撰文 | 段美云

访谈 | 张淑丽

摄影 | 秦   佺

出品 | 乐居财经

进入12月，太原已经明显能感觉到冬日的寒凉，但天气依旧晴朗。

和陈彦顺的访谈约在了刚刚迁址的太原宝能城公司所在地，乐居财经访谈组在办公室见到了这位与房地产行业结缘20余年的资深职业经理人。

办公室内大大的落地窗洁净、明亮，冬日的阳光，洒落着希望。办公桌上堆满了各种资料，书架上摆放着他获得2020年中国地产经理人百强荣誉的照片和奖杯。

沉稳健谈、谦逊有礼，是宝能城发集团总裁助理兼山西公司总经理陈彦顺给人留下的第一印象。将近一个小时的对话，陈彦顺向访谈组介绍了行业的发展转型、宝能的城发理念、房企的立身之本……

博观约取 厚积薄发

陈彦顺跟房地产行业的缘分，比大多数职业经理人更早。

1996年高考结束填报志愿，在父亲的前瞻性考虑下，陈彦顺选择了房地产经营管理专业，时至今日，他仍然非常感谢父亲当年的鼓励和引导。

2000年大学毕业，陈彦顺选择在资源聚集、房地产业发展迅速的首都北京，开启自己的职业生涯，第一份工作进入的是施工企业，从基础操作到施工管理，增长了见识、开阔了视野。

2003年，陈彦顺正式进入房地产领域，任职绿城在北京的项目。他回忆道：当时绿城首入北京，将南派的江南园林风格和建筑特色发挥的淋漓尽致。

2005年-2016年，陈彦顺入职远洋地产，从基础的工程师一路做到管理层。在远洋的12年，从土地投资到规划设计、施工建设、验收交房，再到物业介入的房地产全周期建设过程，陈彦顺积累了丰富的实战经验。

2016年-2019年，陈彦顺加入碧桂园山西区域，负责大同项目建设运营，亲历了碧桂园山西区域从高速扩张到品牌沉淀的发展过程。

2019年，宝能确立了进驻山西的发展战略，陈彦顺正式加入宝能地产。不同于传统的住宅开发，宝能定位产业运营商，促进产城融合，这让陈彦顺在产业区域定位、土地价值研判、未来行业运营模式等诸多方面，有了更深刻的理解。

行业正在经历“阵痛转型”

提及在当前市场环境下，开发商最难的事，陈彦顺表示，随着城市经济结构的不断优化，房地产行业正在经历阵痛转型，从去年的“三道红线”到今年的银行“两道红线”加码，房企资金链吃紧，融资难度加大，生存压力加剧。但从行业发展角度来讲，楼市未来发展仍然趋于平稳。

过去的40年，我国住房制度经历了从实物分房到商品化再到租售并举的过程。当前，在“房住不炒”的政策背景之下，房地产由投资投机属性回归到居住属性，楼市进入存量时代。新的发展阶段，房企同样面临新的挑战和机遇，无论是低调蛰伏还是断臂求生，都应该对市场保持信心。

未来，随着城镇化率的提升、消费结构的升级、以及人们对于住房品质的要求越来越高，房地产开发企业的发展战略将面临开发理念、盈利模式、产业方向、产品结构等多维转型，大浪淘沙之下，房地产行业也一定会更加健康。

陈彦顺还提到了宝能的企业文化——“信仰、信念、信心、信誉”。

他表示，品质是房企的生命线，“高周转”风潮之下，宝能坚持“品宣小于品牌，品牌小于品质”的理念，在产品品质上决不妥协；宝能首入山西，落址汾东商务区，打造建面约325万㎡大型城市综合体，漫长的建设过程需要“守正出新”的信念；作为一家拥有强劲实力的全国知名房企，宝能对行业满怀信心；“三道红线”之下，更加考验开发商的兑付履约精神，宝能践行社会责任，恪守信誉。

产城融合的先行者

乘着改革开放的东风，宝能集团于1992年由姚振华创建于深圳，集团创建之初就秉承“实业报国、发展产业”的理念。历经29年的发展，宝能集团已经基本形成了以高端制造、国际物流、综合开发、民生服务四大核心板块为业务领域的综合性集团企业。

陈彦顺重点提到了宝能集团的综合开发板块，其一是传统的房地产领域，以基于南部核心城市的地标性建筑和住宅开发项目为主。其二是聚焦产业发展的综合开发领域，定位城市综合运营商，遵循“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念。

经过几年的发展，宝能城发深耕一、二线城市，布局重点三四线城市，成功进军全国20多个城市，管理面积达4214万平方米。

太原宝能城选址十四五期间山西经济转型发展新高地——汾东商务区，以科技创新、金融服务、民生就业、高端住宅为核心，打造建面约325万㎡大型城市综合体。项目集科技产业服务、研发办公于一体，打造汾东生态智谷、金融办公集群，助力太原城市更新和经济转型升级。

提及宝能的核心竞争力，陈彦顺表示，不同于大部分房企单一的业务模式，宝能自1992年创建之初就一直在走多元化发展之路。而在大部分房企开始探索转型发展新路径的时候，宝能的多元化发展模式已经渐趋成熟。

回归到宝能城发板块，其核心竞争力便是城市综合体的运营。区别于传统住宅开发商从土地获取到交付入住的周期性使命，宝能城发不是单纯的在建一座城，更多的是在创造一座城市的经济、文化、生活……

以太原宝能城为例，依托甲级写字楼发展楼宇经济、招商引资、促进经济转型；凭借绿色生态国际会议会展中心助力山西对外沟通交流；通过集团内循环促进产业落地，提供就业岗位；构建“五分钟生活圈” ，促进区内高端住宅的教育医疗交通等全域配套落地。

城市更新中，向上的力量

提及房地产对于城市经济发展的价值，研究生阶段主修经济学的陈彦顺，成竹在胸、侃侃而谈。他表示：作为城市经济的重要组成部分，房地产业具有劳动密集型、产业密集型、资金密集型等特点，房地产发展对于国民经济的增长具有举足轻重的作用。

自1998年实施住房体制改革、开启住房商品化以来，房地产开发建设大大推进了城市城镇化率与人居环境改善；同时，在“绿色、科技”的居住理念之下，城市建筑工业化、智能化趋势越来越明朗；随着房地产业发展趋于成熟，房地产需求和供给在一定程度上受金融政策的影响，同时又会影响城市经济的发展。

分不同阶段来讲，2006年，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，标志着房地产行业正式进入土地招拍挂时代。随之而来的，是多个城市的土地财政收入大幅提高，城市基础设施建设明显提速，城市面貌日新月异。2008年，受国际金融危机的影响，房地产业一度陷入低迷。2009年开始，房地产业进入了新的上升通道。

2014-2017年，趁着棚改城改货币化安置的政策东风，房地产市场突飞猛进，改善型住房大热，成交量大幅提高，太原楼市成交量首破千亿大关。

2018年之后，楼市开始回归理性，去库存、去杠杆、降成本成为新时期房企想要“活下去”必须思考的问题。在“房住不炒”的政策背景之下，产品品质仍然是房企的核心竞争力。

汾东商务区定位太原“南大门”

对于汾东商务区的未来发展，陈彦顺从城市发展规划、产业导入、人口吸附三方面进行了详细分析。

首先，三面环山的地理环境决定了太原只能向南发展，随着太榆一体化的发展和清徐撤县设区的推进，汾东商务区定位太原南大门，将成为大太原核心CBD，承载创新高地、科技高地、产业高地、开放高地和人才引进的发展功能。而且，山西推动“一群两区三圈”发展新布局，综改示范区担负重要角色。而汾东商务区地处综改区和小店区连接处，无论是政策红利还是基础配套，都颇具优势。

其二是产业导入。太原宝能城325万㎡城市综合体，围绕“科技创新、金融商务、文化会展”三大主导产业，整体规划有金融服务区、科创研发部、总部办公区、会议展览区及风情商业区五大功能区，涵盖约8万㎡的国际五星级酒店群、约12万㎡绿色生态国际会议会展中心、甲级写字楼群等多元业态，为区域招商引资、企业入驻奠定了坚实的基础。

其三是人口吸附。作为一个全新的商圈，汾东商务区无论是设计理念还是规划定位，都兼具科技感和创新感。随着路网交通的日益完善、基础配套的日趋成熟、各类产业的逐渐落地，汾东商务区将吸引越来越多的年轻人创业就业。而且，作为兼具康养医疗功能的综合性大城，汾东商务区还将吸引一大波拥有养老需求的中老年人在此置业。

品质立身 信誉立业

提及在成本可控的情况下，如何既保证产品品质又兼具营销优势，陈彦顺认为，要注重有效成本，根据项目区位、产品定位、基础配套等内容做合理的成本规划。同时，在楼市微利时代，品质仍然是房企的立身之本，要尽最大努力保障产品品质。

提及未来宝能集团在山西区域的发展战略，陈彦顺表示，作为宝能在太原的开山之作，宝能城的开发周期长达10年之久，未来，宝能将秉承兑付履约精神，首先保障宝能城325万㎡城市综合体相关配套项目落地完工。在此基础上，宝能将继续遵循“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，与政府合作，推进产业开发项目和文化旅游项目，条件成熟的话，不排除落地汽车生产基地的可能性。

对于明年的行业走势，陈彦顺认为，2022年是国家十四五战略规划开始落地执行的时期，作为国民经济重要组成部分的房地产行业，在政策、金融、税收等方面还会处于持续摸索阶段。

在社会经济结构转型和国家房住不炒的政策调控之下，城镇化还会继续推进，土地财政将逐步向平稳过渡，房地产调控长效机制逐步清晰化，行业从高周转向平稳健康发展过渡，企业只要保持韧性、坚持下去， 一定能够走出阴霾，迎来春暖花开。

未来，经过调整行业会更加健康，房地产发展模式也将发生改变。“粗放型”开发模式已难生存，资本红利时代结束，房地产由投资投机属性回归到居住属性。

对于地产商来讲，企业的管理结构、经营能力、运营机制将面临重塑，产品品质依然是核心竞争力，在产品设计中融入绿色、科技、创新理念，才能赢得市场、弯道超车。此外，对于市场的有效研判、妥善应对可能出现的重大风险也同样重要。

访谈的最后，陈彦顺用一句古诗表达态度、寄语行业：“岁不寒，无以知松柏；事不难，无以知君子。”保持信心，以匠心做产品，行业未来可期。

陈彦顺（左）和乐居新媒体山西总经理张淑丽