三名相比，康桥落榜前三甲，排名第五，保利发展位居今年全口径销售金额榜第三名。前三甲全部为一线房企和央企。

丨2021年郑州销售金额全口径榜单 

丨2020年郑州销售金额全口径榜单 

2021销售面积前三名为正商集团（约96.86万㎡），碧桂园（约89.87万㎡），万科地产（约85.81万㎡）。2020年销售面积榜单前三名为正商集团（约125.60万㎡），万科地产（约117.94万㎡），碧桂园（约115.49万㎡）。2021年销售面积与去年相比均有所下降，而且今年销售面积均未过百。

丨2021年郑州销售面积榜单

丨2020年郑州销售面积榜单

大郑州2021年年度本土房企销售排行榜中：康桥集团（约94.88亿元），正商集团（约93.44亿元），建业集团（约78.49亿元）摘得全口径销售金额榜单前三名。

丨2021年本土销售金额全口径榜单

2020年销售金额全口径榜单前三名为康桥地产（约138.60亿元），正商集团（约136.87亿元），建业地产（约97.43亿元）。本土房企两年年度排名中，康桥全口径销售金额一直位列第一。

丨2020年本土销售金额全口径榜单

2021年本土房企销售面积榜单前三名正商集团（约96.86万㎡），康桥集团（约73.01万㎡），建业集团（约64.10万㎡）。2020年本土销售面积榜单前三名也是正商集团（约125.60万㎡），康桥地产（约112.07万㎡），建业地产（约83.09万㎡）。

丨2021年本土销售面积榜单

丨2020年本土销售面积榜单

由此来看，两年领跑本土房企排名的依然是康桥、正商、建业，但整体数据相比去年，不管是全口径销售金额还是销售面积均有所下降。

2021年加之行业调整及郑州“汛疫”影响，在政策、经济等综合大环境下，目前郑州市场上行预期较弱，企业端债务风险以及企业的现金流健康度仍为重中之重，企业调整投资周期仍需时日，目前依然以战略稳定和规模相对收缩为主。

郑房2021年度成交均价走势

根据郑州房管局数据显示，2021年1-11月份主城八区商品住宅月度销售均价在10020-12885元/㎡之间波动，全年最高均价在6月份为12885元/㎡。

其中，郑东新区每月最低销售均价为7月份18688元/㎡，最高为2月份，销售均价为24148元/㎡。同时，也是截至11月份为止全年每月销售均价最高数据。

从整个数据来看，2021年主城八区每月成交均价最低为二七区11月份12005元/㎡，二七区全年月度最高成交均价为5月份13437元/㎡。

金水区住宅最低销售均价为11月份14663元/㎡，最高为2月份21144元/㎡，最高与最低成交均价相差6000多元/㎡由此来看，在金水区购房，年底确实是最佳时机。

经开区住宅最低销售均价为2021年1月份13613元/㎡，其次是11月份，销售均价为13626元/㎡，为经开区两次最低，年底入手经开区也是最佳时机。

2021年管城区全年每月销售均价未超过15000元/㎡，最高销售均价为7月份14746元/㎡。基本在13400-14500元/㎡浮动。

而在2021年1-11月份商品房销售面积以及销量数据中，销量最高的为4月份，住宅销量为21209套，住宅销售面积为238.79万平方米，住宅+非住宅总体销量为23933套，总销售面积为258.09万平方米。

其次为5月份，住宅住宅销量为18475套，住宅销售面积为212.74万平方米，住宅+非住宅总体销量为20288套，总销售面积为228.08万平方米。

销量最低的为1月份，住宅销量为4717套，住宅销售面积为53.61万平方米。住宅+非住宅总体销量为5458套，总销售面积为60万平方米。

从整体销量来看，2021年郑州销量以及销售面积最好的阶段是上半年，集中较好的为4、5、6月份三个月，上半年还算过得去。但下半年市场急剧下滑，尤其是8月份，在经历过水灾、疫情后，住宅销量仅6000多套，整个下半年仅7月份、10月份销量过万，而10月份黄金周假期相比往年同期数据成交下滑严重。

要说2021郑州整体销售市场有多难，看看下图去年和今年的对比一目了然。本来相比往年，2020年的销售数据已经处于下滑状态，而2021年的数据看完更让人心疼。

备注：上面为2020年下面为2021年销量

整体销量及销售面积，相比去年同期，除了2、3、4月份，其他均属于下滑状态，而且下滑严重，相比去年很多月份销量下滑50%-65%。

年度楼盘销售额排行变化

2021年度商品住宅项目金额榜，位居前三的是位于郑东新区的中海云鼎湖居，销售金额41.68亿元。位于管城区的融创城，销售金额为34亿元。位于金水区的美盛教育港湾28.31亿元。碧桂园时代城、碧桂园凤凰城分别位居第四、第五。而2021年前20强项目总销售额共计为402.09亿元。

丨2021项目销售金额榜

去年位居商品住宅项目金额榜前3名的有碧桂园西湖38.23亿元、普罗理想国37.09亿元、美盛教育港湾31.56亿元。恒大未来之光、富田九鼎华府分别位居第四、第五。2020年前20强项目总销售额共计为507.02亿元。比2021年前20强目总销售额多104.93亿元。

丨2020项目销售金额榜

其中，融创城项目销售金额成上升增长趋势，2020年27.37亿元排名第七，2021年以34亿元位居榜单第二位。

万科城由第12位上升为第7位，销售金额也有所上涨。去年振兴富田九鼎华府、富田九鼎公馆两项目登榜20强，今年振兴未有一个项目入榜。

丨2021年数据

2020年项目销售额最低为17.56亿元，最高为38.23亿元。2021年项目销售额最低为14.51亿元，最高为41.68亿元。最高有所提升，最低有所下降。

两年同期榜单相比，成交金额亦有下滑，2020年绿博片区的普罗理想国入围前三。而今年销售金额榜前三名均为主城，并且在前20强中，环郑及周边片区也唯有普罗理想国入榜，以17.87亿排名第11位。2021全年环郑及周边片区市场成交低迷，销售压力偏大，导致降价频发，成交均价下滑。希望2022年能有所缓解。

丨2020年数据

没有经历过冬天的严寒，怎知春天的温暖、夏天炽热。无论2021怎样，依然过去。2022我们还需怀着美好信仰，不断向上生长。