乐居财经 欧璟萱 发自珠海  近日，随着《关于支持珠海西部地区加快建设打造高质量发展新引擎的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）的发布，珠海西区发展再次迎来崭新机遇。《意见稿》中，关于打造高颜值生态美丽西区的章节中，塑造海泉湾、飞沙滩等滨海度假旅游品牌被重点提及。

从2006年西区规划亮出到2021年加快西区建设，海泉湾作为珠海的城市名片和大湾区综合旅游度假目的地，一直备受关注。其中，2019年由中国旅游集团投资运营有限公司暨香港中旅国际投资有限公司（以下简称“中旅投资”）倾力打造的海泉湾·时光序项目，因其独特的社群运营和配套打造理念，得到了市场的充分肯定。截止目前，据悉海泉湾时光序项目已基本售罄并顺利完成洋房、合院产品的交付入伙工作，交付率超过95%，交付满意度和其社群服务理念都得到了业主的广泛称赞。

从营销策略到配套建设，再到社区运营，中旅投资如何在行业公认最难开发的文旅地产领域，走出自己独特文旅运营之路？

复合型地产投资开发

目前，文旅地产主要面临三大困境，第一是旅游配套投资规模巨大、回报周期长，二是开发难度大、开发周期长，涉及旅游景区、酒店、温泉、商业等多种物业的开发和建设，三是整体运营要求高、旅游项目长期盈利困难。

       积极调整销售逻辑，创新运营思路，让中旅投资在这一轮行业冷冬中打破传统旅游地产淡旺季销售局限，真正实现逆周期而行。

中旅投资广珠区域营销总监黄哲敏在接受乐居财经对话时，坦言“房地产赚快钱的时代已经过去，如何运营用户，构建持续盈利的核心能力是文旅地产后续运营和开发的关键。”为破解这些难题，中旅投资基于过往几十年的旅游地产、度假景区投资开发经验和产业运营理念，创造性地提出了“以业主需求为核心，社群优先、配套先行”的社区运营理念和开发理念，突破传统度假地产简单售卖资产逻辑的销售模式，重点围绕房子的使用价值、度假价值去还原生活本来的模样。

海泉湾时光序

回顾发展历程，依托品牌与资源优势，2005年，中旅以前瞻性眼光在珠海平沙新城布局首子海泉湾度假酒店，从当年平沙新城乏人问津，到如今发展可期，海泉湾不仅抓住了城市西区起势发展的脉络强势入驻，占领市场，点燃西区开发热度，而且通过其运营开发，形成了景区高人气聚集，地产高购买热度的趋势。2020年、2021年，蝉联克尔瑞“中国房地产企业前100销售榜”就是最好的印证。

中旅地产蝉联中国房地产企业前100销售榜

价值叠加型社群运营

从中旅在大湾区布局改造的文旅地产项目珠海海泉湾来看，是依托海滨城市珠海温泉、海洋资源等优势下的标杆性产物。十六年耕耘，海泉湾不断在特色景区运营、美好社区构建、全龄化配套等项目要素上进行提炼优化。

在项目因地制宜上，珠海海泉湾背靠城市文旅特色，一直在探寻最适宜该用地发展模式的手段。从基地自身的海洋温泉资源出发,以游客和居住者为本，引入生态景观性高、凸显度假区主题的特色服务产品，为旅居者们缔造舒适度极高的天然氧吧。

珠海海泉湾旅游度假区

在社区运营上，放眼国内文旅地产市场，有项目由于开发经验不足，结果带来候鸟式居住人群，低入住率无法支撑物业、商业的日常经营所需，最终成为一所没有灵魂的房子；也有项目规划前景美好，但受制于企业资金实力，难以维系后续运营。为解决文旅地产居住率低的痛点，珠海海泉湾在售楼初期就组建了业主美好生活分享微信群，同时经过群体延伸，项目首个业主活动组织“时光公社”应运而生，并形成了《海泉湾业主公约》。一场场大型社区活动、一次次美好社群生活，不仅吸引了来自各行各业的人群参与，而且项目居住率高达80%，目前海泉湾地产项目已成功为业主们打造了和谐有趣的宜居生活环境。

时光公社定期举办业主社群活动

在全龄化社区配套上，为全面考虑每个业主生活需求，中旅为业主营造度假娱乐、品质日常、运动健康、儿童天地、精神空间等五大生活空间。不难发现，无论是开发，还是后续运营，中旅投资这个“生活行家”始终从业主角度出发，为业主带来不一样的生活方式。“我们希望为客户提供的不仅仅是一个简单的居所，而是一整套完美的度假生活方式。对中旅而言，开发项目不止是配套和细节，更是重构温度+情怀的美好生活。”中旅投资广珠区域营销总监黄哲敏说道。

中旅投资广珠区域营销总监黄哲敏接受乐居财经对话

不盲目追求大规模开发，根据业主需求、市场情况确定文旅地产规模与类型，从体验休闲到居家生活方式的转变，正是生活气十足的居住场景让海泉湾时光序在区域的销售榜上始终位居前十。

深耕湾区加速布局

突破业务边界，寻找新的利润点，是房企在新形势下调整适应并突围的重要举措。近年来，随着粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区等区域利好不断释放，许多头部地产企业也在加强多元化布局和深耕区域，寻找新的市场增长点。在这场百舸争流的角逐战中，有着全国最大旅游央企背景的中旅投资也不断加速其在湾区的开发与布局，特别是今年中旅在广州斥资140余亿拿地，整体项目开发建设高达600多亿，也从中反映出中旅加大在大湾区进行布局和产业投资的雄心与决心。

据黄哲敏透露，在珠海，除继续深耕和加快打造占地5.1平方公里的珠海海泉湾度假区以外，中旅未来也希望能够更好的利用珠海在湾区发展中的优势区位，不断为城市兑现区域利好政策和产业政策，为珠海留下更多的人居生活作品、塑造更多有代表性的城市名片。

据了解，中旅集团经过90余年的发展，已形成了中旅旅行、中旅投资、中旅免税、中旅酒店、中旅金融、中旅资产、中旅游轮等7大产业布局，业务遍布内地、港澳和海外近30个国家和地区，总资产1500亿元。近年来中旅投资持续为大湾区旅游、城市开发运营助力赋能，今年中旅在大湾区的地产开发业务已迈出坚实的一步，文旅开道，产品创新，明年市场值得期待。