文/乐居财经 程孟瑶

地产行业的债务危机正在向中小型房企蔓延。因未能及时支付美元债利息，金轮天地控股（01232.HK 简称：金轮天地）这家年销售额40亿元的江苏南京本土房企，陷入了潜在债务违约的风波中。

12月13日，金轮天地本该支付一笔2023年到期的16.0%优先票据利息，金额约1160万美元，但12月10日金轮天地告称，公司决定不在12月13日支付这笔利息。

据悉，这笔美元优先票据于今年6月8日发行，6月11日开始计息，半年一付息，发行规模1.45亿美元，票息高达16%，是该公司存续债券中票息最高的一笔，将于2023年7月11日到期。2021年12月11日为该票据首次付息日，（由于12月11日为周六，付息可于12月13日作出）。

公告中还表示，该笔美元债有30天的利息支付宽限期，暂未构成实质性违约。但是如果金轮天地未能在2022年1月11日之前完成利息支付，也未能在此期间达成展期或其他协议，就会发生实质性违约。

债务违约预警

12月10日金轮天地告称，目前公司有三笔优先票据，分别是2022年到期的12.95%票据、2023年到期的14.25%的票据、2023年到期的16.0%票据，这三笔票据发行的本金余额分别为1.21亿美元、1.80亿美元、1.45亿美元，合计超过25亿元人民币，而且利率远高于行业平均水平。

查债通显示，上述2023年到期的16.0%优先票据，由金轮天地2021年6月8日发行，6月11日开始计息，发行总额为1.44999亿美元，未偿还金额1.44999亿美元，票据到期日为2021年7月11日，年利息为16.0%，半年付一次息。

按此计算，2021年12月13日金轮天地需支付约1160万美元利息。但该公司在公告中透露，经向其法律及财务顾问审慎咨询后，决定不会于2021年12月13日作出利息付款。有房产机构分析师认为，金轮天地此次应支付的利息金额并不高，却没能及时支付，可见其资金紧张程度。

公告中提及的另外两笔债务，其中2022年到期12.95%优先票据，未偿还金额约1.22亿美元，债券期限为两年，将于2022年1月6日到期。

而另一笔2023年到期14.25%优先票据，不仅需要在2022年1月10日支付约1211万美元的利息，2022年1月10日还是投资者的行权日，条款显示，2022年1月10日投资者可以100%回售，该支票据发行规模2.55亿美元，当前规模1.84亿美元，偿金额为1.78亿美元。

换言之，2022年1月6日-1月11日，针对上述3笔美元债，金轮天地需兑付的本息总额将近1.5亿美元，如果投资人同时选择行权，金轮天地将面临更大的现金压力。

尽管目前还未触及违约，留给金轮天地筹措资金的时间并不充裕，一旦金轮天地未能完成利息支付，也未能在此期间达成展期或其他协议，引发实质性违约，很可能会触动交叉违约条款。

此外，12月6日金轮天地发布的公告中，对于临期债务，金轮天地提出与债权人商讨债务展期等方案，考虑制定债务重组方案两个解决方案，并且已经该公司已经聘请了财务顾问。

业绩三连降

在房地产调控下，今年以来多家房企频繁遭遇流动性危机。10月，因财务指标和流动性恶化，穆迪将金轮天地的企业家族评级及其现有票据的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，主体评级展望维持“负面”。

从股权结构看，金轮天地的控股股东为金轮置业，持股比例为39.29%，公司实际控制人是以创始人王钦贤为首的王氏家族。

2013年1月16日，金轮天地在港交所主板上市，是第一个以南京为总部、在香港上市的地产股，其业务概况分栏中共显示4大块主营项目，分别为地产、商业、地铁、酒店项目，其中包括22个地产项目，4个商业项目，11个地铁商业项目以及4个酒店项目。

其历史财务数据显示，2018年-2020年其净利润分别为3.42亿元、2.53亿元以及3478.8万元，同比分别下降29.5%、26.21%以及86.23%，营业成绩已经三连降。

进入到2021年，尽管截止6月30日的营业数据显示同比亏损有所收窄，不过净利润依旧为-7629.9万元。主要受到销售已开发物业产生毛亏损所致，其毛利润仅0.13亿元，同比下降89.6%。

2021年中期财报数据显示，从负债结构来看，2021年中期金轮天地负债合计124.35亿元，同比增长1.32%，其中流动负债95.40亿元。流动负债中，受限制的存款及现金等价物高达9.8亿元，同比增长185.71%；融资成本1.22亿元，同比增长16.27%，主要是由于2021年的借贷平均成本增加，由2020年的10.4%增加到2021年的11.8%。

值得注意的是，金轮天地投资活动现金流量净额亏损高达5.84亿元，较去年同期亏损扩大超6亿元，融资活动现金流量净额亏损5.61亿元，较去年同期亏损扩大5.59亿元。

截至2021年中期，金轮天地的银行及短期借款59.38亿元，其中一年内到期的短期借款25.26亿元是，1-2年内偿还借款13.58亿，2-5年内偿还借款4.28亿元。

算上一年内应还票据，金轮天地有44.62亿元债务要在一年内偿还，但其期末现金及现金等价物19.56亿元，其中包括受限制银行存款约10.03亿元。无法覆盖到期债务。

另外在可持续经营方面，2021年中期，金轮天地总土储为仅159.67万平方米，开发用地只能满足一年经营。