卖渝太，张松桥找了个“替身”
地产K线 2021-11-12 21:39 8.6w阅读
2019年1月，一家主做资产管理和企业顾问服务的香港上市企业，控股股东出现变更。原大股东将所持上市公司的股份，悉数转给了另一位投资人。四个多月后，没有了原大股东加持的这家上市公司，被改头换面，更名为梧桐国际（00613. HK）。原大股东及与之相关的管理层也从公司的董事会全数出局。这名大股东在数十年的商海沉浮中，坐拥多个名号，他被称为“重庆李嘉诚”，也曾是“重庆首富”和“西南地产王”。他还是香港最具传奇组织“大D会”的成员。张松桥主张“适者生存”。凭借这套“丛林法则”，他曾缔造了属于自己的商业帝国，一手掌控了中渝置地、渝太地产、渝港国际（现已更名梧桐国际）、港通控股四家上市公司。只不过，在波云诡谲的商业战场上，没有永远的“常胜将军”，张松桥也早已没有昔日般的风光。在“卖掉”了渝港国际这家上市平台后，两年后，张松桥曾经的手法，被如法炮制般用在了渝太地产的身上。11月10日，渝太地产公告，由张松桥间接全资拥有的公司及公司主要股东First Rose Global Limited，已向黄云转让8800万股公司股份，总代价为1.76亿港元。随着该转让的完成，张松桥将不再为渝太地产的主要股东，后者也将正式进入没有张松桥的时代。转让后，张松桥手上仅剩中渝置地和港通控股两家上市平台。然而这两个平台，一个早已在在抛售内地资产的近些年，沦为彻头彻尾的“收租股”；另一个，主营驾校、隧道管理，业绩上亦难成气候。该笔转让，相当于渝太地产目前已发行股份总数的约11%。转让前，张松桥通过First Rose持有渝太地产约17.10%股份，并为主要股东；而黄云持有公司股份9.98%。转让完成后，First Rose所持有股份下降为 6.10%，不再为主要股东；黄云的持股则上升至20.98%，成为渝太地产的主要股东。不仅控股权拱手让人，渝太地产的董事会也遭“清洗”。同日的公告中，张松桥已辞任公司执行董事、董事会主席及董事总经理，且不再为公司提名委员会成员兼主席、薪酬委员会成员、公司授权代理；董慧兰已辞任执行董事。取而代之，黄云已获委任为渝太地产主席、董事总经理、提名委员会成员兼主席、薪酬委员会成员及授权代理。两年前在渝港国际身上上演的故事，似乎正在渝太地产的身上重演。1.76亿港元出售11%股权，张松桥这笔买卖似乎并不亏。以所出售的8800万股计算，折算下来，张松桥卖给黄云的渝太股份为2港元/股。而在11月10日当天收盘，渝太股份仅1.68港元/股，两相对比之下，溢价达19.05%。另一个值得关注的问题是，这次接过张松桥手中控股权的黄云，不是别人，而是他两年前高薪引入渝太地产的董事会的管理层。据了解，为了重振渝太地产的内地业务，2019年10月，张松桥引入黄云作为渝太地产执行董事之一。当时资料显示，该人士曾涉足多种业务，包括综合大型房地产开发、基础设施建设、石油及天然气以及快速消费品。在投资、营运及商业管理方面拥有逾20年经验，尤其热衷于推动企业创新发展方面，曾与多家大型企业合组公司，共同营运及开拓市场。张松桥给他开出了276万港元的年薪。控股股东不惜脱手“逃离”，渝太地产业绩成色几何？它经历了什么？2021年上半年，渝太地产总收入5.44亿元，同比增长了2087.3%。凭借着内地项目的逐步预售，期内出售物业收入5.19亿港元；投资物业租金收入2440万港元；财务管理收入100万港元。然而，营收增长了超20倍，渝太地产仍逃不出亏损的境地。由于去年6月起扩展内地物业发展营运分部，使得物业发展相关营运及财务成本增加，2021年1-6月，渝太地产股东应占亏损净额8190万港元，去年同期的亏损则为4320万港元。他认为一个成功的商人，只有努力地去适应社会，而不能让社会来适应你。凭借这套“丛林法则”，张松桥曾一手缔造了属于自己的商业帝国。在顶峰时期曾拥有中渝置地、渝太地产、渝港国际、港通控股四家香港上市平台，超600亿市值。张松桥靠做电子产品贸易起家。在那个电子表风靡一时的八十年代，他靠着从香港倒腾电子表芯到内地，赚得第一桶金。1992年6月，张松桥与做电器生意时认识的曾维才合作成立中渝实业，并签下了重庆主城北部1.41平方公里的土地开发合同。四年后，打造出了名噪一时的加州花园。随后，张松桥陆续开发出了加州城市花园、重庆大学科技园、中渝科技楼等项目。2006年，中渝实业通过借壳在港交所实现上市，并成功更名“中渝置地”。当时的张松桥手中已握有渝太地产。按照他的规划，二者各有分工，渝太地产主攻香港市场，中渝置地主攻内地西部市场。上市后的中渝置地，由于获得众多资本加持，不足一年里，土地储备迅速突破1000万平方米。张松桥的身家也水涨船高。于2007年以125亿排在胡润房地产富豪榜20名。“重庆首富”和“西南地产王”的称号，也正式确立。2013年，中渝置地的销售额接近百亿，但也是这年开始，张松桥开始大量出售其在内地的房地产项目，并将投资的船头调转至英国和澳大利亚。其先后陆续出售了高原国际、悦景集团等多家公司，套现数额达数百亿元。至2017年，中渝置地在内地的项目已基本卖完，土储也所剩无几。与内地形成鲜明对比，张松桥在英国、澳大利亚却大举买入资产。当年，其以11.5亿英镑买下伦敦利登霍尔大楼，创下国内投资者对英国地产投资的最大手笔记录。但受制于英国脱欧及国外经济形势的影响，张松桥的海外投资并不顺利。同时由于错失了国内房地产大发展爆发式扩张的那几年，中渝置地的经营业绩也一落千丈。2021上半年，中渝置地总收入仅3.44亿港元；期内，股东应占盈利扭亏为盈，实现盈利2.31亿港元。除了个别债务投资、应收贷款和上市股本投资产生的利息收入，中渝置地的收入主要源于投资物业的经营收入。其目前分别持有两幢位于英国及一幢位于澳洲的商业物业，用以赚取租金收入。今年6月，投资物业产生的租金收入总额2.67亿港元，占总收入的77.6%。渝太地产目前也没有多少资产。2021上半年，其在英国伦敦持有1 Chapel Place和1 Harrow Place两项投资物业。开发物业则主要为四川成都、眉山的三个项目，而这三个开发项目其实是近一两年才取得。但仅有的两个投资物业，也免不了被张松桥出售。今年8月5日，渝太地产以总代价2.35亿元，出售间接全资附属公司Solent Ventures Limited，其正是英国伦敦投资物业1 Chapel Place的持有者。这笔交易于早在8月12日完成。如今，张松桥手持的两家地产上市平台，已成为彻头彻尾的“收租股”。而三家上市公司中，目前，渝太地产市值13亿港元，中渝置地69亿港元，港通控股42亿港元。早已没有了昔日的光环。除了业绩亏损、业务不振，投资上的失利也是张松桥不得不面对的问题，或也成为他不惜放弃控股权，也要套现渝太地产离场的主要原因。作为“大D会”的成员，张松桥与李嘉诚、郑裕彤、刘銮雄等人私交甚密。他还是恒大许家印拥趸，与刘銮雄一样热衷于投资恒大系股票和债券。当中，中渝置地在恒大汽车的投资占集团总资产的6.8%，构成单一公平值占集团总资产5%或以上的重大投资。目前，持有持有恒大汽车股份8361.5万股，投资成本1.812亿港元，占其已发行股份0.86%。在张松桥控制的另一上市平台港通控股，其今年上半年持有的恒大系股票及债券投资，账面值更占到了该集团总资产的20%。当中包括对中国恒大股票投资2.32亿港元、恒大物业股票投资218.9万港元、恒大汽车股票投资15.68亿港元，还投资了两笔由中国恒大及其附属公司发行的债券合计2.89亿港元。然而，受国内房地产调控大环境及恒大本身债务问题的影响，恒大系股票大跌，这些投资均录得不少亏损。上半年，恒大汽车的股价于期内下跌4.3%，中渝置地在综合其他全面收益表确认未变现公平值亏损1.09亿港元。同样，港通控股期内对中国恒大的投资录得公允值亏损1.1亿港元，于恒大汽车录得的公允值亏损7050万港元。海外投资失利后的张松桥，近两年也在有意加大国内的投资。除了渝太地产在2019年引入了黄云的加盟，渝太地产和中渝置地在国内的拿地和合作也有所加快。而此前8月卖掉伦敦投资物业，有业内人士就表示，一是渝太地产与标的本身都处于亏损；二是张松桥需要资金扩张内地地产市场。今年4月12日，渝太地产以总价9.03亿元拿下四川达州第一期地块及第二期地块，占地面积分别为9.75万平方米、13.3万平方米；去年3 月和9月，该公司还花费3.8亿元在四川眉山收购项目，其2020年的绝大部分收入来自于这两个物业项目的销售。中渝置地方面，2021上半年，其先后以合作方式获得江苏盐城、广东江门两个项目。加上此前已经获得的重庆璧山项目，目前在国内开发有三个地产项目，不过这些项目均为合作开发，占比均在30%左右。只不过，如今随着渝太地产的脱手，张松桥重新加注内地投资的希望只能全落在了中渝置地的身上。然而，随着国内房地产去杠杆大势已成，调控、房住不炒成为常态，中渝置地是否还能重拾曾经的辉煌。
