本文首发于北京买房帮住

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是

朝阳崔各庄 | 建发·望京养云

简要信息

       楼盘名称：建发·望京养云

开 发 商： 建发

产品均价：约7.04万/㎡（已除去20%政府产权）

产品总价：约866万/套起

产品户型：123㎡三居、123㎡/168㎡四居

总  户 数：377户

楼  栋 数：6栋

容  积 率：3（包含公建）

绿  地 率：35%

房屋属性：商品房(政府共持产权20%）

交房时间：预计2024年9月

楼盘地址：中国电影博物馆北侧约500米

购房须知

销售对象 ： 符合北京市限购政策的购房人群

限购政策

(1) 京籍家庭

· 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房

· 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房

(2) 非京籍家庭

· 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房

· 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格

产权比例 ： 购房人购买并持有住宅80%产权份额，享有100%使用权；政府持有住宅20%产权份额

转让机制 ： 购房人取得不动产权证满5年后，可按市场价格转让购房人持有的商品房产权份额，同时政府持有的商品住宅份额一并转让，政府按市场价格回收持有份额对应的价款

出租收益 ： 出租全部收益归购房人所有

楼盘亮点

亮点一：单价低，承接望京外溢购房需求

项目销售指导价为8.8万元/㎡，按照政府持有20%商品住房产权计算的折后价格只有7.04万元/㎡。不管是相较于同期拿地的和光悦府（单价8.8万元/㎡）、龙樾和玺（单价8.8万元/㎡），还是望京区域单价直奔10万＋的同品质二手房，望京养云的价格优势就凸显出来了，从而承接了望京区域由于预算不足而外溢的居住需求。

亮点二：高标准被动式住宅

项目以绿建三星为标准打造高标准被动式住宅，通过采用先进节能的设计理念和施工技术，提高建筑墙体的保温性、隔热性和气密性等性能，让室内温度一年四季都维持在二十多度，不仅居住舒适，还可降低能耗，节能环保。

亮点三：临近望京商圈，配套齐全

项目临近望京商圈，驾车距离约5公里，十分便捷。望京商圈拥有多家世界500强标杆企业以及众多中国头部企业，同时各项生活配套齐全，满足居民日常所需。

测评一  便利指数

• 周边交通

自驾：项目位于朝阳区崔各庄板块，临近望京商圈。周边交通线路四通八达，机场高速、东五环等主干道环伺。项目出门即是南皋路，驾车约1.3公里可上京密路或机场高速可直达三元桥、东直门等地。从项目出发，驾车约5公里可达望京商圈，十分便捷。

地铁：距离项目最近的已建成地铁站为地铁15号线望京东站，直线距离约2.7公里。15号线西起清华东路西口，东至俸伯，可换乘13、14、5、8号线快速通达北京各区域。

公交：项目1公里范围内覆盖南皋站、南皋公交场站、南皋西站、南皋村北口站等6个公交站，可乘坐418路、516路、851路、专116路等多条线路。其中，距离最近的公交站点为南皋站，出门即达，乘坐418路可途经燕莎直达东直门，乘坐516路可直达亮马桥，乘坐851路可直达望京西。

• 周边教育

项目周边覆盖：

1所中学：北京第八十中学嘉源分校（约907米）、

1所九年一贯制学校：北京市陈经纶中学草场地校区（约1.2公里）。

2所国际学校：北京京西学校（约2.5公里）、北京法国国际学校（约2.9公里）。

项目西北侧规划有九年制义务教育用地，具体引入的教育资源暂未可知。

• 周边医疗

项目周边覆盖：

2个三甲医院：首都医科大学附属北京地坛医院（约2.5公里）、中国中医科学院望京医院（约4.4公里）。

4个综合医院：北京精诚博爱康复医院（约820米）、北京国门医院（约1.6公里）、北京明德医院（约2.6公里）、北京普祥医院（约3.3公里）。

• 周边公园

项目周边5座公园环伺：

北小河湿地公园（约700米）、黑桥公园（约1.3公里）、望京公园（约1.8公里）、大望京公园（约2.1公里）、将府公园（约3.3公里）。

• 周边商业

项目周边有5个广场/商厦：

5公里范围内有新荟城（约3.1公里）、方恒购物中心（约3.3公里）、北京赛特奥莱（约4.0公里）、颐堤港（约4.2公里）、凯德mall（约4.4公里）。

项目7号楼是开发商配建的公建商业，具体有待进一步规划公示。

文中关于配套距离描述，根据高德导航测距，仅作参考，以官方实际测量为准。

      测评二  小区品质

• 园林设计

建发·望京养云以“儒门、道园，唐风、华纹”为理念，打造约9000平米的王府中式景观园林。同时项目楼栋整体采用围合式布局，南北楼间距约为65-97米不等，东西最大楼间距约120米，这种设计可以最大程度观赏到内部的景观园林。

园林设计效果图

• 梯户比

梯户比即住宅电梯与每层住户数的比值。一般梯户比越高，居住环境越嘈杂、舒适度越低。

建发·望京养云所有户型均为2梯2户。

• 车户比

车户比是指小区的总户数和总车位之间的比例。建发·望京养云住宅车户比为1:1.3，即一户1.3个车位。

• 容积率

容积率越高则房子密度越大，居住舒适度相对越低。

一般别墅容积率在1.0左右，洋房/高层住宅为1.0~4.5。建发·望京养云整体容积率为3，除去公建部分容积率约为2.2。

• 绿地率

居住小区绿地面积占用地总面积应不低于30％。绿地率越高，居住环境更优美，空气更清新。

建发·望京养云绿地率为35%。

测评三  户型介绍

168㎡四居

朝向：

此168平米户型，4室2厅3卫，为正南正北朝向。南北通透，产业化装修交付。

户型功能区：

户型内功能分区如图中所示，包含：

客厅（1个）

餐厅（1个）

厨房（1个）

卧室（4个，包含1个主卧、3个次卧）

卫生间（3个）

  168平四室二厅三卫

市场竞争力：

将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达12米。北向采光面分布3个功能空间。这种分布，在168㎡面积段相当具有市场竞争力。

因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

户型主要亮点：

整体户型较为方正，南向双套房设计，北向双卧临近客卫，四居三卫起居方便。

户型劣势：

1、入户门直对餐厅，缺乏隐私性，也没有预留玄关位，在餐厅旁设置鞋柜着实影响就餐体验。

2、餐厅南北通道位置过宽，实际使用可能会造成空间浪费。

以上为正文，来自乐居北京编辑团队·塔塔