文/乐居财经程孟瑶

在政策频出频变、日趋向严的调控风向下，中小房企折戟，千亿级、Top级房企面临危机，成为房地产行业避之不及的挑战，接连倒下的房企，直接将整个行业推进洗牌周期。

10月16日，习近平总书记在《求是》杂志发表了重要文章《扎实推动共同富裕》，提及共同富裕中很重要的一点就是房地产市场稳健发展。

一周后，全国人大常委会发布了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。从2011年在上海、重庆试点推行房产税到如今升级为房地产税，用一字之差，更加明确地补齐了房地产长效机制的必要拼图，酝酿多年的房地产税，终于迈出新的一步。

回顾2016年10月以来，这一轮持续了5年的中国房地产政策调控，不断的升级加码压缩着房企的生存空间。特别是2017年习近平总书记在党的十九大报告中明确提出“房住不炒”的定位，将调控上升为国家战略以来，楼市更是在2018年迎来了爆发，这一年土拍高温不降，千人抢房、万人摇号的浪潮在全国各地此起彼伏。

疯狂过后，浪潮退去，经历了20年左右野蛮生长的楼市迎来残酷的行业大洗牌，行业天平来到稳健型房企这一端。

面对风云变化的楼市，始终将党中央“房住不炒”、“十四五”规划、乡村振兴、内外“双循环”、碳达峰碳中和、共同富裕等部署要求，全面融入企业改革发展实际，转化成企业的长期发展战略，背靠中国五矿集团的五矿地产（00230.HK），在践行精品战略的路上稳扎稳打、笃志躬行，接受市场的考验和重估。

发挥独特优势坚守精品战略

作为国资委首批确定的16家地产央企之一，五矿地产隶属于中国五矿集团有限公司（简称：五矿集团），是其旗下专业的房地产业务平台。

五矿集团总部

五矿集团是以金属矿产为核心主业、由中央直接管理的国有重要骨干企业，以“资源保障主力军、冶金建设国家队、产业综合服务商”为战略定位，率先在全球金属矿产领域打通了从资源获取、勘查、设计、施工、运营到流通、深加工的全产业链布局，形成了以金属矿产、冶金建设、贸易物流、金融地产为“四梁”，以矿产开发、金属材料、新能源材料，冶金工程、基本建设，贸易物流，金融服务、房地产开发为“八柱”，组成的“四梁八柱”业务体系。2020年五矿集团全年营业收入7039亿元，已连续15年入围世界500强榜单，2021年排名第65位，更是创历史新高。

地产业务是五矿集团的主营业务之一。北京第一家五星级酒店香格里拉饭店，国家体育馆、上海浦东国际机场、上海世博会馆、广州亚运城体育馆、广州地铁2/3/5号线（部分路段）、香港国际机场等众多知名地标建设，背后都有五矿的身影，这也让五矿地产积累了更多的行业经验。

在控制杠杆方面，国有企业更容易拿到低成本融资也是行业公开的秘密。今年7月15日，在中资地产美元债相继暴雷的大环境下，五矿地产在境外成功发行了可持续美元债券，规模3亿美元，债券期限5年，利率4.95%，发行成本创历年债券最低，这也是国有房地产企业境外首笔可持续债券。

今年上半年，五矿地产加权平均融资成本仅为3.7%，在行业内处于较低水平，这也充分体现了银行和债务投资人对五矿地产当前的经营模式和信用基本面的高度认可，以及未来与五矿地产长期合作的信心。

除此之外，五矿集团的全产业链布局也为五矿地产提供了上下游资源及业务协同的巨大支持。旗下的五矿资本具备金融全牌照，为五矿地产的业务拓展提供有力的资金功能支撑；五矿地产设计研究院携手五矿集团所属的中冶设备院正在进行关于绿色建材、新型建筑涂料等方面的研发合作，双方共同推进绿色建筑的落地；同时，五矿集团“四梁八柱”业务体系也具备为五矿地产在产城业务方面提供产业导入、资源支撑的能力。

虽说“背靠大树好乘凉”，但同时作为一家独立上市的港股公司，五矿地产也在不断通过团队打造、土储布局、技术创新、产品打磨来修炼内功。其销售业绩在这轮房地产下行探底行情中，逆势飘红创下新高，多个项目超额完成半年签约目标，亮出了一份优异的成绩单。

凭借稳健的发展战略、强劲的发展势能、卓越的产品力和品牌力，五矿地产荣登“2021中国房地产卓越100榜”，并被评为“2021中国房地产综合实力标杆品牌企业”。

紧跟国家政策谋划未来发展

坚持党的领导、加强党的建设，是国有企业发展的“根”和“魂”。从2016年3月成立公司党委以来，五矿地产坚持把经营管理工作中的重点难点堵点作为党建工作的发力点，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，为企业发展、业务经营“把脉问诊”，将政治优势转化为管理优势。

以其拿地为例。2018年上半年，在全国年土地市场异常火热时候，五矿地产鲜有出手，给人留下印象的只有在年末，分别以10.9亿元、22.47亿元底价拿下广州黄埔区两宗地块，抢在粤港澳大湾区政策正式落地之前优先布局，避开土地高价竞争。

针对住宅用地“两集中”的新政，五矿地产则采取精准投资、优中选优的策略，尽可能降低拿地的风险。今年上半年，五矿地产在成都和北京共收获5宗地块；下半年，又在长沙和苏州各下一子。

再把五矿地产的土储布局放到中国地图上来看，可以发现其重点深耕的京津冀、珠三角、成渝、长江中游等地区与国家十四五规划纲要中多次提到的“城市群”与“都市圈”高度契合。

如果说“房住不炒”是房地产行业整合的第一阶段，那么以“三条红线”为标志的房地产市场整合即将进入第二阶段。五矿地产凭借其行业内较高的盈利能力和充足的杠杆空间，成为最具防御性的房地产开发商之一。

今年上半年，五矿地产剔除预收款后负债率为64.5%，净负债率为44.8%，现金短债比为1.5倍，稳居“绿档”。

受到土地竞争激烈导致的地价高、调控政策的价格限制等原因，房企利润下降已经是行业普遍面临的难题。

但五矿地产业绩报显示，截至今年6月30日，五矿地产合约负债167亿港元，比去年底增加28%，潜在收入可观；经营性现金流净流入47.9亿港元，持有现金140.9亿港元，可动用财务资源197.7亿港元，运营资金充足。

依靠科技创新赋能智慧生活

地产企业可能不会成为科技企业，但是地产企业一定要拥抱科技的发展。这是五矿地产对科技内涵的落位。

2017年底，五矿地产对外发布了“VIP-LIFE幸福生活价值体系”，聚焦绿色转型，为客户提供更舒适的人居体验。2020年，五矿地产发布“5M智能健康体系”，在智能、健康、绿色领域对“VIP-LIFE”进行了全面升级。其中，去年推出的“5M智能健康体系（机电设备篇）”就囊括了5大使命、15项核心科技、78项技术措施，是五矿地产建造体系标准，也是其在智能健康住宅机电设备方面的引领性标准。

据悉，“5M智能健康体系（机电设备篇）”不仅关注空气、用水、照明等生活环境，还从机电设备控制、社区安防、户内外设施、噪声控制、供暖空调、资源利用、设备能效等维度减少碳排放，为房地产行业达成“双碳”目标提供了切实可行的解决方案。

目前，“5M智能健康体系”已应用于五矿地产在成都、南京、广州、香港4个城市的项目当中，而且获得客户广泛认可和一定的市场溢价。

五矿地产广州壹云台项目

如今楼市的基调，像之前那样开盘就售罄的楼盘越来越少，但五矿地产应用“5M智能健康体系”的几个项目却成绩斐然。五矿地产成都西棠项目上半年就实现了签约销售额10.68亿元人民币，签约完成率达214%；在广州黄埔区，壹云台项目开盘就热销20亿元；在香港，蔚蓝东岸项目会所荣获全香港第一个《WELL健康建筑标准TM》认证，项目开盘当日销售超过250套，更在去年12月荣登香港楼市销冠。

有意思的是，“5M智能健康体系”的78项技术可以进行自由搭配，还可以在建设过程中，调整选出最优组合，保证产品最终最大化满足业主需求。比如诞生于疫情期间的南京澜悦溪山项目，每户设立独立新风系统，取代集中新风系统的管道串连，有效避免了户间的交叉感染。

从机电设备到园林景观，从精巧空间到细致布局，从贴心物业到完善配套，从绿色健康到智慧科技……五矿地产在全面提升客户社区环境与居住空间体验感的同时，积极践行国家绿色发展理念，在“5M智能健康体系”中引入多项节能降耗的绿色建材和技术设备，从长远利益出发，坚定走绿色低碳发展道路。

今年6月，“5M智能健康体系”还凭借自身实力，荣获“2021年度中国房地产业协会科学技术奖”。

当建筑回归人本，以“MERIT健康、MUTURAL智慧、MINDFUL贴心、MERRY舒适、MASTER绿色”为使命，以“智能健康”为基因的“5M智能健康体系”，将成为五矿地产未来高质量发展的“护城河”。

2021下半年，五矿地产继续专注提升产品质量，在深化5M智能健康体系的同时，大力推动绿色建筑，为国家实现碳达峰、碳中和的战略目标与经济社会的可持续发展贡献力量。

坚持精耕细作提升人居品质

房地产行业是政策市，这是全行业的共识。当十四五规划中26次提到“住房”一词时，房地产有关的长期政策走向也逐渐明朗。

以往房地产的金融属性非常突出，高杠杆造房、大规模炒房充斥市场，央行、银保监会在各个场合多次提及“房地产挤占信贷资源”。但十四五规划落地后，明确了金融要服务于实体经济，房地产也要服务于实体经济。进一步说明，对于房地产的开发，市场将逐渐回归产品本身，以人为本的产品品质、创新科技、精细化管理手段等等都将被用于定义新的开发价值。

聚焦精品战略，五矿地产从策划、拿地、设计、成本、工程建设等产品制造的全流程对产品迭代、户型升级、物业服务等进行了全方位综合改善提升。

五矿地产的广州壹云台项目是广东东首个采用WELL健康建筑标准住宅项目。项目原始地形中间高、周边低，高差最大值达到了40米，五矿地产充分利用地形特点，以自然为师，问道山居，在设计上围绕“山上行”设计理念，依山而上，引入安装多部大型商场使用的自动扶梯，打造独具特色的精品项目，让山居成为自然的一部分。“尺度适宜、视野超好”是五矿地产对壹云台的设计要求，为此其6F叠墅产品打造有超过10米的采光面、7米大宽面客厅、独有客厅+餐厅+卧室三面宽南向设计，创造更大居住尺度。同时，壹云台配以区位、景观、交通等各方面的综合优势，以高标准、高品质护航业主便捷、舒适、安全、健康的生活体验。

五矿地产成都西棠项目

而到了成都，五矿地产又因地制宜地变换思维，通过前期调研定位目标客户，专门为改善群体打造了小而精的五矿西棠项目，整个项目只有300多套，结合当地属性强调从“生活”到“乐活”的理念升级。在整体规划上，五矿西棠整个项目采用全小高、大面宽楼型产品，围合式布局，最大限度释放中庭空间，呈现出均好与景观共享原则。具体到产品设计上，五矿西棠的户型更倾向于共享更开放、更多互动可能性的公共空间，相较于市场上的同等面积户型，其家庭公共活动空间放大了尺寸，除了更具仪式感和豪华感，也为更多生活场景的打造提供可能。在去年年底的2020中国房地产总评榜大会上，五矿西棠项目获得了“2020中国房地产年度高品质人居典范项目”殊荣。

五矿地产广州槎头TOD项目

在兴建TOD的热潮中，五矿地产也积极布局。2020年11月，五矿地产拆资23.82亿斩获槎头站TOD综合体地块，携手广州地产集团、招商蛇口共同开发。这是五矿地产在一线城市斩获的首个TOD项目，也是五矿地产创新拿地模式的一次成功探索。这个兼容住宅、商业设施、商务设施、行政办公、城市轨道交通以及防护绿地用地的多业态综合项目，设计了步行天桥、地下街区、开放广场等公共设施，地铁站厅可直接到达地面建筑，通过空间的立体开发，使轨道交通与商业、文化、居住功能无缝衔接，实现站城一体化。由于市场上具备轨道交通专业背景和开发资质的房企仍为少数，在TOD项目的打造中，不仅对开发商物业组合开发能力提出要求，并且在土地出让、开发建设等环节对轨道交通专业背景和建设经验也都有较高门槛。五矿地产早年曾参与过广州地铁的建设，积累了一定的经验，同时依托五矿集团的产业协同，该项目对五矿地产深耕粤港澳大湾区将产生重要影响。

深化政企合作夯实产城融合

当产业地产在近年走进大家的视野，成为传统房企角逐的新赛道，早就将产业地产开发作为主要业务之一的五矿地产，已开始逐步深化产业策划、产城规划、金融设计、建安协同、产业招商、资产运营等六大能力的沉淀提升。

从2006年启动营口产业园开发建设，到开发汕头粤东物流总部新城、惠州哈施塔特小镇项目等，五矿地产在产城融合、城市规划、产业招商等领域积累了丰富的开发经验与客户资源。为进一步促进产业地产业务发展，近年来，五矿地产还专门成立了产业地产事业部，促进各方面资源整合，集中推进产城项目拓展合作。

五矿地产成都大邑项目

2018年4月4日，五矿地产与成都市大邑县人民政府签署了《“未来生态城”项目合作框架协议》，约定双方携手在成都打造大邑未来生态城项目，这标志着五矿地产在产业地产开发领域又一个产城融合项目的落地，也标志着五矿地产正式布局成渝区域，推进区域一体化协同发展。2021年6月底和7月初，五矿地产在成都大邑前后以底价拿下5宗地块，将大邑未来生态城项目建设带入实质性落地阶段。依托五矿产业地产“绿色产业新城”的开发理念，这5宗地块将被打造成都西部的智能装备制造引擎、公园城市的典范、产城融合发展的新名片。大邑未来生态城的开发建设，将加速大邑东部区域的开发与产业升级，片区大幅地块的获取也为五矿地产深耕成都，乃至西南区域扩充了优质土地储备，奠定了产城融合发展的坚实基础。

2020年5月20日，五矿地产还与新都区人民政府签订战略合作框架协议，协议约定双方将在城市策划规划、场景营造、业态培养、资源导入等多个领域进行深度合作，合力发展运营包括轨交高品质科创空间、航空高品质空间两个产业片区和三个城市片区在内的6平方公里合作区域，打造集人文、科技、现代、时尚于一体的产城融合新城。据悉，该项目正在全力推进轨道交通产业综合体、城市更新、存量土地开发等相关工作的落地。

五矿地产成都新都项目

在南安市英都镇阀门基地二期地块上，五矿智慧工坊·中国（南安）高端阀门智造产业园预计年内将实现开工建设。该项目是五矿产城联合南安市能源工贸集团共同打造的以阀门、消防为核心产业的专业化产业园区，旨在打造阀门产业智能创新生态链，助力培育“专精特新”优质企业，吸引“小转规”企业集聚发展，打造区域产业发展新高地，助力阀门产业转型升级。同时，五矿地产以统一规划、统一设计、统一建设、统一招商、统一管理、分期开发、精准导入为原则，匠心打造集生产研发、仓储、展示、检验检测服务等于一体的多功能产业空间，将为入园企业提供全生命周期服务。

在产城业务模式下，五矿地产充分重视城市发展不同阶段的运营思路，以片区综合开发带动城市区域发展成型成势，锻造产城综合开发运营能力，在助力城市生态链构建及区域发展目标实现的过程中，共享城市发展长期红利。

不盲目追求规模，稳扎稳打匠心细作。凭借在资金信用、业务协同、风险管控、技术创新、产城融合等方面的诸多优势，五矿地产也在服务国家发展战略的进程中不断壮大，正在加快推进由“地产开发商”向“城市运营商”的战略升级。

未来，在推动共同富裕的进程中，房地产政策还将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力，这对于“稳”字当头、坚守精品战略的五矿地产来说，无疑是一个新的发展机会。