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专注物业上市公司解析。

三度转手的“烫手山芋”,叫卖30倍PE找下家

乐居财经 2021-11-23 19:44 6.7w阅读

广腾物业三次易主、净利亏损,却以超30倍PE挂牌出售。

文/乐居财经邓鑫妮

入不敷出的一家物业公司,粤新资产管理却想要卖出个高价。

近日,广东省粤新资产管理有限公司(简称“粤新资产管理”)在南方联合产权交易中心挂牌一宗交易,拟以底价4.22亿元转让广州市广腾物业管理有限公司(简称“广腾物业”)100%股权及相关债权,挂牌期为11月19日-12月16日。

粤新资产管理不是拥有广腾物业时间最久的东家,却是最果断脱手的一个。今年8月,粤新资产管理首次披露出售广腾物业,然而挂牌期满,接盘方始终没有出现。

背靠着国企,广腾物业的根却并不牢固,曾经三番五次被出售。前几次尚在集团内转手,但从其眼下挂牌释放的信号,以及上半年走低的盈利来看,如今似乎有了脱手的打算。

30.8倍出售PE

广腾物业的出售价格被拉到了一个高位。

4.22亿元的价格虽然包揽了全部股权和相关债务,但股权出售市盈率仍达到了30倍,高于一般的物业公司收购。

粤新资产管理首次挂牌广腾物业时,披露出来的业绩表明,后者的营收并不稳定,而且还出现了亏损。

财务报表显示,截至5月31日,广腾物业今年前五个月的总收入为231.47万元,利润总额和净利润均为-139.6万元。同期,其资产总额约为4.78亿元,负债总额3.23亿元,资产负债率67.5%。

去年的业绩表现,相对较好。去年全年,广腾物业的总收入为1609.68万元,利润总额1023.82万元,其净利润为523.78万元。

再度挂牌,大部分信息沿用了上一份公告,只是新增了4.22亿元的出售底价,其中包括100%股权挂牌的1.6亿元和债权挂牌的2.6亿元。按照其2020年的净利润计算,股权出售的市盈率约为30.8倍。

粤新资产管理铁了心要卖,不仅披露了股价债权等更为详细的内容,而且要求买方缴纳8441万元的保证金,并一次性付清售价金额。

广腾物业是一家以地产开发、商业运营、物业经营为主业方向的公司,目前注册资本5000万元,没有对外投资公司。资产并不雄厚,其高价抛售的底气在哪里?

国企背景镀金,而且有租售业务为业绩兜底。挂牌公告显示,广腾物业名下的广新信息大厦目前出租面积约为2.31万平方米,出租率约为94%,余下1500.6平方米尚未出租,年租金收入1538万元。

广新信息大厦所在的位置,正好是广腾物业2012年获得的一块商业金融业用地,彼时1.34公顷地块的成交价约为4026万元。

三次易主

成立不过十年,广腾物业的东家已经换了多个,历史股东都可以凑一桌斗地主。

时间往前推移,广腾物业一共有三位历史股东,且都是广新集团持股100%的公司。

2016年,工艺品进出口公司将广腾物业转手给广新置业,两年后广新置业又将股份让渡给东方进出口公司。

去年12月,粤新资产管理从东方进出口公司获得广腾物业全部股份。捂了8个多月,粤新资产管理将广腾物业挂到了产权交易中心。挂牌期结束,股权再次落回口袋。

广腾物业的股东转移大法贯彻地利索,每次都是100%股份变更,一点不拖泥带水。最近的一位持股人,是粤新资产管理,往上穿透是广新集团,实际控制人则可以追溯到广东省人民政府。

和股权变动一样频繁的,是广腾物业管理层的流动。2018年至今,其高管已经换了三轮,最近一次变更中,吴华强取代了熊章法定代表人和执行董事兼总经理的职务。

人员流动也紧着内部人员,就吴华强而言,在集团内也担任了多个职位。2020年8月,吴华强上任广腾物业的同时,还在土产进出口公司任职执行董事兼总经理。

抛售补充现金池

无论这次出售成功与否,粤新资产管理或许都只是广腾物业的一个临时安置点。

“专门负责处理新广国际托管事项。”广新集团在其发行债券的说明书中,如此界定粤新资产管理的职能。

事实上,新广国际并非广新集团旗下的产业,而是同属于广东省人民政府的一家主营资产管理的公司。

确切来说,粤新资产管理扮演的角色,就是帮助新广国际还债,并成为新广国际债权人。后续,再以新广国际债权人的身份追讨其对外应收账款,资金回笼后纳入粤新资产管理。

2013年2月,广东省政府就曾向粤新资产管理无偿拨款6.65亿元以及提供4 亿元3 年期低息贷款,为新广国际代偿全部银行债务。

广腾物业如果想要在到粤新资产管理的运营中分一杯羹,或许只能在后者获得物业资产时提供相应的服务,然而,粤新资产管理旗下已经有一家交往时间更久的物业管理公司。

成立于2003年的广新物业,目前由粤新资产管理持有全部股份,主营物业管理、房地产中介、住房租赁等业务。根据广新物业2020年度审计报告显示,广新物业实现营业总收入4247.14万元,利润总额204.24万元,净利润152.73万元;2020年度资产总额2004.72万元,负债总额899.70万元,所有者权益1105.02万元。

此外,粤新资产管理的业务属性,让它对现金流较为敏感,抛售入不敷出的广腾物业以补充现金池,也在情理之中。

发行债券说明书显示,2020年度,粤新资产管理要将长期挂账、预计不可收回的预付账款补提坏账准备,调增预付账款坏账准备1489.58万元,调减未分配利润1489.58万元。

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