乐居财经 沙乐乐 发自苏州

近日，克而瑞苏州机构发布了2021年1-11月苏州大市房企销售金额榜单，14家房企全口径销售额破百亿，较去年同期增加了4家。从榜单上看，有常客，有掉队的，也有后起之秀。苏沪正荣属于常客之一，这已经是它连续三年突破百亿。

从2013年首入苏州至今，业绩“稳健”似乎一直是苏沪正荣的标签之一。而这背后到底有哪些因素在支撑呢？

近日，在和正荣苏沪区域公司总经理邓历进行一次深入交流之后，对这家企业“双百亿常客”的身份有了更加清晰的认知。    

布局精准

2021年，是正荣高质量发展三年（2019-2021）的收官一年，也是新十年战略的起始之年。在过去两年里，除了组织架构、战略布局方面的变革，正荣在财务结构、产品服务、人才梯队方面都提出了相对匹配的规划。在规模化扩张和有质量的增长上找到了一个平衡点，致力成为一家均好型的房企。

邓历表示，正荣苏沪区域从来不盲目拿地，不拿地王，在布局上以市场安全为底线，适当的看一些预期。

在布局城市的选择上，苏沪正荣倾向于选择一些市场相对安全，经济发达，人口吸附力较强的城市，坚决不碰那些期望虚高、已经 产生一些泡沫的城市；在板块的选择上，会选择一些发展已经相对成熟、各种配套也比较齐全的板块，而不是未来期望很大，但当前没有实质性规划落地的板块。

从正荣在苏州的布局来看，项目多分布在独墅湖、平江新城、木渎、吴中太湖新城、吴江城南等醇熟度较高，改善性需求较旺盛的板块，和经济发展较好的县级市核心区。

2021年上半年，苏沪正荣首入杭州，先后竞得临安区青山湖科技城和下沙经开区各1宗宅地。青山湖科技城因靠近杭州未来科技城，又在城西科创大走廊上，近几年发展较快；下沙经开区作为杭州的早期大学城，开发较早，也是杭州最早通地铁的区域之一。正荣在这2个板块的地块周边各类配套都比较成熟。

入苏8年，苏沪正荣的足迹已遍布上海、苏州、杭州、无锡、嘉兴五大城市，开发运营了正荣国领、虹桥正荣府、正荣御首府、正荣悦棠湾、正荣香山麓院等56个精品房地产项目。

邓历透露，苏沪正荣现在主要聚焦上海、苏南和浙江区域，继续深耕已布局的五座城市，根据市场及发展情况外拓一些城市，比如南通、常州、宁波、绍兴这些城市一直在密切关注。

苏州作为苏沪正荣的大本营，落地项目达到36个，占比达到了整个区域的64%。上海作为正荣集团总部的所在地，开发项目数也达到了9个。据悉，未来苏沪正荣将继续深耕现有重点城市，以此辐射其他城市。

踩准操盘节点

投资策略的正确性决定了一个项目的前景。而好的操盘策略能为项目的业绩锦上添花。

2020年底，苏州市人民政府颁布了《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，意见重点包括：租房可落户，长三角社保居住年限互认。这无疑给苏州房地产市场点了一把火。2021年初，新房市场回温已经开始显现。

深耕苏州多年，苏沪正荣营销团队对市场变化的感知一如既往的敏锐。他们预判2021年上半年市场会迎来一个发展期，于是把计划内的很多营销动作前置，一些项目抢在了今年上半年加推或入市。

位于吴江万宝旁的荣熙华庭在今年上半年多次加推，二月份销售业绩居板块第一；三月份卖了108套，成交金额达2.5亿；6月份加推最后1栋，开盘现场座无虚席。纯新盘西津月也抢在了今年6月份首开，当天近150套的去化在板块内也算是相当优秀了。

市场反应速度快，加上操盘效率高，今年5月份苏沪正荣的销售规模就已经达到了去年的全年总量。

下半年，市场急转直下，全国多城楼市提前入冬，楼盘纷纷开启以价换量的模式。受大环境的影响，苏州房地产市场也大幅降温，新房成交量出现断崖式下跌，随之而来的就是楼盘打折促销。

相比往年，今年下半年楼盘的优惠力度大，诚意足，不少观望的购房者也开始心动了。所以，十一黄金周对于购房者和房企来说都是一个难得的窗口期。

苏沪正荣很好的抓住了这个窗口期，并成功实现了跑量。截止11月，正荣在苏州大市的全口径销售额达到了121.76亿，这也是多项目的热卖共同筑起了苏州大市的百亿城墙。

精于产品

如果说投资和操盘策略的正确是房企取得阶段性成果的必要条件，那么严控品质、用心服务则是房企能取得持续性成果的必要条件。

正荣地产在业内素有“改善大师”之称。产品研发设计和标准化是它一直在坚持做的事情，集团在上海还成立了专门的产品研发中心。

邓历认为正荣在做改善性的产品这块优势非常明显，而且从集团到地方都非常重视产品的品质，很少去做极致高周转的项目，也不会为了控制成本一味地降低产品标准。

2020年12月，苏沪正荣在与一众房企的拼杀中拿下木渎古镇地块，楼面价13648.79元/㎡，溢价率13.74%。结合地块和企业本身的属性，苏沪正荣在该地块上打造了新中式洋房产品，取名西津月。

由于新房限价，苏州近两年新入市的项目，不少做了降标处理，但是西津月无论是在苏式园林景观打造，还是装修标准上都毫不含糊，可称得上板块内一个真改善项目。放在苏州大市来看，其改善属性也比较明显。不久前西津月也获得了第16届金盘奖“年度最佳预售楼盘奖”。

苏沪正荣在产品打造上的执着，还可从其在苏州开发的首个项目——正荣国领窥见一二。

正荣国领位于吴中经开区东方大道东、独墅湖生态公园北侧，东邻11.52平方公里独墅湖，项目整体以联排、双拼别墅为主，外立面采用石材，建筑风格在传承瓦格纳的精髓上进行了创新，整体典雅大气。非类型景观设计无论放在当时还是现在都极具风格和观赏性。

作为一个交付已经5年的小区，正荣国领楼幢的外立面、别墅院墙和地面道路都灿然一新，社区内配套设施也维护良好，宛如一个全新交付的小区。据悉，项目目前挂牌均价约3.5万/㎡，别墅房源挂牌价近5万/㎡，高于板块内多数楼盘。这可能就是好产品带来的溢价。

在参观了苏沪正荣在苏州开发的多个项目后，我们发现，这些项目无论是在建筑选材，社区规划，还是室内细节的打造上都着眼于业主的需求，并精益求精。这可能与苏沪正荣的领导班子多为工程和设计出身有关。

据了解，苏沪正荣的掌舵者邓历就是工程科班出身，有10多年的工程管理经验，苏沪正荣的城市总也基本是从工程或设计一线走上来的。

用邓历的话说，“这样一个专业过硬、执行力够强的团队，做出来的东西不会差”。

上到管理者，下到执行者，我们接触到的正荣苏沪团队的每个成员似乎都是雷厉风行、业务精进。

无论市场环境如何变化，苏沪正荣都不掉队，而且能保持稳定的业绩增长，与其在拿地、布局和营销等方面的策略，产品打造和服务上的匠心，以及团队务实精干的作风都有关系。

未来可期

2021年注定是中国房地产的转折年，多家千亿房企的接连暴雷，造成了一系列的连锁反应，给整个行业和市场都造成了不小的冲击。这也意味着房地产行业规模化发展的时代将结束，房企洗牌加速。

大浪淘沙之下，那些财务指标健康，管理成熟，团队稳定的企业势必会获得更好的发展。

11月29日，正荣地产集团有限公司发布自愿性公告称，进一步回购优先票据及优先永续资本证券。今年以来，正荣地产在公开市场票据回购动作不断，体现了其财务稳健性。大股东的持续增持，也体现了其对正荣地产良好的发展前景和投资价值的认可。

邓历对正荣地产和苏沪团队也都很有信心。他表示，行业和市场存在不确定性，在当前环境下，企业最重要的是守住底线和安全线，练好内功，才能更好的把握未来机会。