年关降至，出售资产是公司“补血”常见方式之一，国资企业也并不例外。

12月13日，深深房A(000029.SZ)发布公告称，将所持有的深圳市物业管理有限公司（下称“深圳物业”）100%股权转让予深圳市国贸物业管理有限公司（下称“国贸物业”），交易代价为1.97亿元。

在本次交易中，买方国贸物业为深物业A（000011.SZ)全资子公司，而深物业A与卖方深深房A均为深圳市投资控股有限公司（下称“深投控”）实际控制的公司，根据上市公司相关规则，此笔交易构成关联交易。

交易标的深圳物业成立于1986年12月5日，注册资金为725万元，是为深深房及其下属公司管理项目的物业公司。目前，深圳物业共有32个物业服务项目，其中26个位于深圳，在管面积311万平方米，涉及多层商住楼、别墅、 高层住宅、高层和超高层写字楼、政府办公楼等类型物业。

目前，深圳物业由深深房A直接持有95%，深深房全资子公司深房投资持有5%。截止2021年6月30日，深圳物业的总资产约为1亿元。

交易完成后，深圳物业将不再纳入深深房A的合并报表范围。深深房A在公告中表示，本次出售深圳物业有利于公司进一步优化调整产业结构，充实资金储备，所得款项将用于日常经营活动。

借物业之名卖地产

临交卷之际，深深房A决定将优质资产深圳物业剥离出表，所谓何来？

根据深圳物业财务报表，2018年- 2020年，公司分别实现营业收入1.64亿元、1.75亿元及1.61亿元，同期净利润为384.26万元、428.54万元、389.42万元。2021年上半年，深圳物业的营收为8,170.49万元，实现净利润315.14万元。由此可见，深物业近年来的经营情况较为稳定，并不存在拖累上市公司的情况。

但值得注意的是，截止2021年6月30日，深圳物业的净资产账面值为3,255.05万元，但深深房A的卖价却将近2亿元。根据公告，此卖价是由相关机构对深圳物业的评估值决定的，评估值约为1.97亿元，增值率为504.22%。

深圳物业之所以能获得的高估值，与其所持有的资产有关。据了解，深圳物业虽然是一家物管公司，但其主要的资产却是房地产类资产。

目前，深圳物业持有包括金丰城大厦 B 座 1202 号、熙龙小楼 1-5 层及怡景花园桂花村 1 栋一层至六层三项投资性房地产，以及怡景花园牡丹村 F 径 4 号、金城大厦三座二层 14#等13套房屋建筑物，16个项目的建筑面积合计为2,672.97平方米。

由于深圳物业取得上述资产且时间较早，截至评估基准日，深圳市场房产价格已有较大的增长，因而深圳物业评估增值率较高。其中，投资性房地产评估增值率为 4148.24%，固定资产-房屋建筑物则更是高达12,711.88%。

但公告中也提到，深圳物业所持有的14项物业中，有8项存在“瑕疵”。其中熙龙小楼、东乐花园娱乐场、友谊地下车库等7项为未取得权属证书，金城大厦三座二层 14 号房产则是未提供土地使用期限届满后新的不动产权证书。

深深房则认为，以上瑕疵资产由历史原因造成，时间较远，深圳物业占有及使用上述资产未发生争议或纠纷，不影响深圳物业持续经营。 

关联交易背后

深深房A卖物业，接盘方是兄弟公司深物业A，两者控股股东均为深投控。这是一笔关联交易。

9月10日，深深房A曾发布公告，称收到控股股东避免同业竞争承诺函。彼时公告指出，深深房和深物业均存在经营房地产开发和商品房销售业务的情形，归属于同一行业，存在同业竞争的情形。因此深投控承诺，将通过资产出售或资产置换、股权划转及其他方式解决两者现存的同业竞争问题。

有业内人士分析，此番深深房向深物业出售资产，或许正是深投控解决双方同业竞争问题的第一步，不排除双方后续有继续转让资产的可能。

然而，除了同业竞争外，在即将打铃“交卷”之际，回笼一笔将近2亿元的资金对于深深房来说也是非常重要。

截止2021年9月30日，深深房A实现营收9.67亿元，同比下滑20.61%，同期归母净利润为1.64亿元，同比下降17.75%，同时经营现金流存在12.64亿元的缺口。深深房在公告中表示，本次出售深圳物业将对公司收入、利润和现金流产生积极影响。

截止2021上半年，深深房A来自物业管理的收入占比约10.13%，合并范围内子公司涉及物业管理业务的主要有两家，其中一个是此次被转让的深圳物业，另一个是深房物业，后者已处于长期停业状态，且工商登记为已吊销未注销状态。

“停滞”的四年

相较于同等规模的房企，深深房在营收与利润方面是有所不及的，其近年来几乎无新增土储，主业发展严重受限。

2016年9月14日，深深房公告称，正在筹划的重大事项，即第三方企业通过资产置换或股权受让等方式入主深深房。一个月后，恒大与深深房签订重组协议，计划借壳上市，回到A股，深深房也因此停牌。

但事情的进展并不顺利，在深深房停牌4年后的一纸公告，意味着双方的合作已然告吹。复牌后，2021年3月19日晚间，深深房Ａ发布年度业绩报告称，2020年归属于上市公司股东的净利润约为2.90亿元，同比下降47.47%

据了解，受到重组影响，深深房近年几乎无拿地行为。据其披露的2020年年报显示，公司新增土储为0，仅有汕头新峰大厦项目，总占地面积0.59万平方米，总建筑面积2.66万平方米，剩余可开发建筑面积2.66万平方米。

2021年上半年，深深房获得一宗新的土储——林馨苑（即林溪郡项目），土地面积为19.86万平方米。该项目是深深房于今年5月向恒大及山河控股购得，花费金额将近8亿元，持股项目51%，恒大与山河控股通过广州博琵分别持有26%与23%。

据了解，林馨苑的项目公司广东建邦2020年的净资产为-95.59 万元，属于资不抵债的情况。但深深房仍以较高溢价率购得公司股权，原因是广州博琵向深深房承诺，广东建邦 2021—2025 年需累计实现净利润不低于12.5 亿元。

截止2021年上半年，深深房在广东建邦的预计收益为6.375亿元，期内投资亏损为9万元。