乐居财经 严明会 12月1日，惠誉将北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(简称“鸿坤伟业”)的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B”下调至“CCC+”。

惠誉还将鸿坤伟业的高级无抵押评级和香港理想投资有限公司(Hongkong Ideal Investment Limited)发行的未偿美元高级票据评级从“B”下调至“CCC+”，回收率维持“RR4”。

同时，惠誉已从标准观察(UCO)中移出了所有评级。

评级下调反映了鸿坤伟业在未来12个月面临再融资需求的同时，获得资本市场融资的渠道有限。惠誉还考虑到，在中国房地产市场放缓之际，该公司销售和销售收入的稳定性存在不确定性，这可能导致该公司的流动性和财务灵活性进一步恶化。此外，在鸿坤伟业将其在岸债券的交割日延长一个月后，再融资的不确定性可能有所增加。该债券于2021年11月22日转为售债券。

关键评级驱动因素

持续再融资风险：截至2021年6月底，鸿坤伟业有36亿元人民币的短期债务。惠誉认为，鸿坤伟业可以延长其银行贷款期限，因银行贷款通常是以项目为抵押的开发贷款。然而，由于资本市场准入继续受到限制，鸿坤伟业不得不使用自有现金和现金收款来支付剩余的到期债务，包括占短期到期债务74%的在岸和离岸债券。这将降低公司补充土地和维持销售的能力。

回售交割日延期：鸿坤伟业对2021年10月到期的美元债券进行再融资，新到期日为2022年10月。该公司还偿还了2021年11月1日到期的12亿元人民币债券，但由于与债券持有人的持续谈判，该公司将3.44亿元人民币债券的交割日从2021年11月22日延长至2021年12月22日。惠誉不认为交割日的延长是折价债务交换(DDE)，因这不是实质性的条款缩减，延期的目的也不是为了避免违约。

土地储备集中度：包括北京、天津和河北省城市在内的环渤海地区占鸿坤伟业2020年合同销售额的80%，其余来自广东(佛山)和华中(安徽、湖北)等其他地区。该公司在核心市场有着良好的业绩记录和健康的客户关系，但在北京和周边地区也面临着严格的购房限制，与地理位置更加多元化的同行相比，它可能面临更大的政策风险。

ESG -财务透明度：鸿坤伟业的财务透明度ESG相关性得分为‘4’，原因在于，该公司不是上市公司，外界无法广泛获得其全面的财务信息——尽管其债券持有人能够获得其全面的财务信息。

ESG -治理结构：鸿坤伟业的治理结构ESG相关性得分为‘4’。鸿坤伟业的股份集中于一个人，董事会董事会仅设有一名独立董事。这对信用状况有负面影响，并且与评级和其他因素相关。

评级推导摘要

鸿坤伟业的评级反映出，未来12个月，该公司的融资渠道和流动性压力有所下降。虽然鸿坤伟业的业务状况与B级同行一致，但其治理结构和财务结构也限制了该公司的评级。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2021-2023年间权益合同销售额平均每年增长6%

- 2021年至2023年间EBITDA利润率保持在30%左右

- 2021年至2023年间土地储备支持开发的年期保持在3年左右(2020年为2.8年)

关键回收率评级假设

回收率评级假设，作为一家资产交易型公司，鸿坤伟业如破产将走清算程序而非重组并持续经营。

- 扣除10%的行政费用

清算方法：

- 清算价值估计是基于惠誉对可以在破产程序中销售或清算来变现并分配给债权人的资产负债表中资产价值的评估;

- 调整现金余额，仅将超过应付账款或三个月合同销售额(取金额较高者)的现金纳入计算;

- 鉴于鸿坤的EBITDA利润率高于25%，对其调整后库存适用25%的折扣率;

- 对房地产、厂房及设备适用40%的折扣率;

- 对投资性物业适用60%的折扣率;

- 对应收账款适用30%的折扣率;

- 对受限制的现金(主要包括建设保证金及预售房地产项目购买者的抵押贷款)适用0%的折扣率。

对鸿坤伟业的境外高级债券按照偿还先后顺序进行债务价值分配所得出的回收率所对应的回收率评级为‘RR3’，但根据惠誉的《回收率评级标准国别化处理》，其回收率评级上限为'RR4'。原因在于，中国在“债权人友好”维度上被归类为第四类国家，在此类国家持有资产的发行人的金融工具的回收率评级上限为'RR4'。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

- 资本市场准入恢复，鸿坤伟业充分应对即将到期的债务

- 稳定的销售和回款

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

- 未能通过长期资本和/或资产出售为即将到期的资本市场债务再融资

- 与在岸可回售债券持有人谈判失败

- 债务到期状况及融资渠道恶化

流动性及债务结构

流动性紧张：截至2021年6月底，鸿坤伟业的现金及现金等价物为30亿元人民币，其中28亿元人民币为可用现金，不足以覆盖其即将于未来12个月到期的36亿元人民币债务。

发行人简介

鸿坤伟业成立于2002年，项目主要分布在天津、河北、海南、安徽、湖北、上海、广东等地。除开发住宅物业外，公司亦拥有商业物业以赚取租金收入。