文/乐居财经 林振兴 李奕和 杨凯越

2021年12月12日，这是一个周日，北京的冬天，在零度以下。

75岁的刘志峰，戴着一顶鸭舌帽，吃完午饭就出门了，准时去赴约中国地产新时代盛典。

他是原住房和城乡建设部副部长，也是中国地产经理人评选的评委会主任，已连任五年。每年这时候，他都要亲自去现场观摩这场年底最大的地产、物业、家居盛宴，为行业鼓鼓劲。

握手、寒暄，红围巾，一股股温暖，让人忘记了户外的寒风。“地产圈好久没有这么热闹了！”一位嘉宾在现场感慨道。

在地产行业的寒冬里，在疫情依然零星爆发的岁末，这是一次珍贵的聚会。从线上到线下，分思想盛宴和颁奖盛典两部分，主会场设于北京，多个城市设有分会场，全程直播。

这一年，行业真的很冷。房企暴雷，债务违约，黑名单越拉越长；物管购并，替父兄还债，资本不再疯狂；家居连累，材料飞涨，账单连成了排。

这个时候，格外需要给行业注入“信念、信守、信心”。这也是为何乐居财经把本届盛典的主题定为“韧性”。

在物理学概念上，韧性表示物体在变形和破裂过程中吸收能量的能力，韧性越好，发生断裂的可能性越小。在易居中国董事局主席周忻的眼里，“韧性就是房企在不确定性中寻找确定性的压舱石”。

       谨慎的乐观

上午，3场思想盛宴云端进行，18位行业精英各抒己见，试图为行业抚平“焦灼”的涟漪，在思想交锋中明晰前路。

重压之下，“焦虑”、“煎熬”、“寒冬论”成了不少老板和职业经理人口中的高频词。

2021年是房地产行业发生急剧变化的一年，在融资三道红线、银行贷款两道红线以及供地两集中等一系列调控政策下，开发商流动性吃紧、债务暴雷频频。

面对全新的行业环境，房企眼下面临两大方面的夹击与自我斗争。一方面，他们急需解决现实正在面临的巨大困难；另一方面，对未来发展也充满不确定性，进入阶段性的迷茫期。站在剧变的市场，如何重新出发，理性认识企业自身和行业，成为房企未来发展的关键。

旭辉控股CEO林峰坦言，“房地产行业进入了寒武纪，之后再也没有春天了，可能是漫长的冰河期”“民营房企内部会出现三个1/3，即有1/3的人彻底退出去；还有1/3的企业失去了持续发展的能力，但可以保持生存；还有1/3的企业能够同比例的发展。”

12月6日，央行对外宣布“降准”，释放的长期资金约为1.2万亿元。有人将此看作是房地产在政策层面迎来了松动。

但林峰看来，这并不代表春天，政策的本质并没有变，只是力度做了微调。甚至，房地产已经不是白银时代，可能已进入青铜时代，再过几年会进入到黑铁时代。

林峰进一步指出，一直到明年六月份，都是开发商要勒紧裤腰带，存储粮草，认真活下去的最关键的时期。而行业规则的改变，长远看，城市、行业，甚至企业的分化是未来的必然趋势。

上坤地产董事长朱静也深刻体会到，这一年行业面临前所未有的调控和行业规则的变化，“评价维度从单一的规模论演化成企业运营、产品、服务等多维编组能力，运转规则从高杠杆、高周转变成适度的杠杆。”

地产寒冬同时波及关联方，甚至连家居企业也开始倒苦水，惠达卫浴执行总裁殷慷强调，“建材行业与房地产行业高度相关，过往房地产的快速发展，包括精装房的发展，对材料供应商都带来了很多发展空间，今年的行业情况对我们多少有一些影响。”

掌舵者们各有各的难，但大家依然保持着一股韧性。这一点，在“榜样人”身上更为彰显。年度十大地产、物业、家居CEO名单的揭晓与颁奖，是每一年的重头戏。

信心比黄金更宝贵。珠江投资集团总裁王晞坚信，“在这个时候，心态比什么都重要，我期待2022年真正是我们走向一个更成熟、更健康、更细分市场的元年”。

五矿地产党委书记、董事长何剑波全程保持微笑，看好未来，“只要我们回归到一个健康、稳健的发展轨道上来，回到房子是用来住的、不是用来炒的轨道上来，地产行业还是非常有潜力的。”这其实也是十位地产“榜样”的共识。

他们韧性，是因为他们就是一群绝不躺平的奋斗者。

即将到来的2022年，或许会比2021年更加艰难。不论外部的环境如何变化，没有什么比内心的信念更加真切，没有什么比意志的力量更加坚韧。像水滴击穿岩石，像火焰照亮星空，唯有信念与力量，能穿越周期，向远而生。

       留在牌桌上

作为我国的支柱行业，房地产与物业服务、经纪代理公司以及建材家居等有着强关联性，房地产行业最近时间以来变局，也倒推这些行业的转型与升级。

关于这一点，曲美家居董事长赵瑞海坦诚，家居行业这几年的发展，受地产影响，确实有一些挑战，但行业总体平稳，市场消费还是在比较稳定的区间内。这得益于二手房交易量，二手房家具购置的比例的提高。“这次城市升级，消费升级对市场都是有所拉动的。”

通过对存量市场的深耕，进而抵消新房市场萎靡对行业带来的消极影响，其作用表现在经纪代理行业也特别明显。

在见地时间思想盛宴环节，21世纪不动产中国区总裁卢航表示，“在中国，还是逐步会走向以二手交易为主流的交易市场。”他认为，这个市场不管怎么走，房子的升级、交易这种需求本身不会有特别大的变化。只不过基于现下这样低迷、甚至有点惨烈的市场行情。

卢航称，经纪公司非常重要的一个生存的技能是要具备一个比较全面的业务能力。换言之，“你不可以像过去一样挑肥拣瘦，比如只做一手或者只做二手，或者只做租赁。”

房地产市场的不确定性变局，更带来了物业服务行业的调整。一方面，即便房企分拆旗下物业上市仍是一种趋势，但物业市场在估值上已经有所回调，资本市场逐步趋于理性。

另外，近段时间以来部分房企因陷入流动性困境，不得不变卖手头上炽手可热的物业公司进行变现，物业行业格局的洗牌与重塑仍在继续推进。这也推动了一部分有实力的物业服务企业继续向巨无霸进化。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，碧桂园服务服务的面积已经超过10亿平方米，但他认为整个行业，航空母舰式的公司还没有出现。

李长江称，目前物业整个行业还是非常分散，现在的物业企业还有差不多30万家，通过这两年的整合也没有减少多少。按照他的说法，住宅物业和商业物业的面积应该在18到25亿平方米左右，这对头部企业是比较合适的规模。

言下之意，在政策层面对物业的鼓励下，碧桂园服务还将进一步向更大的规模迈进。

当然，如果回归到整个房地产而言，无论是青铜时代，还是即将进入黑铁时代，房地产依然是我国经济的支柱产业。这也是一众嘉宾，无论是乐观派还是悲观派，在对现下房企处境表达了担忧以后，依然对房地产未来表示看好的原因。

知名财经评论家、华夏传媒CEO水皮用数据举例，房地产目前17万亿的市场，加上上下游市场，到达20万亿左右。中国的GDP一共100万亿，房地产相关板块占了GDP的1/5。但是第二个板块的汽车，仅5万亿。“如果地产板块不行了，对经济的影响是巨大的。”

林峰也表示，在行业里面稳健的开发商，能做好产品和服务的开发商，仍然是有生存之地，哪怕央企和国企的比例再大，民企还是有一定的优势留在牌桌上，不能下沉。

       “稳”字当头

“从年初楼市的短暂回调，到调控持续加码，政策积累效应逐步显现。今年对房企而言，一方面是活下去，另一方面是思考如何绝地反击。” 周忻表示。

正因如此，2021中国地产新时代盛典如期举行，像是为暴风雨中的地产、物业、家居企业注入一剂强心针；像是在迷茫的行业未来中，点亮的一盏灯塔，示意着前路的希望。

线下，有数十家获奖企业代表亲临盛典现场，济济一堂。让人意外、让人感动、更让人振奋。更多的获奖人则通过VCR，发表了获奖感言以及对行业形势预判，希望能借此鼓舞自身、勉力同行。

特殊时期下，地产企业快发展的脚步慢了下来，反而从不一样的视角，收获全新的心得。华宇地产周德康认为，“适合自己的才是最好的，为了抵抗风险，接下来华宇主要是在适合自己规模的前提下，做好自己的内功。”

上海证大张泽林则对2022年有更加具象的规划，“我认为2022年贵在坚持，要做稳做健康，锻炼自身独特能力和特点，寻找合适的新增长市场。同时，我们将继续调整结构，盘活现金，积极面对行业的变化。”

“稳”几乎是每一家地产企业的头等要务。五矿地产何剑波很笃定地说，“将长期坚守2个信念，精品战略对客户，对适应我们客户需求，品质一定要做好，这是央企的责任。另一个信念则是稳健发展，‘三道红线’政策是企业发展的必然需要，每个企业都应该自发地给自己划几道红线，才能增强抵御风险的能力。

“2022年将坚持平衡的发展观，实现行稳致远、高质量的发展。”金地集团凌克对于2022年的展望同样求“稳”。

对于2022年，不少家居人直言，别太乐观但仍存希望。居然之家王宁表示，“2022年，家装建材行业机遇和挑战并行。目前，中国家居行业已进入强者恒强的时代。”

中广电器朱建军虽表示2022年不容乐观，整个大环境会影响到整个行业，但他同样认为“随着老百姓从刚需向改善转变，家居建材头部企业会越来越好，相信2022年是机遇与挑战并存的一年。”

道阻且长，行则将至。深知前路不易，家居人唯有不断夯实自身，整装待发。

当然，2021年也不完全是艰难，把握住时代的走向，困境也会变成机遇。“感谢时代的浪潮，将物业服务推向更为重要的位置。”正荣服务林晓彤对于2021年有这样的评价。

水皮则认为，“物业是过去一年至暗的地产行业中的唯一亮点，我觉得是未来地产转型的方向。”

其实，物业行业很平凡和普通，但是把平凡普通做成不普通的事情，就是英雄。乐居财经的《物业英雄》系列，正式以忠实记录者角度，聚焦那些为保护亿万人民健康安全而日继于夜坚守防疫一线，组成战疫《第一道防线》的平凡物业人。

面对后疫情时代，物业人承受大家的赞誉之余，也感受到更加重大的责任。碧桂园服务李长江表示，“每一次获奖都是压力，希望在未来时间里，与同事们、同仁们一起去做更多有意义的事情。”

世茂服务的叶明杰在感谢获奖之余，也立下一个长期flag，“世茂服务将持续坚持有质量的服务，实现有质量的增长。”

京投发展副董事长、总裁高一轩在荣获“2021中国十大地产年度CEO”时感言，“2022，我们需要韧性，但不能任性。”

       下面，我们将乐居财经创作的一篇小文——《韧性2022》，送给地产、物业和家居行业的奋斗者们。

韧性2022

2021年的中国地产行业很冷，真的很冷！

房企暴雷，债务违约，黑名单越拉越长；

物管购并，替父兄还债，资本不再疯狂；

家居连累，材料飞涨，账单连成了排。

雪崩之下，没有一片雪花是无辜的！

有的人，选择了躺平，反正还不起了

有的人，选择了担当，掏出了私房钱

但更多的人，选择了坚韧！泰山崩于前而色不变，猛虎逼于后而心不惊

没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。我们，要矢志不渝

保交付、安民心，是责任，是一个最基本的底线。我们，要信守诺言

天道酬勤，重整战鼓，拼下去，就会有活的希望。我们，要坚定信念

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春！

面对不确定的危机，最好的品质是韧性，和那股子不服输的韧劲儿。

乌云终将散去，让我们共同迎接2022年的那缕新年阳光！