文/乐居财经邓鑫妮

过去几个月，出售、退市、质押等字眼一遍一遍闪现在物企头上，行业上空似乎撒上了一层冰霜。

2021年冬，被“冰封”的物企IPO亟待一股暖流经过。

11月12日，中南服务商业有限公司（简称“中南服务”）通过港交所聆讯。彼时，距离上一家物企过会已经过去33天。

物企过冬的方式，五花八门。富力物业、阳光智博服务“卖身”头部物企，与后者抱团取暖；首次或二次递表的20余家物企，还在等待着开春的回暖；而已经过会的中南服务，释放了积极的信号，无疑成了寒冬里的一丝温暖。

抢滩登陆，中南服务酝酿了多时。3月份首次递表，9月底二度递表，再到11月中旬的过会，这场拉锯战历时7个多月。中南服务经历了春到冬的四季变化，又冲破冰层，将自己拉回了春天。

事实上，递表的物企不在少数，为何中南服务脱颖而出，成了上市的种子选手？

稳健的外拓手段和强劲的业绩增长势头，或许是回答上述问题的关键。

中南服务是一家综合性物业管理服务提供商，深耕长三角并已建立全国性的战略布局。其独创的“五大引擎”内生外拓矩阵，能够覆盖规模增长的各个渠道。截至2021年9月30日，其在管总建筑面积已经达到4330万平方米，签约面积7010万平方米。

有了规模的加持，多元业态布局及增值服务贡献的提升，又展现出盈利的高成长性。2021年前5个月，中南服务实现净利润2841万元，相比2020年同期增长50.3%；2018年-2020年，三年净利润复合增长率92.9%。

内生外拓的五把钥匙

“我们计划通过五项措施扩大业务规模。”夯实外拓基础，疏通多条外拓途径，是中南服务内生外拓的重要策略之一。

一般而言，物企常见的规模增长有三种模式，分别为关联公司输送、市场拓展及收并购。

中南服务举一反三，设计出适合自己的5大外拓策略，分别触达中南置地交付、中南集团合作、市场化拓展、收并购和战略合作，亦可称为“五大引擎”。

不同的拓展策略就像是不同的钥匙，打开的是不同业态、城市和供给方的大门。

接收中南置地输送的面积，是规模成长的重要动力，其中主要获得的是住宅类的项目。中南服务表示：“中南集团丰富的住宅物业储备将为我们的可持续发展奠定坚实的基础。”截至今年上半年，中南置地的土储面积约为4180万平方米。

而与中南集团的合作，中南服务则将目光聚焦在非住宅业态。凭借中南集团在全产业链上的布局，能够让中南服务取得更多非住宅物业的授权，从而丰富服务业态。

目前，中南服务涉足的非住宅业态包含了购物中心、工业园区、办公楼、游乐园，以及公共物业等。而中南集团深耕产业30多年，已经打造了中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育为主的4+1全产业优势，构建起“投资商、开发商、建设商、运营商、服务商”一体化的“五商联动模式”。中南集团能够从多方面与中南服务产生联动，助力后者增长。

截至2021年5月31日，中南服务的在管面积约为3966万平方米，其中住宅物业约3711万平方米，非住宅物业255万平方米，二者规模占比分别为93.6%和6.4%，其中非住宅规模较去年末上涨1.3个百分点。

如果说，承接中南置地的管理规模以及与中南集团的服务是内生，市场化拓展、收并购和战略合作则主要在走外拓之路。

目前来看，内生的比重更大，但是外拓的布局已经开始。截至今年前5个月，中南服务来自中南集团的项目约有3447万平方米，占比86.9%；来自中南集团与合资或联营企业开发的项目约有395万平方米，占比10%；来自其他开发商的项目约为124万方，占比3.1%。

2021年前5个月，中南服务签约多个第三方物业开发商开发的项目，并于7月成功收购上海莘闵物业发展有限公司。当前，物企的规模竞争变量更多集中在第三方外拓上，而中南服务亦在第三方外拓方面持续精进，在规模扩大同时进一步丰富业态服务，有利于进一步打开成长空间。

截至2021年9月30日，中南服务在管物业项目共215个，在管总建筑面积为4330万平方米，覆盖中国19个省、市、自治区的65个城市，为业绩增长提供了广阔的空间。

盈利“特优生”

规模是盈利的保证。近三年来，中南服务的在管面积从2000多万方增至4000多万方，其营收水平也实现了高成长性。

招股书显示，2018年-2020年，中南服务分别实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合增长率为25.1%。同时，其营收从2020年前5个月的3.06亿增加到2021年同期的4.36亿，大幅提升42.5%。

中南服务的盈利也得到了显著增长。2018年-2020年，中南服务的年内净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，三年复合增长率为92.9%。

三大支柱性的业务线中，物业管理服务贡献了过半的营收，其次为非业主增值服务和社区增值服务。

截至2021年5月底，中南服务的总收入约为4.36亿元，其中物业管理服务收入2.78亿元，占比63.8%；非业主增值服务营收1.35亿元，占比30.8%；社区增值服务营收2350万元，占比5.4%。

毛利率的增长也是中南服务的亮眼表现之一。今年前5个月，中南服务的毛利率达25.7%，较去年同期上升4.5个百分点，三项主要业务毛利率的增长都较为明显。

期内，社区增值服务的毛利率最高，其增长也最大。物业管理服务的毛利率约为16.9%，同比上扬3.3个百分点；非业主增值服务的毛利率39.2%，同比增加4.8个百分点；社区增值服务毛利率为52.5%，同比上涨10.2个百分点。

中南服务表示，毛利率大幅提升与非业主增值服务与社区增值服务的营收贡献上涨有关。

作为最接近社区居民的物业公司，社区消费一直是物企争抢地盘的关键。眼下，中南服务的社区增值服务已经涵盖了房地产经纪服务、公区经营服务、家居生活服务等，同时通过与业主及住户的日常现场互动或微信公众号“中南生活荟”提供该等服务。

中南服务还在招股书中强调，上市募资后，将收购与其非业主增值服务及社区增值服务互补的业务线的公司，其中包括从事信息技术开发、医疗及养老服务的公司。