乐居财经 蔡德勇 发自成都

2021年对佳兆业来说，充满了戏剧性！

上半年，通过在成都、广州、惠州、重庆等地高价拿地，有些地块还是一定时空范围内的“地王”，佳兆业赚足了媒体眼球。

下半年，佳兆业爆发出债务危机、经营困难、裁员缩编、架构调整等系列问题，走上了舆论的风口浪尖。

12月20日晚间，佳兆业集团（01638.HK）发布公告，有约1.2亿美元的到期利息未支付，有117.8亿美元的优先票据本金尚未偿还，集团正在探讨一切可行的解决方案，以缓解当前的流动性问题。

多次高价拿地：

一定时空范围内的地王

佳兆业进入成都的历史，是非常悠久的，早在2007年就双流区商贸园区双楠大道南侧拿地约200亩，开发了佳兆业现代城项目。这个大项目一做就是几年，直到2012年佳兆业才再次拿地，此后的2013年、2014佳兆业都有拿地。

进入2017年，成都楼市开始发生实质性的变化，地价和房价都有一定程度的上涨，开发商拿地的难度非常之大，土拍就是比拼决心和实力。10月16日，佳兆业以4450元/平米的楼面地价在青白江拿地约170亩，耗资15个亿，后被命名为佳兆业悦府。4450元/平米的楼面地价是2017年青白江的“地王”，在青白江历史上也可以排进前三名，仅次于花样年江山和星徽城项目。

“地王制造机”由此拉开序幕。

2020年，佳兆业出手了两宗土地：

位于天府新区万安板块的68亩住宅用地被命名为佳兆业麓山壹号，竞拍当天报名房企多达32家，成交其楼面地价约9758元/平米，溢价率高达49%，还要无偿配建并移交23%计容建面的统筹住房，以及配建一所幼儿园和体育场馆。业内人士估算，该地块的实际楼面地价至少超过1.3万元/平米，可以排进当年天府新区的前五名，与周边的二手房价相差无几。

位于龙泉驿十陵板块的约59亩住宅用地被命名为佳兆业珑樾壹号，当天报名房企多达19家，其成交楼面地价为15900元/平米，如果不考虑配建成本，该楼面地价至今都是龙泉驿区的“地王”。考虑配建的话，其可售住宅实际楼面地价约16209元/平米。

2021年，佳兆业同样出手拿了两宗土地：

3月16日，华阳约76亩土地的拍卖有31家开发商及联合体报名参加。最后佳兆业力压群雄（包括一众国企和T前十房企），以12897元/平米的楼面地价竞得该土地，还要配建并无偿移交41%计容建面的统筹住房，还有计容建面约1.6万㎡社区公共服务设施、2.76万㎡社会福利设施的建设任务。业内人士测算，该地块的真实楼面地价约2.8万元/平米，按照现在的限价水平，只有亏本，亏多少就要看佳兆业的水平了。这个实际楼面地价也是天府新区的地王！

6月11日，在成都第二次集中土拍，佳兆业拍下温江游家渡社区约43亩住宅用地，也是触发了最高限价，拿地成本是“楼面地价9680元/平米+配建11%的自持租赁住房+配建总建筑面积不低于3400平米的社区卫生服务中心”，该地块也是温江区实际楼面地价的“地王”。

华阳76亩土地被命名为佳兆业·印月，游家渡43亩被命名为佳兆业·未来城。

政府监管已介入：

停工、被重点监管

位于青白江的佳兆业悦府项目是高低配产品，规划23栋住宅：11栋高层和12栋6+1层洋房以及部分商业产品。2018年9月以来有多次拿证开盘，单价0.7-1.3万元/平米左右，从透明房产网的一房一价来看，其住宅和商业均已全部售罄。

（11、12栋是佳兆业悦府最后一批次取证的住宅）

2017年的青白江“地王”实现了售罄，2020年以后的“地王”就没那么幸运了。

在问政四川平台都有不少关于佳兆业麓山壹号、佳兆业珑樾壹号的投诉咨询。因为看到佳兆业集团的债务危机新闻，业主们担心项目是否停工、工程进度、预售资金监管、共管账户设立等问题。业主反映，佳兆业珑樾壹号有超6000万的预售资金没有进入监管账户。

龙泉驿区住建局12月7日回复业主称，佳兆业珑樾壹号项目主体、砌体施工已完成，室内、室外工程正常施工，没有存在停工迹象，拟将珑樾壹号项目纳入风险隐患项目进行预售资金管理。

（佳兆业珑樾壹号实景；拍摄于2021年12月21日）

天府新区公园城市局12月16日回复业主称“已将该项目（佳兆业麓山壹号）纳入重点监管，并按有关程序设立了共管账户，保障监管资金安全，确保资金优先用于项目建设，现项目正常施工。后期，开发企业表示将定期通报项目建设进度。”

乐居财经也对麓山壹号和珑樾壹号两个项目进行了实探。

12月17日下午，麓山壹号项目工地确实有人在施工，工地零星可以听到施工噪音，机械设备也有运转，项目并没有停工；但是工人数量与巨大的工程量不成正相关，能否如期交房有待进一步观察。

12月21日上午，珑樾壹号项目工地也零星有工人出入，一工作人员看到小编在拍照，便跑过来问情况，小编表明来意以后，他说“在做，没停工，怎么可能停工”。不过，小编感觉珑樾壹号的工人可能比麓山壹号都还少。

（佳兆业珑樾壹号实景；拍摄于2021年12月21日）

至于佳兆业印月项目，尚未销售，倒没有任何业主投诉。该项目规划的是叠拼（约200-285㎡）+高层（移交政府的统筹住房）。从现场来看，部分楼栋的叠拼已经封顶，达到了办理预售的建筑形象要求。不过该项目已经停工许久，现场并无任何施工迹象，旁边的几个项目都在热火朝天的施工；现场一位工作人员告诉乐居财经“不要买了，烂了，停工几个月了，我都几个月没领到工资了”。而且，网络上多次传出该项目开放样板间、开盘（拿预售）的消息，至今都没有实现，未来恐怕也遥遥无期。

（佳兆业印月工地实景；拍摄于2021年12月17日）

“皮之不存”：

成都公司被撤销

佳兆业虽然进驻成都的历史悠久，但业绩一直没进过前十，近五年也没有进过前二十名，其品质和口碑还需要更多的项目来检验。2020年以来的多次高价拿地，让成都地产界以为佳兆业要发力了，结果遇到了“地产寒冬”也未能幸免。

2021年10月下旬，佳兆业集团发布了一份《关于西南集团组织架构调整及相关人员任免的通知》（佳兆业集控人字[2021]458号）。该通知透露出一个重大消息：撤销成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团……同时还发布了相关人员任命通知。

四川乐居能够理解佳兆业精简机构也是为了“活下去”的这种做法，但是原成都区域项目众多，如何进行有效的管理、如何保“交付”，也是摆在眼前的问题。

（佳兆业西南区域项目一览）

虽然佳兆业在成都市场的表现没有特别靠前，但成都公司对佳兆业来说却举足轻重。

如下图，西部区域（华西区域）2021上半年合约销售77.5亿元，在五个大区中排名第四位。目前西部区域在成都、南充、重庆、昆明、贵阳都有项目，成都和重庆的项目体量最大，成都项目的单价是最高的。成都麓山壹号带装修单价约2.5-2.8万元/平米，成都珑樾壹号清水单价约2.2-2.7万元/平米；其他几个城市的单价都在2万以下，部分项目单价甚至不上万。

（来源：佳兆业集团2021年中期报告）

对于陷入流动性危机的佳兆业而言，目前最大困难是如何度过危机、“保交付”，乐居财经也会保持密切关注。