【编者按】2021年尾声已至，这一年，哈尔滨楼市经历了几次疫情对地产销售的冲击，经历了房企营销数字化转型，市场风云变幻，楼市政策屡出，房企破冰前行。

乐居哈尔滨特推出2021年末特别策划【2021攻守道】，从『政策盘点』『市场触摸』『土地观察』『线上营销大事件』『品牌影响力大事记』五大维度，带你回望哈尔滨楼市风云变幻之年的攻与守之道。

土拍作为房地产市场的上游，土地成本是构成新建商品房成本的一个重要组成部分，土地价格和房价之间相辅相成，地价高房价自然不会低，而高房价区域的土地地价也会“水涨船高”。

所以，当2021年哈尔滨房地产市场下行背景下，房企内控成本、降价去化，纷纷节衣缩食、回血保命，在拿地方面也变得越来越谨慎。这种情况下，哈尔滨土地市场成交数据腰斩式下滑，也显得在情理之中了。

从2021年全年数据来看，哈尔滨土地市场呈现以下特点：

1、政府放缓推地节奏，商品房出让宗数较去年大幅下降，降幅达65.7%；

2、开发商拿地愈发谨慎，土地市场流拍情况频现，成交宗数同比下降71%；

3、道外区跳居2021土拍“冠军”，占据出让、成交宗数榜首；

4、高价格地块依然集中在道里群力与南岗哈西板块；

5、成交数量下滑，但平均成交楼面价上涨908.5元/㎡。

来看看详细数据！

01、

34宗出让+28宗成交

成交金额同比下降48.8%

与往年“不间断”的出让、拍地相比，2021哈尔滨土地市场略显“含蓄”，在数据上来看，无论是出让方面还是成交方面，甚至可以说是腰斩式下滑。

土地供应方面，据乐居哈尔滨统计数据显示，截至12月31日，2021年哈尔滨市主城6区供应住宅、商住、商业等经营性用地共计34宗，对比2020年供地数量下降明显，同比下降65.7%（其中2宗将于2022年1月成交）。

其中值得注意的是，哈尔滨3月份、5月份与10月份土地市场“挂零”，均没有地块公开出让。而8月份土地加码，单月出让地块10宗。

成交方面，据乐居哈尔滨统计数据显示，截至12月31日，2021年哈尔滨主城6区成交住宅、商住、商业等经营性用地共计28宗，相较于2020年同比下降71%，总成交建面约为484万㎡，总成交金额为157亿元。

其中，2021年土地成交主要集中在2月份，4月份、10月份土地成交为零。但据计算，下半年总成交金额低于上半年总成交金额，下降超32亿元。

数据上来看，2021年哈尔滨土地市场出让与成交情况均下滑明显，但在成交楼面价方面，2021年1-12月哈尔滨成交的28宗地块，平均成交楼面价约为3597.9元/㎡，较2020年2689.4元/㎡的平均成交楼面价，每平方米约上涨908.5元/㎡，这与城芯板块的稀缺土地成交脱不开关系。

02、

道外区数据亮眼

跳居2021土拍“冠军”

纵览2021年的哈尔滨土地市场，如果说2021年上半年，是南岗区、香坊区、道外区3区“三足鼎立”的状态，那么进入下半年，南岗区与香坊区便略显疲软，松北区逐渐回暖。但道外区表现尤为亮眼，全程在线、一路领跑。

按区域分析，2021年哈尔滨主城六区中，道外区出让宗地数最多，共出让13宗，占比总出让数量的38.2%，总出让面积达110.3万㎡，占比全年总出让面积的34.6%，稳居区域出让榜榜首。松北区以6宗出让的数据，紧随其后，土地热度逐渐回暖。

成交方面来看，道外区共成交10宗地块，以占比全年成交数量35.7%的成绩，居于成交数量榜首。香坊区与松北区以6宗成交的结果，并列居于榜单第二位。

平房区由于12月27日才迎来2021年的首宗出让地块，故而全年土地成交“挂零”。

成交总价方面，南岗区尽管只成交了3宗地块，但成交总价却达到了56.6亿元，占比全年成交金额的三分之一。道外区则凭借10宗成交的好成绩，成功揽金39.7亿元，居于成交金额榜第二位。

2021年的哈尔滨土地市场，虽然成交数据并不尽如人意，但高楼面价、高溢价率、高成交价的现象依旧存在，主要集中在南岗区与道里区。

整体来看，哈尔滨土地市场不再是松北区一家独大的情况。由于主城区可售地块紧缺，道外区与香坊区边缘土地储备丰富，老城区正在逐步抢占哈尔滨土地市场份额，2022年哈尔滨土地热门区域或将有新的定义。

03、

2021哈尔滨土地市场大事记

1、2021年单价“地王”——哈西热门地块/华润置地·九里芳华项目地块

5月25日，华润置地以21.98亿的高成交价摘得哈西热门地块——NO.2021HT010地块，成交楼面价7781.3元/㎡，再次刷新哈尔滨单地块成交价记录，一举斩获哈尔滨2021“地王”称号！

该地块在出让之初便备受关注，由于地理位置靠近2020年“地王”地块，享受与之相同的区位优势。地块周边成熟商业配套众多，商圈林立，教育资源醇熟，附近覆盖有多所哈尔滨市重点中小学，医疗资源配套齐全，可以说是主城区最后的高端改善地带。

现项目在售中，案名为华润置地·九里芳华。

2、2021年最“贵”地块——群力东区罕见地块

最高成交楼面价地块&最大溢价率地块

群力作为哈尔滨置业热门板块，宜居、现代的生活氛围让群力东可出让的土地屈指可数，可以说是“拍一块、少一块”，而现阶段群力东主要以二手房为销售主力。

7月13日，绿城中国以33.99%的高溢价率拍下群力东区哈尔滨三中旁热门地块。NO.2021HT019地块被哈尔滨耀诚置业有限公司（绿城中国）以83962万元成交价摘得，成交楼面价8407.5元/㎡，溢价率高达33.99%，以本年最高成交楼面价及最大溢价率，一举斩获2021年“双料地王”称号！现项目案名暂未公布。

3、2021年最“壕”房企——绿城中国

在“三条红线”的客观压力下，对房企而言，怎么样才能拿好地，直接影响着未来企业的发展。

绿城中国2021年首进哈尔滨，这个哈尔滨市场的“新人”却堪称哈尔滨当之无愧的拿地“佼佼者”，壕掷30.4亿共摘得道里、香坊2区6宗地块，总占地面积达33.71万㎡。

据了解，2月3日-5日，哈尔滨杨柳郡置业有限公司3天时间内狂揽5宗地块，总占地面积30万㎡，该地块现打造约百万方TOD美学社区，案名公示为绿城杨柳郡。

哈尔滨杨柳郡置业有限公司由哈尔滨绿城置业有限公司（大股东，占股46%）、哈尔滨市地铁置业开发有限公司（占股44%）、中交东北投资有限公司（占股10%）共同控股。

7月13日，哈尔滨耀诚置业有限公司（绿城中国）以83962万元成交价、33.99%的高溢价率再下道里一地，项目案名暂未公布。

至此，绿城中国共摘得6宗地块，占比去年宗地数的近五分之一，荣获哈尔滨上半年“大地主”。

04、写在最后

回顾2021年哈尔滨土地市场，为稳地价、解决房企去化率低、去化周期长的难题，哈尔滨整体土地供应大规模减少，以助力房企销售、抑制新盘增长。但哈尔滨土地市场并没有就此“躺平”，高溢价率、高成交价、高楼面价，无不向大众展示着哈尔滨稳健发展的决心。

总的来说，2021年的土地市场供应与成交，不再集中于松北新区，城建配套成熟的道外区与香坊区逐渐走入大众视野，即将入市楼盘也较多。且哈尔滨土地储备量充足，随着2022年政策的深入，房地产销售情况逐渐回暖，土地供应节奏或将逐渐恢复。

撰文：君妍