图片来源：万科官网

乐居财经 严明会 11月26日，万科在深圳召开2021年第一次临时股东大会。

面对投资者提到业绩下滑问题，万科首席执行官祝九胜认为主要有两个方面的原因：

第一，由于地售比的提升，对毛利率造成的压力是不断增强的。

从2017年到2020年，万科的地售比从26%升到了43%，增长了17个百分点。在主要城市的房价受限的状态，地价是不断上涨的，地售比在不断地提升，三年时间提升了17个百分点。以今年三季度的结算为例，比去年统计的地售比又涨了8个百分点。这当然是不太可控的原因带来的影响，特别是今年三季度，观测到市场出现了一个急剧的变化，整个行业或者主要的玩家，签约额都在大幅下降，市场的观望气息变得越来越浓，特别是二手房的价格出现普遍的下降，一部分新房的售价还卖不到政府的限价。至于地售比朝什么方向变化，取决于未来土地市场的状况，万科一方面不断地观察，第二方面，在地售比增加的情况下，去做一些有益的探索，保证利润下滑不要那么快。

第二，在安全和增长之间要求得一个平衡。

万科的战略转型从2014年开始，把安全和发展作为一对矛盾拿出来平衡始于2018年，万科主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了另外一些经营服务的业务，创造、结转和结算之间有一个时间差，当年控制下来的规模、速度，会滞后反映，这是万科主动选择的调整，跟外界的环境、调控的政策和外部因素等等都不相关。目前这个阶段，就像郁亮主席讲的，大家都有不同的看法，有不同的应对。

在这个历史阶段，安全比增长更重要、能力比规模更重要。从2018年喊出确保活下去，这是一个正确的选择，也是对股东负责任的态度。纯粹的活下去是不足以满足万科的野心，新的春天来临的时候，对能力构建和能力打造提出了一个新的要求。