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丁祖昱:守得云开

乐居财经 邓如菲 2021-12-31 19:16 7.6w阅读

  乐居财经 邓如菲 12月31日下午,2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会举行。整个发布会时长3小时,以两百余页超干货PPT呈现海量大数据,剖析房地产行业的本质和真相。发布会分为告别白金时代、再看第二赛道、走进青铜时代三个主题,涵盖过去的总结、第二赛道的分析及对未来的预测。

  告别白金时代

  丁祖昱上半场演讲的主题为“告别白金时代”。他认为,过去五年对于地产行业来说是高增长、高速发展的五年,可称之为白金时代。如今,房企面临巨大危机,企业面临违约风险,项目面临交付风险,供应商面临支付风险,因为停工延期交付项目数量急剧增多。

  这种状况的原因包括外因和内因两方面:外因方面,去杠杆执行层层加码,政策叠加改变市场预期;内因方面,过去5年房企过度的追逐规模快速扩张,过度追求销售、融资、投资的快速加大,表内负债表外化。总结为一句话即“房地产过度的金融化,导致今天的危机”。

  在谈到楼市供应透支时,丁祖昱表示,70城广义楼市库存达10亿平方米,这70个城市当中已经有多个城市楼市风险巨大,除此之外,中国地级以上的城市有将近300个。例如防城港、梧州,它们的消化周期比较长,防城港楼市库存需要17.5年才可以消化完。

  丁祖昱指出,今年下半年很多城市商品房成交被腰斩,部分城市二手房已经进入冰点,其中潜藏风险的可能被限价所掩盖,在杭州,限价导致新房热销,而二手房无人问津。数据显示,很多城市上下半年相比,成交跌幅达70%以上。如果二手房无人问津,新房成交也将是没有基础的空中楼阁,楼市回稳,二手房要先回稳。

  丁祖昱提到,2021年一手豪宅市场非常火爆,市场上出现了千万豪宅一房难求的情况。虽然豪宅市场一片繁荣,但是一手豪宅与二手豪宅的价差较为明显,而价差越大,房子越好卖。楼盘价差的问题导致了豪宅市场的繁荣,但这个繁荣还要打一个引号,这种繁荣应该被加以控制,保障真正有自用需求的客户。

  此外丁祖昱还谈到,今年的城市更新在政策下,传统模式被颠覆,这一次的“8.31”政策,影响力还是非常大的。在此背景下,上海和深圳城市更新立项收紧,广州停滞审批。一部分此前做城市更新、做旧改相对比较好的企业受打击比较大。这意味着,今后旧改周期、旧改成本、旧改运行都会发生天翻地覆的改变。

 再看第二赛道

  在第二部分,丁祖昱谈到了租赁、商业、物管、养老等相关产业。他指出,作为与房地产相关的第二曲线,租赁政策也会影响未来3-5年租赁行业的格局。25个城市“十四五”保障性租赁住房供应目标是545万套,他为实现此目标提出了以下几点建议:第一,租赁用地新建租赁住房;第二,提高产业园配套的用房比例;第三,非改租空间非常大,很多商业办公、工业供应都是过剩的,可将此部分改为一部分租赁房;第四,让一部分市场化房源进入到保障性租赁房当中;第五,将空置的、本来要销售的保障性住房转化成租赁房。

  商业方面,他总结道,传统消费的低迷与新兴消费的火爆形成鲜明对比。商业竞争激烈表现在大量2020年延期开业的项目今年都在抢开业,部分区域出现了商业饱和现象;传统消费低迷表现在传统餐饮市场压力非常大,大型商超非常冷,婴儿消费后继乏力等;而新兴消费方面,很多新开的商业可称之为网红商业,吸引众多人打卡。同时,奢侈品和快时尚火爆,单价比较高的医美增长速度很快,宠物经济增长迅猛。

  丁祖昱还指出,物业管理要“走下神坛,回归理性”。今年以来,大多数的物管公司都是在香港上市的,而数据显示,上市物业企业PE倍数已腰斩。目前,十多家房地产背景的物业企业被收购,交易总金额超过200亿,在规模增长当中,也蕴藏很多风险。要肯定的是,市场仍存在增长空间,但一、二级市场当中估值差还很大。

  养老方面,丁祖昱指出,养老产业空间很大,未来5年,新增老人将超过一个亿,未来10年将超过两个亿,市场空间可期。

  走进青铜时代

  最后一部分,丁祖昱讲述了对行业未来的预测,发表了自己的三个观点。他指出,预计未来5年地产行业规模年均10.6亿-12.7亿平方米,取中位数约11亿平方米,基本相当于2015年-2016年的水平。地产行业每年商品房成交额在15万亿左右,相比其它产业,房地产仍将是中国经济的压舱石,房地产行业也将继续是支柱产业。

  其次,他认为要长期聚焦25城,过去进入的城市太多了,未来如果要看长期,应该聚焦在25城上。

  最后,他认为,第二曲线空间巨大。物业管理总规模2025年达到1.6万亿,年均增长5%左右,租赁市场规模2025年达到4万亿,希望大家回过头来重新关注租赁市场。且商业的压力还会越来越大,大家应该继续关注。

  他参考林宗主席的话对各企业提出建议:第一,长期主义,坚持做难而正确的事情。第二,诚信经营,要主动担起社会责任,未来要担负更多的社会责任,主要有10个点:坚守主业,兼顾民生保障;效益导向,追求精细管理;战略收缩,聚焦城市深耕;降低负债、控制财务风险;降本增效,向制造业学习;回归产品,契合需求迭代;提升营销,减少渠道依赖;人才更替,告别高薪时代;善待供应商,适应模式改变;重塑第二曲线,理性选择赛道。

  最后,丁祖昱引用了12月27日张文宏就疫情发表的诗句——“拨开云雾见天日,守得云开见月明。”来结束自己的演讲。没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会来临,他寄语各企业都能在当前的行业形势下砥砺前行。

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