乐居财经  蔡德勇 发自成都 这一轮调控从2016年9月30日算起的话，已经走过五个年头了。一批在“限价”政策出台之后销售的楼盘，陆续交房了，交房“品质”也成为人们热议的话题，连保利、中海等央企都跌落神坛，更何况民营企业呢，交房即维权的不在少数。

在网络问政平台，涉房地产的投诉非常之多，这其中又以交房后业主发现的各种质量问题为核心。如下图，2021年10月，住房保障与房地产类的投诉咨询占成都市网络理政社会诉求量的第一名。

如果在成都楼市谈“品质”，那么绿城应该算一个种子选手。

2020年底，成都诚园一期交房，无论官方的实景照片还是业主自己拍摄的实景照片，都可以看得出品质非同一般。在网络平台，几乎也没看到业主发表维权言论、诉求。

△成都诚园一期明礼苑实拍图（图片来源：绿城西南公司官微）

△成都诚园一期明礼苑实拍图（图片来源：绿城西南公司官微）

2021年，凤起朝鸣一批次、二批次也迎来了交房，其交房的照片也是同样的让人羡慕。

△绿城·金沙凤起朝鸣实拍图（图片来源：绿城西南公司官微）

如果从2017年算起，绿城来到成都已经有五年的历史，这五年，绿城做了什么，给成都人带来了什么？值得复盘。

与成都本土国企携手

俗话说“强龙压不过地头蛇”。

在成都楼市，“强龙”却“地头蛇”实现了强强联合，即外来房企与本土国企合作的模式，似乎也都比较成功。比如绿城+成都城投/成都交投/成都高投/驿锦投资、华发+锦江统建、越秀+人居、中铁/中交/保利+青白江国投、万科/旭辉/龙湖/美的置业/保利/招商蛇口+成都轨交集团等等。

2017年11月14日，绿城联合成都城投置地以10900元/平米的楼面地价竞得双流华府约175亩住宅用地，总地价约31.85亿元，溢价率高达51.38%（这个溢价率放到现在不敢想象）。

2018年2月9日，成都城投绿城恒泰房地产开发有限公司（成都诚园的开发公司）注册成立，城投置地的全资子公司中房集团成都房地产开发有限公司出资2750万，持股55%；成都绿城巴蜀投资有限公司出资2250万，持股45%。

随后，成都诚园亮相、入市销售。诚园是绿城中国的一个产品系列，在杭州、北京、天津等诸多城市都有作品，是第二代高层公寓的代表作品，有着独特的设计理念、建筑风格和产品定位，该系列也获得过很多荣誉。因为限价、绿城品牌、绿城品质、市场行情等原因，销售去化还算不错。

一般而言，外来房企拥有成熟的产品体系、营销打法和品牌溢价，本土国企拥有丰富的本地资源，在拿地、政府关系、资源整合等各方便都有非常明显的优势，比如借助本土国企资源，可以轻松走进成都大型国企做宣讲、精准拓客。

目前绿城与成都城投置地合作开发的项目有城投绿城·诚园、城投绿城·凤起蘭庭，绿城与成都高投合作开发了栌林绿城·桂语听澜，绿城与成都交投合作开发了交投绿城·明月青城……从已掌握的数据来看，这些项目的销售去化都还不错，证明了这一模式有可取之处。

比如此前很多人觉得价格贵了的栌林绿城·桂语听澜项目，有人甚至为此在网络问政平台进行投诉。

不过桂语听澜在10月16日完成了首轮选房工作，剩余113套房源（总房源486套），去化率约76.7%，在人才公寓项目，已经算是非常不错的了。

当时桂语听澜有B类人才25名、C类人才26名、D类人才407名，共计458名通过复核，这个复核情况也是属于人才公寓项目的佼佼者了。成都已经入市销售的人才公寓超过30个，有B类人才的项目只有三个，分别是人居柏荟城、高投新悦府和桂语听澜，有C类人才报名的项目也只有10余个。

桂语听澜人才公寓挂牌清水均价为13038元/平方米，其中挂牌高层清水均价12069元/平方米，挂牌小高层清水均价13878元/平方米。所有户型装修挂牌均价为2990元/平方米。

绿城的成绩：小股操盘+代建

销售业绩是评估一家房企综合实力的直观体现。在成都，目前有三家公布房企销售业绩排行榜的专业机构，分别是克而瑞四川、中国指数研究和亿翰智库。

◆ 克而瑞四川只公布前十名的榜单，而且还是算流量（不是权益）。从2021年-10月的榜单来看，没有绿城。2019年、2020年全年的榜单，也都没有绿城。

◆中国指数研究院公布的是2021年1-10月份成都房地产企业销售业绩TOP30，数据范围为成都市商品房销售数据，绿城中国以41.3亿元的销售金额排第21位；销售面积22.3万平米，排第23位。

◆亿翰智库公布的2021年1-10月四川省典型房企销售业绩（全口径），绿城成都以57.89亿元的业绩排名第27位。数据范围是四川省18座城市的可售型物业为主。

这三家机构也都要公布绿城中国在全国房企销售榜的排名情况，同样以2021年1-10月的数据来看，在克而瑞、中国指数研究院、亿翰智库的榜单中，绿城中国分别排第六名（操盘金额2894.4亿）、第七名（并表商品房销售2576.5亿）、第七名（全口径2512.2亿）。

需要说明的，在克而瑞的榜单中，还公布了全口径金额（不含代建等），绿城是2202.7亿元，排第13名。

（以上数据虽然统计的口径和处理方式不尽相同，各机构在公布榜单的时候也有详细的说明，本文不做一一列举和解释）

换句话说，绿城在成都的表现是要逊色于在全国的表现。为什么会出现这种情况？得从绿城的项目开发模式说起。

如下表，是乐居财经整理的成都绿城的项目、开发公司和股东情况。

◆绿城全资持股的只有金沙凤起朝鸣项目，这个项目也是成都绿城的颜面和代表作。

◆多数项目都是绿城持有部分股权，负责操盘。明月青城、桂语听澜在拿地的时候都没有绿城的身影，绿城是后来入股的。

◆凤起蘭庭和绿城正在热推的凤起鹭鸣项目则没有持股，是绿城代建项目。

这里需要介绍一下绿城的代建模式。与投资参与开发这种重资产模式不同，代建则属于轻资产模式。在绿城城发集团官网，是这么介绍代建模式的：是以契约形式向委托方提供房地产项目全过程开发管理服务：导入绿城品牌、派驻绿城团队、执行绿城产品标准、营造绿城产品，通过销售体现绿城产品价值，最终实现管理创造价值。代建的终极目标就是让委托方轻松赚钱。

成都凤起蘭庭、绵阳美丽岛、绿城·云溪桃源都是商业代建项目，代建项目的销售收入自然是归委托方。

绿城之“变”：加速重仓成都

在8月份接受媒体对话时，成都绿城总经理陈苏海表示，绿城计划通过3-4年耕耘，预计到2025年成都绿城销售额将达到150-200亿元，位列成都房企前茅。

如果要实现这个目标光靠小股操盘和代建是肯定不行的，绿城也在自己拿地。

据乐居财经监测，绿城多次现身成都土拍市场，2020年至今报名过的土地近二十宗，而且也拿到了很多宗土地，持股比例都比较高，与2020年之前形成了鲜明的对比。

◆ 2020年1月6日，绿城通过拍卖竞得武侯新城南区约54.7亩住宅用地，触发了最高限价，最终成交价为楼面地价15400元/平米，还要配建并无偿移交8%统筹住房面积。后来案名定为绿城桂语朝阳，绿城持股过半。

◆2020年1月6日，绿城通过挂牌方式竞得郫都区安德镇约138亩商服土地，后来定名为绿城川菜小镇，绿城小镇集团持股60%。

◆2020年8月27日，绿城竞得眉山市彭山区约67.4亩住宅用地，后来案名定为湖畔云庐，绿城94.5213%。

◆2021年9月成都第二次集中土拍，绿城竞得了万安41亩、鹤林村24亩和安德镇74亩三宗土地。从截至11月26日公布的备案信息来看，这三宗土地都是由绿城中国/绿城小镇集团100%持股（不排除未来会引入新股东）。

从以上拿地可以看出，绿城明显加速了在成都布局，也在往“重资产”道路上迈步。

期待绿城交出更多有品质的作品！乐居财经也会密切关注成都绿城的发展情况。

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