从容谦逊，言语随和是张波给人的第一印象。

刚刚参加完天猫好房签约仪式的他，没有休息，随即投入到紧张的对话中。“不好意思，大家辛苦了”，言语间尽显亲切。这或许就和鸿基的核心文化一样，尊重关爱、敬业拼搏，已深深印刻在这位老将的骨子里。

在这场专业交流中，没有高谈阔论，没有泛泛而谈，仅有这位长期主义者的坚守心得与精细化服务观念。

   “长期主义”的守正之道

2009年，已踏出校门3年的张波选择自主创业，方向锚定房产中介，这一干便是12年。用他的话讲，这个行业已经变成自己生活的一部分。

从单枪匹马到现在担任21家企业高管，名下布局100多家门店，房地产带给张波更多的是自豪感。“我觉得能跟大家去做卖房子这样安居乐业的事情是特别值得开心与自豪的。”

资深的从业经历让张波对行业的发展具有更为通透的理解与看法，尤其是在行业“骤冷”的当下。事实上，今年以来，挂牌价核验、三价就低、贷款周期延长等一系列的调控措施在多地施行，让二手房市场提前入冬。

调控之下，企业的发展也在经受巨大的打击。席卷而至的压力下，张波却处事不惊，在他看来，他和他的团队已经跨过太多次的国家政策调控。多次的重压也让他更加理解坚持长期主义的重要性。

为何要坚持长期主义？张波表示，任何企业退出（市场）都是有成本的，而在退出之后再进入，代价会非常大。一家企业若想在区域内得到可持续发展，绝不能因为环境的艰难就冲动选择退出。

而如何履行长期主义？他简单概括为两个字——“坚持”。他直言，无论何种时代何种环境，只有坚持才能行稳致远，只有把控服务品质才是企业永远不变的修身根本。唯有守正长期主义，才能在这条赛道上越走越好。

谈及二手房市场的现状，张波表示，行业外的人会认为卖房子很火，但体制内的人一致认为是寒冬。这样的状态预计还会持续一段时间，短期内的成交趋势很难发生转变。但张波并没有面露难色，在他看来，任何事物的发展都是一个波浪线，如若一路高歌猛进，并不见得是好事情。

他指出，随着调控的频频加剧，房子开始回归到正确的道路上，即是用来住的，不是用来炒的。“若房价从1千/㎡涨到1万/㎡，1万/㎡涨到10万/㎡...这样无休止的上涨对业内业外都不是一件好事，调控“刹车”也是必然现象。”

“我们在行业已经深耕10多年了，作为长期主义的坚守者，我看好未来，哪怕是阶段性的调整，我们对未来仍抱有期待。”

“去简从精”的服务核心论

伴随着房地产市场重磅政策频频出台，“房住不炒”成为了楼市的主基调。二手房市场也告别了野蛮、粗放的黄金时代。而在变革之下，服务体系也在因市场的需求产生变化，身为企业的掌舵者，又将如何应对？

张波给出的答案是“去简从精”。在他看来，房子作为大宗交易商品，繁琐的手续已经证实在服务体系上很难达到简化的功能。他指出，企业所有的服务都将以安全为主，即保证每一单都是安全的。

如何保证安全，便是要践行精细化的服务体系。他以鸿基为例，前端的经济人需要在房源、客源等方面进行大量的筛选，完成前期的准备工作。中端则是要负责带看、签约到整个的交易体系，将整张的单子完整地负责到交房；而在之后便是后端的工作，即负责售后的服务。

每一环节都有对应的一系列工作人员，为每一张单从前、中、后做一个非常细化的交易流程。“鸿基的任务，便是要为客户提供服务、安全、高效、快捷的服务。鸿基的职责，便是要让每一个买房的客户都能在大宗交易面前获得安全。”张波如是说。

事实上，无论是在新房还是二手房，购买房屋往往是大多数城市家庭穷尽大半生收入的一笔支出。正因如此，在整个购房过程中，每一笔消费支出必定要精打细算，动辄数万元的中介费同样如此。在张波看来，房产中介费同样是企业精细化服务的管控内容之一。

“随行就市是中介费最公平合理的范畴。”他补充，中介费本身就是市场经济的一部分，会随着市场经济的波动而波动，可能忽高可能忽低。一切调整都要随着整个大环境去变化，当然更要随着健康的态势去变化。

具体到鸿基，张波表示，目前公司出售方是1.5，买方是1.5，总共是3个点的费用。这个费用下，不仅能更好地去匹配有品质的服务，也能更好地去让经济人有信心去提升至更高的数字，以此形成正循环，更好地为安家、为置业去做用心的服务。

对张波而言，更为精细化、定价合理的收费模式，一方面符合市场经济客观规律，一方面也能切实减轻群众购房负担，同样也是房产经纪人劳动价值的有益之举。

 “因需而变”的应变能力

近年来，中国房地产市场正在发生的显著变化，增量市场逐渐趋于稳定和成熟，基于住宅二手房流通的“存量市场”正在不断庞大。如何在激烈的二手房赛道中突围，成为当下企业发展一大重要的话题。

在张波看来，痛点产生的前提是基于行业环境和客户需求的变化。“如何解决或者说尽量降低，要因需求而变，匹配市场及客户的需求去进行合适的自验。”

张波同时表示，二手房有其独有的特殊性，不同于新房统一的指导价格，二手房的痛点可塑性更高，价格、装修、地段、学位等等包括其他透明的机制都会成为痛点所在，这也就需要企业需要有更强的应变能力及适应能力。

针对二手房的房价走势问题，张波同样认为要“因需而变”。他表示，房价长期看人口、中期看土地，短期看金融。不同时期影响房价的走势都不同，地段，学位，规划，发展等都是直接影响的因素之一。“政策同样是关键之一，因为政策导向往往是组合拳，同样会对二手房市场有着重大的影响。”张波继而表示。

行业的“因需而变”同样体现在营销模式上。近几年来，房地产行业在迅速拥抱数字化，转变传统营销思维。企业与平台强强联合，互利共赢也成为大势所向。

作为数字化营销的领军平台，天猫好房已为近1亿用户提供在线服务，且研发团队聚焦在平台新基建的过程中，在房通、客通、信息通的“三通”以及内部建设方面，投入了大量的精力。

而针对与天猫好房的签约仪式，张波表示对未来有了更多的期待。“我们看中天猫好房的品牌基础、技术、流量，所有客群、客流量...而通过合作模式下的赋能，我们的交易量与服务品质也将有着更大的提升。”

在谈及未来二手房市场发展时，张波重提了“房子是用来住的，不是用来炒的。”并坦言，自己期待市场能够较平稳的发展下去，这样无论对于买方卖方，还是对于是市场都是有利无害的事情。“无论是市场如何调整，房子都是要回归到居住属性”。

房价周期性的调控是随着经济需要，市长变化而调整，未来也会越调越健康，会回到房租不炒，回到房子居住的本性上。

乐居财经：今年您的团队在整体业绩表现上呈现的是怎么的状态？像往年比如何？为什么？

张波：今年整体的业绩分一、二手的话，二手是有下滑的，特别是目前的政策，二手的成交量下滑的幅度还是很大。现阶段，公司会在一手跟二手都会去做一些业务上的调整，适当增加一些一手的业务。总体而言，公司整体运营还是比较健康的。

乐居财经：二手房交易全流程是一个什么样的服务链条，是可以简化还是可以细化？

张波：房产交易是大宗资产，手续也是比较繁琐。其中，资金的安全是最重要的话题，如果说要去简化它，我个人认为很困难的。

以我公司为例，我们有建议专门的交易服务中心，有专业的签约人员、交易客服人员，还有后台的法务人员等等相关的一系列工作人员。每一张单从前、中、后都有非常细化的交易流程。这样去做的目的其实就是提供更好的服务，让每一张单都是安全的，是有品质的，让每一个买房的人，就是在这个大宗交易面前都能获得安全的感觉。

乐居财经：从影响房价的因素来看，影响二手房房价走势的因素有哪些？

张波：我们这个行业经常说，房价的价格短期看金融，中期看土地，长期看人口。总得来讲，它的地段、学位，需求，规划等等都是影响房价走势的因素。

乐居财经：从中长期看，二手房市场会朝着怎么样的方向发展？

张波：我个人是很平淡的去看这个问题，只能说期待它能很平稳地走下去，而不是说涨得很凶，下调得也很凶。只有相对比较平稳的去发展，才能对买方、卖方，市场形成一个良好的循环。