乐居财经 徐小彬 发自长沙  毫不意外，华润今年在长沙憋了9个月的“大招”——长沙悦府首开当天所推房源全部售罄了。

12月5日，位于滨江板块的长沙悦府正式开盘，318套房源共引来1151组客户认筹参与摇号，约4个人抢一套房。最终开盘当天全部售罄，去化率100%，首开销售业绩破14亿。随后又再次加推，截止至12月中旬，长沙悦府已开盘三次，累计销售额已破23亿。

半个月的时间，单盘销售破20亿，相当于部分房企一年的销售额。这个地处热门滨江板块的TOD综合体项目，此前就让长沙楼市众多购房者翘首以盼许久。拿地时隔9个月，在11月的最后一天正式拿证。首开价格也比较让人惊喜，1.88万/平起，整体精装均价2万出头，要比之前市场预期低了2000-5000元/平。

长沙悦府，是华润今年在长沙目前为止唯一一个纯新盘项目，也是今年华润在长沙土地一级市场上唯一摘得的地块。它是一个集万象城商业、高端住宅为一体的TOD综合体项目。对华润而言，长沙悦府或许也是他今年最“得意”的一件作品。

万象城+高端住宅 打造TOD综合体

时间推移到今年2月，位于滨江新城老城区的桐梓坡棚改地块迎来挂牌截止，总面积9.4万方，起拍价高达37.2亿元。这宗地不接受联合竞买及联合开发，出让条件也十分严苛：除了配建学校和道路外，竞得人需为2019年《财富》排行榜世界500强前100强、且旗下有“2019年中国连锁百强”排行榜前10强的企业，需自持不少于15万方的商业。

这意味着，竞得人要有一口气拿出37亿的资金实力，也要有兼具开发住宅和运营大型商业的能力，这对拿地的房企要求极高。

最终成交结果如大家所见，被华润旗下的长沙润城房地产开发有限公司底价摘得，直到目前，这宗地仍是今年长沙单宗最贵的地块。拿地8天后，长沙2021年一批重大项目集中开工，其中包括华润项目。

自拿地起，华润对其的规划就是商业部分引入长沙首座万象城，住宅部分则打造为华润的高端产品“悦”系，后项目名公布为长沙悦府。

10月9月，距离拿地已经过去7个多月，长沙人望眼欲穿的长沙悦府营销中心终于预开放。如今长沙不少项目从拿地到入市时长低至4、5个月，华润的开发节奏算不上快，也侧面印证了大型综合体项目不小的开发难度。

10月份以来，长沙房企在年终考核的业绩压力之下，加快新品入市节奏，避免不了较大规模的营销推广。此刻的华润，似乎有些低调，无论营销中心，还是即将入市的新品，都未进行过公开推广，但营销中心预开发2天内仍然到访700余组客户。

11月30日，一张“长沙悦府拿证”的海报刷爆长沙地产圈，项目此次将推出2#、3#面积段为186-256㎡的精装大平层。时隔9个多月，华润新品终于面世。

全面布局  产品升级

但即便是没有长沙悦府的加持，华润依然登上了今年前11月长沙房企操盘业绩榜，以业绩额21.40亿位列榜单第26名，相较于去年全年的业绩还上涨了4.48亿。有了12月长沙悦府的加持，华润全年业绩预计将超40亿，相较去年表现突出，名次也预计将提升至前20名。

乐居统计到，目前华润在长沙仅有华润凯旋门、华润翡翠府、华润置地中心等3个项目在售，虽说总销售额不如其他品牌房企那么亮眼，但单凭仍未入市的长沙悦府这一项目，华润就赚足了话题度。

长沙悦府的打造，对华润而言，不仅仅将万象城首度落子于长沙，更是完成了自身一次产品大升级。

2006年，华润首入长沙，于星沙打造华润凤凰城，这个总建面百万方的纯住项目主打欧陆风格，是片区最早的刚需大盘之一，最终也不负众望，打响了华润进入长沙的第一枪。2008年入市起，连续3年入选长沙楼盘业绩TOP3。

进入长沙第二年，华润于岳麓区洋湖片区拿下地块，4年后，华润橡树湾入市。彼时洋湖还是长沙的边缘地带，这个项目总建面仅60万方，华润将其打造为片区最早的改善盘之一，建筑风格、园林设计等“逼格”颇高。与华润凤凰城相比，华润在长沙的产品线已经有了跨步。

随后，华润开始向长沙商业地产进军。2014年，长沙县华润置地广场入市，这是个涵盖住宅、商业街、写字楼等业态的综合体项目，2015年，同样在星沙的华润万象汇开业。至此，华润在长沙县的布局已经从住宅延伸至多种业态，并开始瞄准长沙城央。

2017年，华润在雨花区香樟路口拿下一宗商住地，也就是华润翡翠府，虽说体量不大，但意味着企业布局已经从边缘地区向城央迈进。同年，华润于芙蓉区五一商圈打造华润置地中心，这是一个集甲级写字楼、高端商务公寓及商业街区等一体的综合体项目。

时间来到2020年8月，洋湖片区首宗限价13800元/平的双限地挂牌截止，短短4分钟就在9家房企竞拍下遭熔断，在摇号环节，被华润从保利、万科等6家摇号房企中幸运摇中。

最终，该项目被命名为华润凯旋门，已经于今年2月初开盘，项目产品以高层和洋房为主，整体容积率仅2.4。和华润橡树湾落地时的2007年相比，如今的洋湖早已从城乡结合部摇身变成教育、交通、商业飞速发展的热门片区，引得房企争相进驻。时隔13年，华润再度在此落子，产品更加丰富，体量也更大。

再到如今的长沙悦府，选址于滨江板块，是一座集万象城、高端住宅等为一体的TOD综合体，总体量达81万方。华润完成了自身从边缘地带到市中心、热门板块的全面布局，产品也从刚需大盘到改善项目、商业盘、高端综合体逐步升级。

助力片区建设

在长沙的土拍市场上，华润出手的时刻并不多。近2年来看，2020年拿下洋湖地块，打造华润凯旋门；今年拿下桐梓坡棚改地块，打造长沙悦府；华润保持了平均一年拿一宗地的节奏。似乎除了拿地、建造项目，华润在助力片区运营方面也颇有心得。

2017年，华润以500亿元签约投资红星城市更新示范项目，这是长沙首个城市更新和双修试点示范区。2020年5月20日，雨花国资与武汉润置（华润置地有限公司全资子公司）共同出资设立的合资项目公司——长沙润置雨花房地产开发有限公司正式成立。2个月后，红星片区城市更新项目控制性详细规划提升获批，根据公示，片区定位为“融城新枢纽”。

按照签约条件，华润将在5-7年内在红星片区完成投资，那么最迟在2024年，华润的500亿元资金会全部投放到位。不难看出，在政策扶持和各项资源倾斜下，华润牵头助力下的红星商圈，将成为长沙南城片区规模最大的商业核心区。

2021年10月，华润现身融城体育小镇（长沙奥体中心）、长沙国际体育中心两大项目的交流会现场。会议透露，华润将通过代建代运营+片区运营的模式，就这两大项目与市政府层面开展长期、深入的合作。其中融城体育小镇选址范围北抵南横线、南至绿心限开区、西临湘江、东与雨花跳马接壤，总面积约7.4平方公里；长沙国际体育中心位于雨花区高铁新城，总投资约29亿元，总占地面积272.89亩，总建筑面积18.84万平方米，包含一座18000座甲级体育馆、竞技训练管理中心等。

同月，在长沙市推进“三高四新”战略暨投资环境（深圳）推介会上，华润再度出手，与长沙高新区签约，将投资约5亿元（含入驻项目投资），建设具有全新商业产品线的地标性城市奥莱购物中心（长沙欢乐颂·OUTLETS），助力高新区商业建设。最新消息显示，日前，华润欢乐颂品牌发布会暨长沙麓谷欢乐颂Outlets招商发布会已经举行，标志着华润资本首个城市奥莱代表作正式落定长沙高新区。

在今年多数房企面临资金压力、急于促进销售的形势下，华润在长沙的入市量和此前差别不大，甚至投入额是销售额的2倍以上，或许这就是作为世界500强企业的底气。随着多区域布局、多产品打造，华润用仅仅几大项目就实现了产品类型“大满贯”。如今，2021仅剩1个月，长沙悦府终于面世，或将为华润2021在长沙市场的收官画上一个句号。